Hulp bij stagnerende woningbouwplannen

Marktpartijen en corporaties kunnen nu ook expertteam inzetten

Het ministerie van BZK had een aantal verschillende expertteams: eigenbouw, versnellen/ontslakken, transformatie en planschade. Deze expertteams zijn in de afgelopen jaren op verschillende plaatsen ingezet. De reden van de samenvoeging is dat het nieuwe expertteam één duidelijk doel heeft, namelijk het versnellen van de woningbouw. Hiervoor worden de experts met hun verschillende achtergronden ingeschakeld. Het blijkt dat het de minister menens is, omdat zij een speciale programmadirecteur Expertteam aanstelt: Victor Schaap.

De expertteams hanteren een geheel eigen aanpak voor concrete projecten en gebiedsontwikkelingen waarmee ze in diverse gebieden al succes hebben geboekt. Soms door indringend met gemeente en ontwikkelaar te praten, soms door procedures te verkorten of ‘plat te slaan’, soms door - bij voorbeeld - parkeernormen tot actuele proporties terug te brengen. Maar altijd door eerst de vraag te stellen: willen we dit project? Zo ja, wat is dan de kortste weg? En soms blijkt de kortste weg ook te zijn dat de gemeente wat meer loslaat.

Het team bestaat uit mensen die hun sporen aan de overheidskant, bij marktpartijen of voor corporaties hebben verdiend bij de aanpak van complexe grote en kleine woningbouwprojecten. Hun benadering is succesvol gebleken op verschillende plekken in het land, en houdt het volgende in (zie hieronder ook het voorbeeld Lelystad):

• Er moet sprake zijn van een concreet plan, project of gebied waar de planvorming of de uitvoering hapert; de locatie van het plan (binnenstedelijk of daarbuiten) maakt niet uit.
• Op verzoek van de gemeente (of een marktpartij/corporatie) worden twee ervaren leden van het expertteam ter beschikking gesteld om de impasse te doorbreken of op een andere wijze planvorming en realisatie op gang te krijgen; de gangbare duur van de interventie is zes maanden.

Door de samenvoeging van de expertteams komt het doel op de eerste plaats: woningbouw versnellen. Gemeenten, marktpartijen en corporaties die in een concrete casus tegen een probleem aan lopen kunnen het expertteam inschakelen. De aanvrager draagt maximaal € 6.000,- bij, de overige kosten worden door BZK betaald. Uiteraard zal het expertteam ook de andere belanghebbende partijen bij de aanpak betrekken. De aanpak van het expertteam is daarmee een goede aanvulling op het programma Stedelijke Transformatie. In dit meerjarige programma wordt in verschillende projecten met dezelfde thematieken samengewerkt aan de oplossing van voorkomende problemen.. Het expertteam richt zich met een korte interventie (vaak ca. 6 maanden) juist op één specifiek project, juist om in afzienbare tijd een vliegwieleffect te creëren. 

Hoe het Expertteam Versnellen / Ontslakken te hulp schoot in Lelystad

Net als ruim 30 andere gemeenten wilde ook Lelystad een pilot starten om in het ruimtelijk domein te ontslakken. Het duurde even, maar eind 2016 werd gekozen voor een stevige opgave: het ontwikkelen van een gebiedsplan voor het oude centrum van Lelystad, Lelycentre. Dit  gebied vertoonde een structurele leegstand van verouderde kantoorpanden (41.000 m2) en kampte met een openbare ruimte waarvan de kwaliteit sterk was achteruitgegaan.
Er lag een gemeentelijke visie voor de aanpak, namelijk transformeren door chirurgisch ingrijpen, en er waren twee beleidskaders ten aanzien van woningbouw en voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg. Enkele eigenaren in dat gebied hadden al plannen gepresenteerd, maar daarmee wist men in het gemeentehuis niet zo goed raad. De gemeenteraad vroeg om snelle actie, met betrokkenheid van eigenaren en bewoners.
Het Expertteam Versnellen / Ontslakken werd ingeschakeld. Hen werd gevraagd om in een zeer beperkt aantal bijeenkomsten te adviseren over de aanpak van participatie en het benutten van versnellingskansen, het concretiseren van de opgave, van de ambities en de doelen en ook in het omgaan met de regels. De gemeente als eigenaar van de openbare ruimte en de meeste eigenaren van het vastgoed in Lelycentre wisten in een viertal sessies elkaars pijnpunten en wensen te vertalen in een financieel en technisch haalbaar gebiedsplan. Voor het grootste deel van de leegstaande kantoren is nu een gevarieerd programma van ruim 300 woningen opgenomen, later gevolgd door mogelijk nog eens 200 woningen. Het expertteam vervulde daarin een rol met een pragmatische (korte termijn acties met stimulerende werking) en juridische inbreng, met ervaringen van elders, maar gezien de opgave, ook met aandacht voor doelen als vergroening, duurzaamheid en betrokkenheid van bewoners. Niet onbelangrijk was vooral in aanvang ook de rol van verbinder tussen de partijen. Uiteindelijk is nu in gezamenlijkheid, gemeente en andere grondeigenaren, voor het belangrijkste deel van Lelycentre een basis gelegd voor verdere planuitwerking.
De winkeliers zagen nog geen noodzaak om hun arsenaal mee te vernieuwen. De bewoners hebben ondanks uitnodigingen daartoe van de gemeente, geen grote inbreng gehad, maar ze zijn wel goed geïnformeerd.

De gemeenteraad heeft vervolgens lang gediscussieerd over de uitkomst, vooral vanwege de afwijkingen van het eigen woningbouwbeleid. Maar met name het gegeven dat markt en gemeente een gezamenlijke uitwerking gaven aan het ‘chirurgisch ingrijpen’, als ook het advies van rijksbouwmeester (op verzoek van het expertteam), zijn belangrijk geweest om groen licht te krijgen voor de vervolgstappen. Het expertteam heeft tot slot ook in die agenda zijn invloed kunnen aanwenden, nl. in het scherper en toekomstgericht krijgen van de parkeervoorziening, het vorm geven van een goede verdeelsleutel het kostenverhaal, de meest passende snelle juridisch-planologische trajecten en de kwalitatieve extra’s in het openbare gebied. 

Coverfoto: "FEE_5026" (CC BY 2.0) by nikontino