Artikel
Groningen luchtfoto

Investeringsfonds uitkomst voor verliesgevende stukjes gebiedsontwikkeling

Door Kees Hagendijk

20 jun 2018 - Hoe financier je verliesgevende onderdelen van een gebiedstransformatie? Een investeringsfonds kan uitkomst bieden, al is de vraag hoe je dit structureel kunt vullen. Enkele gemeenten werken er al mee, zoals Groningen. Wethouder Roeland van der Schaaf vertelde er meer over tijdens het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven in zijn stad. Damo Holt, directeur/partner Rebel, ging nog dieper in op financieringsmogelijkheden voor onrendabele toppen.

Groningen heeft grote ambities geformuleerd in zijn omgevingsvisie The Next City. Er zijn zeven grote projecten/gebiedsontwikkelingen vastgesteld, waaronder herontwikkelingen van oude bedrijvenlocaties als het Suikerterrein en de Eemskanaalzone. Wethouder Roeland van der Schaaf schetste de hoofdlijnen op 13 juni in Groningen tijdens het Voorjaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven.

De bloeiende universiteitsstad verwacht door zijn magneetfunctie een forse groei in inwoners en huishoudens. 20.000 extra woningen moeten dit opvangen. Bij deze opgave komen dan nog vervanging en renovatie van woningen en wijken, aanpassing van de energievoorziening (van het gas af), uitbreiding en vernieuwing infrastructuur en mobiliteit.

Grote ambities vragen groot geld. Over de financiering van de Groningse plannen moeten nog stevige noten worden gekraakt. Hoe ver mag of kan de gemeente gaan? Duidelijk voor de Groninger wethouder is wel “dat het in sommige gevallen niet gaat zonder actief grondbeleid”.

Stedelijk investeringsfonds

Een van de sporen waarlangs Groningen de stedelijke groei wil financieren is het Stedelijk Investeringsfonds (SIF), vertelde Richard Lombaerts, directeur Ruimtelijke Ontwikkeling en Uitvoering. Het fonds is in het leven geroepen als antwoord op de veranderde BBV-regels en het afscheid van volledige financiering vooraf, de zogenoemde ‘badkuipfinanciering’ .

Met het oog op zeven grote projecten/gebiedsontwikkelingen die The Next City aanmerkt, is het noodzakelijk structurele middelen te vinden voor het fysieke domein. Op dit moment kent Groningen alleen structurele middelen voor het sociale domein. In het SIF zit momenteel 47 miljoen euro. Met de zeven projecten is in de periode 2019-2030 een investering van 555 tot 680 miljoen euro gemoeid. In de eerste fase 2019-2022 bestaat meteen een grote investeringsbehoefte, circa 220 miljoen euro. Bij het huidige renteomslagpercentage (ROP) van 2% en afschrijving over een periode van 40 jaar zadelt dit de gemeente op met jaarlijkse lasten van gemiddeld 9,9 miljoen euro, becijferde Lombaerts. Bij een uiteindelijk investeringsvolume van om en nabij 600 miljoen euro lopen de structurele lasten voor de gemeente op naar gemiddeld 27 miljoen euro.

De structurele lasten kunnen dalen op het moment dat de rente daalt of wanneer er andere financieringsbronnen worden gevonden. Bij het laatste valt te denken aan positieve resultaten van de grondexploitaties of externe bronnen, zoals subsidies. Het aangekondigde fonds voor gebiedstransformaties van het Rijk zal echter met het toegezegde volume van € 38 mln. niet meer dan een druppel op de gloeiende plaat betekenen voor Groningen en elke andere gemeente met binnenstedelijke transformatieopgaven.

Ambities en knelpunten

Tot nu toe is het Groningse investeringsfonds met incidentele middelen gevoed, aldus Lombaerts. Na de gemeenteraadsverkiezingen van november zullen de nieuwe raad en het nieuwe college voor structurele voeding moeten zorgen. Belangrijke afweging is hoe knelpunten in het sociale domein, bijvoorbeeld zorg, worden afgezet tegen ambities in het ruimtelijk domein. De afweging kan zijn dat de ruimtelijke ambities niet op het tweede plan moeten komen, maar dat ze nodig zijn om knelpunten in de toekomst te voorkomen.

