GO scriptie
GO scriptie simone huijsmans

Kansen voor leegstaande kantoorgebieden: transformatie naar gemengd stedelijk gebied

Door Simone Huijsmans

19 jun 2018 - Simone Huijsmans dook voor haar afstudeeronderzoek in de aanpak van structureel leegstaande kantoorgebieden op gebiedsniveau. Het resultaat is een gebiedsgerichte aanpak, inclusief 5 actiepunten voor de transformatie tot gemengd stedelijk gebied.

Van gebouw- naar gebiedsgerichte aanpak

Leegstand van kantoren is al tientallen jaren een probleem in Nederland. Voor de vele vierkante meters die leegstaan wordt met moeite een herbestemming gevonden. De vraag naar kantoorruimte wordt niet langer meer bepaald door uitbreiding, aangezien er geen kwantitatieve behoefte is aan nieuwe kantoren. De kantorenmarkt is een vervangingsmarkt geworden, waarin nieuwe gebouwen de verouderde gebouwen verdrijven. Deze verschuiving in de kantoorbehoefte heeft ertoe geleid dat de structureel leegstaande vierkante meters op korte termijn niet meer worden verhuurd.

Een groot deel van de structureel leegstaande kantoren is terug te vinden in monofunctionele kantoorgebieden – gebieden hoofdzakelijk bestemd voor kantoren en gericht op autogebruikers. Om het tij te keren en de structurele leegstand in deze kantoorgebieden tegen te gaan, biedt de transformatie van een dusdanig gebied naar een gemengd stedelijk gebied (mixed-use) een oplossing. Een drietal potentiële voordelen van een gebiedsgerichte aanpak ten opzichte van een gebouwgerichte aanpak zijn:

1.     De mogelijkheid om een samenhangend stedenbouwkundig plan te ontwerpen, om zo cohesie in het gebied terug te brengen. Door gezamenlijk over de uitstraling van het gebied na te denken kan het imago van het gebied worden verbeterd.

2.     Een gezamenlijk initiatief voor de financiering en invulling van de openbare ruimte. Hiermee kan de leefbaarheid en de veiligheid in het gebied worden verbeterd.

3.     Een gezamenlijk initiatief voor de aanpak van de parkeervoorzieningen in het gebied. Kantoorgebieden kenmerken zich door de vele parkeervelden die de gebouwen omsluiten. Gezamenlijk initiatief kan bijdragen aan het bedenken van een (innovatief) plan voor de parkeervoorzieningen in het gebied.   

Actiepunten voor een gebiedsgerichte aanpak

Een faciliterende rol van de gemeente is van groot belang voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij nadrukkelijk het initiatief voor de gebiedsontwikkeling bij marktpartijen en bestaande eigenaren dient te liggen. Inzicht in het proces van transformatie van leegstaande kantoorgebieden heeft de volgende actiepunten opgeleverd die bijdragen aan de transformatie tot gemengd stedelijk gebied:

1. Vorm een gedeelde visie

Voordat een gebiedstransformatieproces gestart kan worden moet duidelijk zijn wat de bedoeling is van de gebiedsontwikkeling. Er moet een duidelijke visie voor de ontwikkeling beschikbaar zijn, geïnitieerd vanuit de gemeente. Door inzicht te krijgen in de verschillende grondposities kunnen alle relevante stakeholders worden betrokken. Het betrekken van al deze publiek en private actoren draagt bij aan het opstellen van een visie die wordt (h)erkend . De kennis van de markt ligt vaak bij private partijen. Door hen vroegtijdig te betrekken kan er een gedragen visie worden gedefinieerd.

Huijsmans 1

  • Marktpartijen geven aan dat een gemeentelijke visie het risicoprofiel voor nieuwe ontwikkelingen in een gebied verkleint. Wanneer een brede visie wordt uitgedragen zijn markpartijen eerder geneigd om in te stappen dan wanneer er nog geen visie ligt.
  • In Amstel III  en de Binckhorst is een groot deel van de grond niet in handen van de gemeente. Doordat de gemeente geen grondpositie heeft moet de implementatie van bijv. maatschappelijke functies (zoals een school) op een andere manier worden benaderd. Door alle eigenaren vroegtijdig aan tafel te laten aanschuiven kan een gedragen oplossing voor deze invulling worden bedacht en worden vastgelegd in het visiedocument.

2. Stel een mixed-use visiedocument op.

Het visievormen resulteert in een document, bestaande uit stedenbouwkundige spelregels voor de transformatie tot een mixed-use gebied.

Huijsmans 2 

Het opsplitsen van een gebiedsontwikkeling in kleine projecten draagt bij aan het succes van een gebiedsontwikkeling. Deelgebieden dragen bij aan de samenhang van de gebiedsontwikkeling als geheel. Het visiedocument moet daarom een overzicht van de opdeling in deelgebieden laten zien.

Daarnaast moeten de vereisten voor mixed-use met betrekking tot het vastgoed, infrastructuur en openbare ruimte worden beschreven. Om mixed-use binnen het gebied te realiseren, moet het visiedocument beschrijven hoe samenhang in het gebied tot stand kan worden gebracht. Het toevoegen van nieuwe functies (naast de huidige kantoren) draagt bij aan het verdichten van het gebied. Hierdoor wordt de menselijke maat in het gebied teruggebracht. Door de (nieuwe) functies in elke laag binnen het gebied te implementeren wordt bijgedragen aan de samenhang. Dit betekent een combinatie van functies in één ruimte, één gebouw, tussen verschillende gebouwen en activiteit van functies op verschillende tijden van de dag.

