Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px

In gesprek met het Expertteam Kantoortransformatie

11 juni 2012

3 minuten

Verslag Slimme regionale programmering van nieuwbouw, sloop van structureel onbruikbare kantoren en transformatie van leegstaande kantoren zijn de belangrijkste instrumenten om de leegstand in de kantorenmarkt aan te pakken. Omdat transformatie vaak vastloopt op regelgeving, stuurde Het Rijk het Expertteam Kantoortransformatie naar de Provada.

In de praktijk lijkt het bij veel gebouwen makkelijk om een nieuw gebruik te verzinnen. Verzamelgebouwen voor starters, stadslandsbouw of studentenhuisvesting; leegstaande kantoren zijn een sociaal-economische proeftuin, een projectie van wat maatschappelijk actueel is.

Toch worden leegstaande kantoren maar incidenteel getransformeerd en daar zijn twee duidelijke redenen voor. Allereerst is er vaak onwil of onvermogen bij de eigenaar om het gebouw af te waarderen en in het gebouw te investeren. Dan rest niets doen en afwachten. Ten tweede is regelgeving een behoorlijke hindernis. Dat er allerlei wetgeving aan het veranderen is, is helder. Wanneer dat precies gebeurt en wat de ruimte voor flexibel gebruik is, is niet zo duidelijk.

Het Expertteam Kantoortransformatie is een samenwerking tussen Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging Nederlandse Gemeenten en moet vanuit de overheid vooral op dit tweede punt, regelgeving, de markt ondersteunen. Het team is een verzameling deskundigen die zelf dagelijks met transformatie te maken hebben.

Jean Baptiste Benraad is één van die deskundigen. Nadat hij jarenlang directeur was bij Stadswonen, de studentenhuisvester in Rotterdam, is hij nu op verschillende plaatsen actief om leegstaande kantoren te transformeren. Nieuwe gebruikers zijn in de meeste gevallen studenten of startende ondernemers, maar er zijn ook al projecten met bijvoorbeeld arbeidsmigranten of senioren.

“Je moet het in beginsel als maatschappelijk project zien, en niet als goede businesscase”, zo stelt Benraad. “Het is daarom essentieel dat de kosten voor transformatie en beheer minimaal zijn.” In de studentenhuisvesting ontstaan daarom in diverse plaatsen stichtingen, waarvan het studentenbestuur zelf het beheer van een getransformeerd object doet.

Tijdelijk gebruik en tijdelijke transformatie komen steeds vaker voor. Onderdeel van de Crisis-­ en herstelwet is de motie Linhard. Die stelt dat tijdelijke bouwvergunningen voortaan niet meer vijf, maar tien jaar geldig moeten zijn. Dat maakt tijdelijke transformatie in veel meer gevallen financieel haalbaar omdat de verbouwingskosten over een langere periode afgeschreven kunnen worden. Benraad: “Het verschilt echt per project hoe snel je boven water bent. Vaak rekenen we een project in acht of negen jaar rond. Incidenteel kan dat ook in vijf jaar”.

Het verkrijgen van een vergunning blijft vooralsnog lastig. De Tweede Kamer is weliswaar akkoord met de motie Linhard, maar de uitvoering ervan laat voorlopig op zich wachten. De motie is onderdeel van de allesomvattende Omgevingsvergunning. Er wordt nog volop gediscussieerd over een aantal milieutechnische details. Huurbescherming is volgens Benraad een minder groot probleem. Die is namelijk gekoppeld aan de vergunning. Als de vergunning na een aantal jaar vervalt, moeten de bewoners er dus ook gewoon eruit.

Een aantal succesvolle projecten toont aan dat transformatie van leegstaande kantoorgebouwen financieel haalbaar kan zijn en een maatschappelijk succes kan worden. Een permanente dialoog met gebouweigenaren en de overheid blijft echter uiterst essentieel. Die begrijpen ook dat er iets moet veranderen, maar er zijn voorlopig nog geen instrumenten en middelen om (tijdelijke) transformatie makkelijk en op grote schaal te realiseren.

Zie voor de volledige publicatie:


Cover: ‘Thumb_vastgoed bouwen kantoren leegstand_0_1000px’


Portret - David Struik

Door David Struik

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

Fietspad langs fruitbomen in bloesem, Betuwe door Wolf-photography (bron: Shutterstock)

TNO en RIVM ontwikkelen universele indicatorenset voor een gezonde leefomgeving

Hoe maak je een leefomgeving gezond? TNO en RIVM sloegen de handen ineen en presenteren een basisset indicatoren. De set helpt professionals bij het meten, monitoren en verbeteren van een gezonde leefomgeving.

Analyse

21 mei 2025

Stadsveteraan, Amsterdam door AM (bron: AM)

Zo is (sociale) woningbouw voor senioren in de stad wél mogelijk

De vergrijzing neemt toe, maar het aantal seniorenwoningen groeit nauwelijks door hoge kosten en weinig beschikbare grond. Twee Amsterdamse sociale woonconcepten voor senioren lukt het wél. Wat valt hiervan te leren?

Uitgelicht
Casus

21 mei 2025

Surveillance Software in Tallinn door Gorodenkoff (bron: Shutterstock)

De opmars van AI, dit is een routekaart voor toekomstbestendige steden

De opkomst van AI zorgt voor nieuwe ontwikkelingen rondom stedelijk beleid en beheer. Internationaal onderzoek brengt in kaart hoe 250 steden wereldwijd de mogelijkheden van AI verkennen of dit al inzetten om complexe uitdagingen aan te pakken.

Onderzoek

20 mei 2025