Nieuwe Reiswijzer en uitreiking NEPROM-prijs: twee spiegels van en voor de sector

De eerste Reiswijzer Gebiedsontwikkeling werd al in 2009 uitgebracht en vormde toen met name een reactie op uitspraken in de rechtspraak (zoals het Auroux/Roanne-arrest uit 2007) over de reikwijdte van het aanbestedingsrecht bij vastgoedprojecten. De nodige versies verder heeft de Reiswijzer in 2026 een veel bredere insteek gekregen; centraal staat nu de samenwerking van publieke en private partijen vanaf de eerste initiatiefname voor een gebiedsontwikkeling, tot aan de beheer- en exploitatiefase. De Reiswijzer reflecteert daarmee de ontwikkelingen binnen het vakgebied en de voortschrijdende inzichten die daarin worden opgedaan.

Geen voorschriften

De geactualiseerde (en daarmee ook de nodige pagina’s dikker geworden) editie werd tijdens de Dag van de Projectontwikkeling aangeboden aan VRO-minister Elanor Boekholt-O’Sullivan. De gemeente Ede en woningcorporatie Woonstede lieten zien hoe zij in de praktijk met de stappen uit het ‘Processchema samenwerking gebiedsontwikkeling' omgaan. Sven Schroots (Akro Consult, het bureau dat bij de productie betrokken was) lichtte het in stapjes toe. Hij benadrukte daarbij dat de Reiswijzer geen keuzes in het gebiedsontwikkelingsproces voorschrijft, maar ze vooral in beeld brengt: “Iedere gebiedsontwikkeling is toch weer uniek. Het is aan de partijen om daar hun route in te vinden, passend bij de opgave en de eigen organisatie.”

Een belangrijk onderdeel van de Reiswijzer is direct de eerste stap: de analyse van de opgave. Zowel in termen van de betrokken belanghebbenden als de locatie en alles wat daar speelt. Schroots ziet in de praktijk dat partijen zoveel haast hebben om bij de volgende fasen te komen, dat de eerste fase soms wordt afgeraffeld. Gevolg: een incompleet dossier, waardoor tijdens het vervolg allerlei verrassingen kunnen opduiken. Op deze stap volgt het opstellen van de ‘ontwikkelstrategie,’ waar door de opstellers het meeste is verbouwd. Volgens Schroots is de strategie ten opzichte van eerdere versies van de Reiswijzer naar voren gehaald in het proces (“daar kun je niet pas over nadenken bij de selectie van een marktpartij”) en van een zwaardere lading voorzien. “Het gaat om de vraag: wat willen de initiatiefnemers en hoe komen ze daar? Daarvoor is het noodzakelijk alle raamwerken in te vullen: financiën, grond, participatie en planologie.” In deze fase worden ook de gebiedsvisie en de business case van het gebied opgesteld. “Bij de planologie worden bijvoorbeeld keuzes voorgelegd: alles in één Omgevingsplan vangen – dat dan vager zal zijn – of een hagelslag van BOPA’s? Ook die vraag moet lokaal worden beantwoord.” Bij de participatie is het onder meer van belang om goed onderscheid te maken tussen de diverse belanghebbenden in het gebied: een ondernemer met vastgoed heeft echt andere belangen dan een bewoner.

Zachte factoren

Bij de ‘samenwerkingstrategie,’ de volgende halte in de reis van de gebiedsontwikkeling, is onder meer extra aandacht besteed aan hoe partijen zich tot elkaar verhouden: wie pakt de regie in het gebied, wie is er in de lead bij de planvorming en hoe krijgt de PPS verder vorm? De woningcorporaties zijn hier ingevoegd als samenwerkingspartner, passend bij hun hernieuwde (en vroege) deelname bij gebiedsontwikkelingen. Het processchema van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling sluit af met de selectie van een of meerdere marktpartijen en aan het onderhouden van de samenwerking (inclusief de ‘zachte’ factoren die daarbij een rol spelen.

De casus die het werken met de Reiswijder treffend illustreerde, was de gebiedstransformatie ‘Hoogbouw Ede-Zuid’. Jan Hauke Mens (gemeente Ede), Astrid Swart (Woonstede) en Leonie Wijsman (Akro Consult) lichtten het project toe, dat al de nodige jaren loopt maar zich nu dan toch echt richting de uitvoering begeeft. De opgave alhier: een naoorlogs woongebied uit de jaren 70 van de vorige eeuw nieuw leven inblazen. Acht flats die destijds aan de rand van de stad stonden en bewoond werden door de middenklasse in Ede, maar inmiddels is het gebied lager beland op de sociaalmaatschappelijke ladder.

