luchtfoto van Barcelona door alina_danilova (bron: Shutterstock)

Ingrijpende maatregelen vastgoedmarkt nodig

20 november 2012

3 minuten

Onderzoek Uit een vergelijking tussen de kantorenmarkten van Amsterdam en Londen blijkt dat er meer nodig is dan een leegstandsfonds om de kantorenmarkt weer gezond te laten functioneren en nieuwe leegstand te voorkomen. Met een leegstandsfonds van drie euro per vierkante meter nieuw te ontwikkelen kantoorruimte komen we er zeker niet, zo betogen Paul van Joolingen en Jaap Kersten. Voor een structurele oplossing moeten we leren van de wijze waarop de kantorenmarkt in Londen wordt aangestuurd.

Kantorenconvenant lost probleem leegstand niet structureel op

Nergens in Europa is de leegstandsproblematiek zo groot als in Nederlandse steden. In vergelijkbare kantorensteden elders in Europa is eveneens sprake van nieuwe werkconcepten en heeft men te maken met veroudering van de beroepsbevolking. Ook deze steden hebben te kampen met tegenvallende economische groei en dalende werkgelegenheid als gevolg van de kredietcrisis. Waarom zijn de problemen in Nederlandse kantorenmarkten dan zoveel groter dan elders in Europa?

Restrictief

Uit een vergelijking van de kantorenmarkten in Amsterdam en Londen, van Akro Consult, blijkt dat de dynamiek in deze markten op een aantal vlakken fundamenteel verschilt. De markten reageren anders op macro-economische ontwikkelingen en lokken een ander gedrag uit van spelers op deze markt. Als je deze markten over een langere periode beschouwt, wordt duidelijk dat dit verschil voornamelijk tot uitdrukking komt in de wijze waarop het aanbod zich heeft ontwikkeld. Waar de kantorenvoorraad in Amsterdam in de afgelopen 25 jaar met 80 procent is gegroeid, groeide de voorraad in Londen nauwelijks sinds de oplevering van Canary Wharf, begin jaren ’90. In Londen heerst al decennia lang een restrictief beleid ten aanzien van kantoorontwikkelingen.

Doordat de voorraad relatief constant is gebleven ligt het prijsniveau wereldwijd gezien op een topniveau in Londen. Kantoorruimte wordt hierdoor zeer intensief gebruikt. Een werknemer verbruikt gemiddeld minder dan 10 vierkante meter kantoorruimte, waar men in Amsterdam het gemiddelde ruimteverbruik terug heeft weten te schroeven naar 18 vierkante meter per werknemer.

Schokken van buitenaf worden verwerkt door aanpassingen in de huurprijzen, die binnen een cyclus van acht jaar makkelijk kunnen verdubbelen en halveren. De marktmechanismen functioneren naar behoren, waardoor Londen zich na de recente kredietcrisis als een van de eerste Europese steden heeft weten te herstellen. De sterke cyclische bewegingen maken de markt flexibel en zorgen voor een evenwichtige waardeontwikkeling op de lange termijn.

Leegstand

De forse groei van de Amsterdamse kantorenvoorraad kan worden verklaard doordat in Nederland zo ongeveer alle partijen, inclusief gemeenten, belang hebben bij nieuwbouw. De markt is dusdanig georganiseerd dat voor alle partijen de keuze voor nieuwbouw, ongeacht ontwikkelingen aan de vraagzijde, meer rendeert dan transformatie. Het probleem is alleen dat kantoren niet zomaar van de markt verdwijnen. Als niemand investeert in transformatie, of de kosten voor sloop op zich neemt, blijven kantoren gewoon staan. Zolang de markt in omvang blijft groeien is dit geen probleem. Maar nu de markt is veranderd van een uitbreidingsmarkt naar een vervangingsmarkt wordt de gehele marktdynamiek dramatisch verstoord. Het gevolg is een enorme hoeveelheid leegstaande kantoren.

Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlage.


Cover: ‘luchtfoto van Barcelona’ door alina_danilova (bron: Shutterstock)


Portret - Paul van Joolingen

Door Paul van Joolingen

Partner, Akro Consult


Meest recent

Vogelvlucht van Drie Hoefijzers, Breda door AM (bron: AM)

Van brouwerij tot binnenstedelijk woongebied, gebiedstransformatie Drie Hoefijzers afgerond

Breda is een nieuw binnenstedelijk woonmilieu rijker: gebiedsontwikkelaar AM heeft de transformatie van een voormalig brouwerijterrein afgerond. Jaap van Engelshoven, directeur ontwikkeling, volgde het traject van nabij en kijkt terug.

Casus

30 april 2025

Am Tacheles met zicht op passage en binnenplein door Kees de Graaf (bron: Kees de Graaf)

Exclusieve verdichting in Berlijn: project Am Tacheles roept discussie op

In het Tacheles-gebied in de Berlijnse binnenstad maakten krakers en kunstenaars plaats voor een hoogwaardig en vooral high-end woon-, werk- en winkelgebied: Am Tacheles. Niet bij iedereen roept dat positieve reacties op.

Uitgelicht
Casus

30 april 2025

Afslag Meerwaarde door Jutta Hinterleitner (bron: SSRO)

Op zoek naar maatschappelijke meerwaarde bij de stedelijke snelweg

De stedelijke snelweg staat weer in de schijnwerpers, nu met de blik van brede welvaart. De publicatie ‘Afslag Meerwaarde’ van het Kennis- en Innovatieplatform Stedelijke Snelwegen en Ruimtelijke Ontwikkeling biedt nieuwe perspectieven.

Uitgelicht
Onderzoek

29 april 2025