Klimaatadaptie op natuurlijke wijze: goed voor de huizenmarkt

Nederland moet rekening houden met klimaatgerelateerde overstromingsrisico's bij het plannen van nieuwe woningen, zo adviseert het Deltaprogramma: waar en hoe we huizen bouwen en wat overheden en huiseigenaren kunnen doen om zich aan te passen aan de toenemende overstromingsrisico's. Nature-based Solutions, ofwel natuurlijke oplossingen voor klimaatadaptatie (NbS), vormen wereldwijd een gouden kans bij het aanpassen aan het veranderende klimaat. Desondanks blijft de toepassing en opschaling van deze oplossingen beperkt.

Waarde huizen stijgt

Debet hieraan is een gebrek aan bewijs over prestaties van natuurlijke oplossingen op lange termijn, de economische effecten en de maatschappelijke acceptatie. Daar komt nu verandering in. Onderzoek van TU Delft wetenschappers Asli Mutlu en prof. dr Tatiana Filatova, in samenwerking met dr Debraj Roy (UvA), laat zien hoeveel de waarde van woningen kan stijgen met Nature-based Solutions voor klimaatadaptatie. Ook brengen ze in beeld hoe deze verandert nadat huiseigenaren een overstroming hebben meegemaakt. De resultaten zijn gepubliceerd in het wetenschappelijke tijdschrift Ecological Economics.

Asli Mutlu: “Nature-based Solutions spelen een sleutelrol bij de aanpassing aan klimaatverandering bij het beheersen van de negatieve gevolgen van de klimaatverandering. Toch is er weinig bewijs voor de economische voordelen ervan. Vooral omdat de omgevingsvoordelen zoals uitbreiding van de groene ruimte voor een wandeling langs de rivier, ruimte voor ecosystemen en biodiversiteit en hoogwaterveiligheid, meestal ruimtelijk in verband staan met door het klimaat veroorzaakte gevaren zoals overstromingen. Wij gebruikten een marktgebaseerde waarderingsbenadering om te kwantificeren of NbS en overstromingen enig verschil maken voor de huizenprijzen in Nederland.”

Meest waardevolle familiebezit

“Ons team laat voor het eerst zien hoe het negatieve effect van overstromingen op woningwaarden in Nederland verandert in de tijd na een incident. Het is van essentieel belang rekening te houden met hoe klimaatverandering en aanpassingsmaatregelen het meest waardevolle familiebezit - de eigen woning - kunnen beïnvloeden, zowel voor nieuwe als voor bestaande woningen. Innovatieve en aantrekkelijke vormen van aanpassing aan klimaatverandering zijn dringend nodig”, benadrukt Tatiana Filatova.

De onderzoekers analyseerden 68.247 transactiegegevens van eengezinswoningen over 30 jaar tussen 1990 en 2020 in de provincie Limburg. Het onderzoek schat de betalingsbereidheid van Nederlandse huiseigenaren voor NbS-voorzieningen - zoals veiligheid tegen overstromingen en betere omgevingskwaliteit - en onderzoekt de negatieve gevolgen van de overstromingen van de Maas in 1993 en 1995.

“Uit de bevindingen blijkt dat huizen in overstromingsgevoelige gebieden langs de Maas de negatieve gevolgen van het overstromingsrisico hebben opgevangen”, aldus Mutlu. Vóór de overstromingen van 1993 en 1995 waren huizen in overstromingsgevoelige gebieden gemiddeld 5,6 procent goedkoper (of € 12.753) dan een vergelijkbaar huis buiten het overstromingsgebied.

Tijdelijk effect prijskorting

De prijskorting steeg tot 10,9 procent (of € 24.691) onmiddellijk na de rivieroverstromingen van 1993-1995. Dat wijst erop dat de prijzen voor woonhuizen de verschuiving in het individuele risicobewustzijn en de daarmee samenhangende verliezen hebben uitgedrukt. Toch was het effect slechts tijdelijk. De onderzoekers constateerden dat het negatieve effect van overstromingen op de huizenprijzen mettertijd afneemt en uiteindelijk na 9-12 jaar verdwijnt. Dit is een gebruikelijke bevinding in de Amerikaanse gegevens, maar het werd voor het eerst in Nederland geregistreerd.

Deze periode van het verdwijnen van de overstromingsrisicokorting valt samen met de uitvoering van de grootste en oudste NbS-ingreep in Nederland - de Grensmaas die extra ruimte bood aan de rivier. Aangezien het NbS-project bescherming biedt tegen overstromingen en bijdraagt aan natuurontwikkeling in overstromingsgevoelige gebieden, zal het waarschijnlijk een positief effect hebben op de huizenprijzen in de omgeving. Met andere woorden, verbeteringen in de omgevingskwaliteit in overstromingsgevoelige gebieden kunnen de verminderde waarde op de huizenprijzen als gevolg van het overstromingsrisico wegnemen.

Economische nevenvoordelen

De onderzoekers stelden daarnaast vast dat Nature-based Solutions een prijspremie tot 15 procent (of 33.687 euro) opleveren voor huizen in de buurt van het water die rechtstreeks blootstaan aan het overstromingsrisico. Dit komt doordat zij de veiligheid tegen overstromingen verbeteren en voor natuurvoorzieningen zorgen. NbS leveren dus economische nevenvoordelen op voor individuele huiseigenaren en lokale gemeenten, naast de bescherming tegen overstromingen alleen.

Filatova: “Nabijgelegen huizen hebben het voordeel dat ze gemakkelijk toegang hebben tot de watervoorzieningen, denk aan uitzicht op de rivier, waterrecreatie of een wandeling langs de groene oever. Ze hebben minder kans op overstromingen en bieden ruimte voor biodiversiteit, wat een pluspunt is. Als we deze drie voordelen combineren, concluderen we dat NbS de prijzen van huizen in de buurt van de rivier verbeteren.” Dit bewijs van de veranderende korting op het overstromingsrisico en de stabiele NbS-premie voor individuele huiseigenaren kan de economische haalbaarheid en brede aanvaardbaarheid van NbS-aanpassingen aan klimaatverandering ondersteunen.

Eigenaren vergeten overstromingsrisico

De bevindingen suggereren dat de huizenmarkt in het overstromingsgebied in het nabije verleden een prijsdaling kenden in vergelijking met veilige gebieden. Bij afwezigheid van overstromingen zijn huiseigenaren echter geneigd het overstromingsrisico te vergeten. Dat is zorgwekkend gezien de toenemende waarschijnlijkheid en ernst van overstromingen die door de klimaatverandering worden verergerd.

Deze resultaten kunnen nuttig zijn voor beleidsmakers en particuliere investeerders. Denk aan hypotheekverstrekkers, verzekeringen en huiseigenaren die kwetsbaar zijn voor financiële instabiliteit van huizenmarkten in klimaatgevoelige gebieden. De geschatte waarden voor de hier bestudeerde NbS-voorzieningen geven publieke en particuliere investeerders inzicht in de economische levensvatbaarheid van NbS. Ze kunnen ertoe bijdragen dat ze op grotere schaal worden aanvaard als oplossing voor klimaatadaptatie.