Leefbaarheid onder druk

De sociale problematiek wordt daarbij niet bepaald verbeterd door de fysieke situatie: anonimiteit, grote parkeerterreinen, onveilige plinten en nauwelijks plekken om te ontmoeten en te verblijven. Op de Leefbarometer scoort het gebied dan ook – als een van de weinigen in Ede – lichter, wat duidt op een lagere leefbaarheid. Inmiddels ligt er een stapel van 84 rapporten over de wijk, maar tot nu toe ontbrak de actie. Gemeente en Woonstede hopen daar met een gezamenlijke aanpak verandering in te brengen.

De inzet is om fysiek en sociaal in één gebiedsaanpak onder te brengen, waarbij in ieder geval twee van de acht flats worden afgebroken. Inmiddels zijn de nodige stappen gezet in de reis van de gemeente en corporatie, waardoor er onder meer een gebiedsvisie, een stedenbouwkundig raamwerk en een sociaalmaatschappelijk raamwerk zijn opgeleverd. De belangrijkste issues zijn in beeld gebracht: van de noodzaak van integraliteit tot en met het financiële kader (waar nu nog een tekort op rust). Dat er nu wél een versnelling in het proces plaatsvindt, heeft volgens Jan Hauke Mens ook te maken met het feit dat de bestuurders bij de gemeente en Woonstede elkaar op urgentie, inhoud en samenwerking hebben gevonden. Inmiddels is er onderling ook besloten hoe de ‘partnerselectie’ van de marktpartij gaat plaatsvinden: deze zal worden ingeschakeld voor het hele gebied, met een focus op het wonen en de openbare ruimte. De regie voor de gebiedstransformatie blijft daarbij berusten bij de gemeente en de woningcorporatie. De aanwijzing vanuit de Reiswijzer om bij de partnerselectie ook de doelstellingen voor de gebiedsaanpak en het bijbehorende ‘narratief’ te incorporeren, hebben de partijen zeker ter harte genomen.

Wie weet wordt de aanpak van Ede-Zuid over enkele jaren wel ingediend voor de NEPROM-prijs. Ook deze prijs reist al de nodige tijd (vanaf 2004) mee met het vakgebied. De prijs is voor de 11de keer uitgereikt, 22 projecten waren daarvoor ingediend. Juryvoorzitter Geurt van Randeraat nam de aanwezigen bij de Dag van de Projectontwikkeling mee in de overwegingen van de zeskoppige jury, waarna op het grote scherm de winnaar bekend werd gemaakt: De Groene Loper in Maastricht, ontwikkeld door de gemeente Maastricht en Ballast Nedam Development. Een project dat, aldus het juryrapport, twee helften van de stad weer bij elkaar heeft gebracht. Met het onderbrengen van de snelweg A2 in een tweelaagse tunnel, is de barrière van de infrastructuur geslecht. En daarmee werd ruimte gecreëerd voor openbare ruimte, woningen en andere functies. Een voorbeeld voor andere steden die worstelen met de relatie tussen stedelijke mobiliteit en gebiedskwaliteit (in fysiek en sociaal opzicht).

Ook de twee andere genomineerden voor de prijs, Land van Anna in Goirle en 5TRACKS in Breda, hebben een voorbeeldfunctie. Bij Land van Anna is een oud fabrieksterrein door Wilma Wonen, CRA Vastgoed en de gemeente Goirle omgetoverd tot een gebied waarbij wonen, natuur en waterbeheer samengaan. Geen ‘straatje erbij’ maar een ‘heel buurtje erbij’ en daarmee inspiratie voor anderen die met dorps- en stadsranden bezig zijn. En het project 5TRACKS laat zien hoe het werken in de directe nabijheid van een hoogwaardig station gestalte kan krijgen, met een mixed use-project waarbij de functies niet horizontaal zijn gescheiden maar horizontaal zijn gestapeld. Een project waarin ontwikkelaars Synchroon en J.P. van Eesteren met de gemeente Breda hebben geprobeerd om uiteenlopende functies op een nieuwe en eigentijdse manier met elkaar te verbinden.