Het toevoegen van verschillende functies verspreid door het gebied motiveert mensen om te bewegen tussen de functies. Hierdoor wordt de levendigheid van het gebied vergroot. Het visiedocument moet daarom een plan bevatten voor de ontwikkeling van het openbaar vervoer en de infrastructuur, gericht op langzaam verkeer. Zo wordt de doordringbaarheid van het gebied vergroot, en de levendigheid en de veiligheid in het gebied verbeterd.

3. Leer van elkaar door te netwerken

Het opzetten van een netwerk in het gebied helpt bij het betrekken van alle relevante stakeholders. In Amstel III en de Binckhorst heeft het netwerk gefungeerd als een eerste link tussen publieke en private partijen. Hierdoor is cohesie binnen het gebied ontstaan. Netwerkbijeenkomsten dragen bij aan het creëren van draagvlak, en functioneren als een platform waar publieke -, private partijen en andere stakeholders hun zorgen kunnen delen en hun (ontwikkel)plannen kunnen presenteren. Ook kunnen de bijeenkomsten gezien worden als co-creatie sessies, waarbij allerlei zaken bespreekbaar worden gemaakt, en waarbij een oplossing kan worden gezocht voor de korte termijn.  Dit alles draagt bij aan de samenhang van het plan voor het hele gebied.

4. Zorg ervoor dat ieder deelgebied werkt

De samenwerking van publieke en private partijen binnen deelgebieden zorgt voor de juiste implementatie van mixed-use in elk deelgebied. Dit draagt bij aan de samenhang tussen ontwikkelingsplannen in het gebied en de mogelijkheid om sociale functies in deelgebieden te implementeren. Het betrekken van publieke en private partijen bij het creëren van deelgebiedsvisies voor delen van het ontwikkelgebied zal het proces van planrealisatie en samenhang van het totale ontwikkelingsgebied verbeteren. Ondanks dat marktpartijen uit Amstel III en de Binckhorst aangeven dat ze niet altijd geneigd zijn om samen te werken, bevestigen ze dat dit wel zou moeten gebeuren voor de kwaliteit van het plan. Samenwerken zorgt immers voor een sterker gedragen plan.

Huijsmans 3

  • In Amstel III zijn deelgebieden van 5 à 6 gebouwen gedefinieerd, gebaseerd op een infrastructureel grid. Voor ieder deelgebied wordt met betrokken eigenaren, huurders, gemeente en overige stakeholders sub-deelgebiedsvisies opgesteld. 

5. Start direct met strategische en pionierende activiteiten

Een grootschalig transformatieproject (van een kantoorgebouw naar een nieuwe functie)  zorgt ervoor dat de gebiedsontwikkeling een kick-start krijgt. Hiervoor moet de gemeente een faciliterende rol aannemen en marktpartijen moeten het voortouw nemen. Dit zal de gebiedsontwikkeling een impuls geven en nieuwe ontwikkelaars aantrekken.

Daarnaast dragen pionier-activiteiten bij aan het gebiedsontwikkelingsproces. Deze activiteiten kunnen zijn: marketing van het gebied, kleinschalige investeringen en initiatieven die het gebied op korte termijn een boost geven en mensen trekken. Deze activiteiten kunnen door zowel de markt als de gemeente worden geïnitieerd. Het is hierbij vooral belangrijk dát het gebeurt. Want deze kleine initiatieven zorgen ervoor dat het gebied op korte termijn weer op de kaart komt!

De Proeftuin
De Proefzaak in Amstel III is een voorbeeld van een kleinschalig initiatief (beeld:  Annebelle van Lieshout, veggiehotspots.nl )

Over het onderzoek

Waar eerder onderzoek zich vaak richtte op de transformatie van leegstaande kantoorpanden op gebouwniveau, verdiepte Simone Huijsmans zich voor haar afstudeeronderzoek in de aanpak van structureel leegstaande kantoorgebieden op gebiedsniveau, met de focus op de transformatie naar gemengd stedelijk gebied (mixed-use). Simone Huijsmans heeft hiervoor een drietal ontwikkellocaties bestudeerd die op dit moment met een gebiedsgerichte aanpak worden getransformeerd. Door middel van o.a. interviews met betrokken actoren heeft zij inzicht verkregen in het proces van de gebiedstransformaties voor ontwikkellocaties Amstel III, de Binckhorst en Strijp S, en heeft ze een strategie voor een gebiedsgerichte aanpak opgesteld. Simone Huijsmans heeft haar onderzoek uitgevoerd vanuit de opleiding Management in the Built Environment aan de Technische Universiteit Delft. Ze is begeleid door Dr. Ir. Hilde Remøy en Dr. Ir. Erwin Heurkens vanuit de TU Delft en Bart Snijders vanuit Stebru.

  • De volledige scriptie is hier te downloaden

Auteur:

Simone Huijsmans
Simone Huijsmans

Consultant bij Brink Management / Advies

Recente artikelen