Op zoek naar structurele financiering

Damo Holt, directeur/partner Rebel, ging nog wat dieper in op de algemene problematiek van ‘onrendabele toppen’ bij complexe en dure binnenstedelijke gebiedstransformaties. Vervolgens inventariseerde hij de mogelijkheden.

Financieringscapaciteit is op te vatten als een functie van een zakelijke business case en het maatschappelijk rendement. Beide kanten kennen verschillende vormen van financiering (vreemd en eigen vermogen, subsidie, publiek geld) en dekking (vastgoedopbrengst, grondopbrengst, kostenverhaal). In algemene zin kan onderscheid worden gemaakt tussen financiering (vreemd vermogen, schuld, lening) en investeren (eigen vermogen, equity, participatie). Aan zowel publieke als private kant valt altijd te schuiven en te optimaliseren. Belangrijke notie omtrent de business case: het is nooit zwart-wit. Min kan plus worden.

Naar meebewegende afspraken

De ‘onrendabele top’ is een grijze wereld, aldus Holt. Is er een tekort aan publieke zijde, of aan private zijde? Potentiële meevallers kunnen worden afgezet tegen risico’s; marktontwikkeling, doorlooptijd, procedure en proces kunnen gunstig uitvallen. “Mijn punt is dat deze factoren tot nu toe te veel statisch worden afgeregeld. We moeten naar meebewegende afspraken binnen optie-scenario’s.”

Via cash waterfall payment kunnen risicovolle onderdelen aantrekkelijker voor investeringen worden gemaakt; die worden met voorrang afbetaald. Een exit-optie, tegen vergoeding, hoort er ook bij.

Varianten investeringsfondsen

Een investeringsfonds kan zorgen voor het ontbrekende stukje van de investerings- en financieringspuzzel voor gebiedstransformaties. Verschillende gemeenten zoals Groningen, Zaandam en Breda hebben zo’n fonds. Op regionaal niveau zijn daar onder andere InvestNL, NLII, Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU), OntwikkelingsMaatschappij Gelderland (OHMG), Ontwikkelingsbedrijf Brabant/BOM, SOFIE (Rotterdam) en FRED (Den Haag). Fondsen bieden een scala aan vormen van ondersteuning, zoals garantie, lening, achtergestelde lening, participatie, subsidie, subsidie met terugbetaling enzovoorts. Ook fondsvolume en randvoorwaarden lopen uiteen. Holt waarschuwde wel dat fondsen vaak ten gronde gaan aan slecht management.

Rijksfondsen

Bij het instellen van nationale fondsen valt te denken aan drie modaliteiten:

  1. ‘Specials’ voor onrendabele toppen binnen het kader van een investeringsdeal met marktpartijen. Zo’n fonds kan bijvoorbeeld gevoed worden uit de accressen van het Gemeente- en het Provinciefonds.
  2. Voorfinancieringsfonds (leningen) voor marktpartijen voor aankoop/planvorming complexe locaties.
  3. Voorfinanciering (leningen) voor gemeenten/regio’s voor grote infrastructurele investeringen, onder meer ter overbrugging van het huidige MIRT-gat, bijvoorbeeld met een institutional als financier. Aanwending is ook denkbaar voor publieke investeringen die de 10-jaarstermijn (beperking BBV) overschrijden of die niet passen in het kostenverhaal, maar op termijn wel gedekt/terugbetaalbaar zullen zijn.

 Combineren van fondsen en financiers (EIB, BNG, InvestNL) en ook schakelen op de verschillende lagen (rijk, provincie, gemeente) biedt extra mogelijkheden.

Staatssteun

Wat (het gevaar van) staatssteun betreft is er de geruststelling dat de verkoop van grond en vastgoed niet aanbestedingsplichtig is. Onrendabele toppen kunnen gemeenten verder voor hun rekening nemen door te investeren in publieke ruimte, infrastructuur, groen en blauw, energietransitie en klimaatadaptatie. Ten slotte bestaat er ook nog de mogelijkheid om marktconform te financieren (als private financiers niet willen) of geoorloofde staatssteun toe te passen: AGVV, DAEB en de-minimisverordening (tot € 200.000). Transparantie, non-discriminatie en marktconformiteit zijn uiteraard steeds voorwaarden.

 “Wees creatief met elkaar, dan is er veel mogelijk”, gaf Holt als aanmoediging mee.



Coverfoto: PxHere

Auteur:

Portret - Kees Hagendijk
Kees Hagendijk

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu en zelfstandig journalist

Recente artikelen