luchtfoto van Barcelona door alina_danilova (bron: Shutterstock)

Ingrijpende maatregelen vastgoedmarkt nodig

20 november 2012

3 minuten

Onderzoek Uit een vergelijking tussen de kantorenmarkten van Amsterdam en Londen blijkt dat er meer nodig is dan een leegstandsfonds om de kantorenmarkt weer gezond te laten functioneren en nieuwe leegstand te voorkomen. Met een leegstandsfonds van drie euro per vierkante meter nieuw te ontwikkelen kantoorruimte komen we er zeker niet, zo betogen Paul van Joolingen en Jaap Kersten. Voor een structurele oplossing moeten we leren van de wijze waarop de kantorenmarkt in Londen wordt aangestuurd.

Kantorenconvenant lost probleem leegstand niet structureel op

Nergens in Europa is de leegstandsproblematiek zo groot als in Nederlandse steden. In vergelijkbare kantorensteden elders in Europa is eveneens sprake van nieuwe werkconcepten en heeft men te maken met veroudering van de beroepsbevolking. Ook deze steden hebben te kampen met tegenvallende economische groei en dalende werkgelegenheid als gevolg van de kredietcrisis. Waarom zijn de problemen in Nederlandse kantorenmarkten dan zoveel groter dan elders in Europa?

Restrictief

Uit een vergelijking van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen, van Akro Consult, blijkt dat de dynamiek in deze markten op een aantal vlakken fundamenteel verschilt. De markten reageren anders op macro-economische ontwikkelingen en lokken een ander gedrag uit van spelers op deze markt. Als je deze markten over een langere periode beschouwt, wordt duidelijk dat dit verschil voornamelijk tot uitdrukking komt in de wijze waarop het aanbod zich heeft ontwikkeld. Waar de kantorenvoorraad in Amsterdam in de afgelopen 25 jaar met 80 procent is gegroeid, groeide de voorraad in Londen nauwelijks sinds de oplevering van Canary Wharf, begin jaren ’90. In Londen heerst al decennia lang een restrictief beleid ten aanzien van kantoorontwikkelingen.

Doordat de voorraad relatief constant is gebleven ligt het prijsniveau wereldwijd gezien op een topniveau in Londen. Kantoorruimte wordt hierdoor zeer intensief gebruikt. Een werknemer verbruikt gemiddeld minder dan 10 vierkante meter kantoorruimte, waar men in Amsterdam het gemiddelde ruimteverbruik terug heeft weten te schroeven naar 18 vierkante meter per werknemer.

Schokken van buitenaf worden verwerkt door aanpassingen in de huurprijzen, die binnen een cyclus van acht jaar makkelijk kunnen verdubbelen en halveren. De marktmechanismen functioneren naar behoren, waardoor Londen zich na de recente kredietcrisis als een van de eerste Europese steden heeft weten te herstellen. De sterke cyclische bewegingen maken de markt flexibel en zorgen voor een evenwichtige waardeontwikkeling op de lange termijn.

Leegstand

De forse groei van de Amsterdamse kantorenvoorraad kan worden verklaard doordat in Nederland zo ongeveer alle partijen, inclusief gemeenten, belang hebben bij nieuwbouw. De markt is dusdanig georganiseerd dat voor alle partijen de keuze voor nieuwbouw, ongeacht ontwikkelingen aan de vraagzijde, meer rendeert dan transformatie. Het probleem is alleen dat kantoren niet zomaar van de markt verdwijnen. Als niemand investeert in transformatie, of de kosten voor sloop op zich neemt, blijven kantoren gewoon staan. Zolang de markt in omvang blijft groeien is dit geen probleem. Maar nu de markt is veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt wordt de gehele marktdynamiek dramatisch verstoord. Het gevolg is een enorme hoeveelheid leegstaande kantoren.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlage.


Cover: ‘luchtfoto van Barcelona’ door alina_danilova (bron: Shutterstock)


Portret - Paul van Joolingen

Door Paul van Joolingen

Partner, Akro Consult


Meest recent

Weekoverzicht donderdag 18 september door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van het stuur vastgrijpen

We grepen het stuur vast deze week. In Antwerpen, waar een deelfietssysteem de planners van Eindhoven inspireert. In Den Haag waar het Rijkssturingskompas van de SKG het Rijk helpt. En in Zaanstad waar corporatie Parteon stuurt op samenhang.

Weekoverzicht

18 september 2025

Rij deelfietsen in Antwerpen door Martin Bergsma (bron: shutterstock)

Traditioneel fietsdeelvervoer kan veel ruimte besparen

In een moderne gebiedsontwikkeling is de introductie van deelmobiliteit inmiddels meer regel dan uitzondering, maar de vorm is vaak wel onderwerp van discussie. Eindhoven onderzoekt de voordelen van een ‘ouderwets’ stadsbreed deelfietssysteem.

Onderzoek

18 september 2025

Winterse luchtfoto van de Zaan en de nieuwe Zaanbrug bij Wormerveer door Aerovista Luchtfotografie (bron: shutterstock)

Hoe je als woningcorporatie de opgaven en kansen effectief koppelt

Veel woningcorporaties zien woningen bouwen en verhuren al lang niet meer als enige taak; allerlei maatschappelijke opgaven vragen én hebben hun aandacht. De Zaanse corporatie Parteon zoekt de oplossingen in samenhang.

Onderzoek

17 september 2025

Uw gastbijdrage op GO.nu: Over gastbijdragen

Uw gastbijdrage op GO.nu

Wij staan open voor bijdragen uit wetenschap en praktijk. Wij moedigen auteurs aan hun kennis en ervaring te delen.

Over gastbijdragen
Uw project toevoegen: Ga naar de GO-Projectenkaart

Uw project toevoegen

Wilt u graag een gebiedsontwikkeling toevoegen aan de GO-projectenkaart? Vul dan via onderstaande link het formulier in.

Ga naar de GO-Projectenkaart
Uw organisatie bij de SKG: Ga naar de SKG-website

Uw organisatie bij de SKG

Uw organisatie aansluiten op het netwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling? Neem dan contact op.

Ga naar de SKG-website
Uw bijeenkomst in de agenda: Neem contact op

Uw bijeenkomst in de agenda

U kunt uw gebiedsontwikkeling-gerelateerde evenement aankondigen via onze agenda door contact op te nemen met de redactie.

Neem contact op