Nieuws Een plek die Erik Tetteroo inspireert is de Binckhorst in Den Haag, een ‘intrigerende plek waar een enorme potentie ligt’. Een weerbarstige plek ook, die door het grote aantal eigenaren en het verloop daarin lastig tot herontwikkeling is te brengen. ‘Er ligt absoluut een kans om iets te doen, maar er is ook een grote spanning om dingen voor elkaar te krijgen.’ Juist dat triggert Tetteroo om actief te zoeken naar nieuwe manieren om iets los te krijgen in het gebied. De Binckhorst ligt goed ten opzichte van de binnenstad, hoewel de ontsluiting beter zou kunnen. Zo zijn er genoeg dingen die wringen, zaken waar je als ruimtelijke professional je tanden in kunt zetten. Dat maakt de Binckhorst voor Erik Tetteroo een interessante en inspirerende plek. ‘Er zijn genoeg plekken in Den Haag die al mooi zijn van zichzelf, en waar je eigenlijk gewoon niks meer mee moet doen. Ik wandel of fiets er graag doorheen, maar die plekken zijn voor mij als vakman niet interessant.’
Young Professionals: Erik Tetteroo, project- en procesmanager bij APPM
Binnen managements- en adviseursbureau APPM werkt Erik Tetteroo als project- en procesmanager aan Ruimte en vastgoed, en aan mobiliteitsprojecten. Hij is betrokken bij De Urbanisator, een samenwerkingsverband met onder meer Urhahn Urban Design en Stadkwadraat, dat fungeert als een tool om leegstand aan te pakken. Tetteroo wijst uit het raam van het pand van APPM in Hoofddorp in een van de bekende kantorenparken. De leegstand neemt hier toe, wat ook voor de buren erg onplezierig is. Dat vraagt om een integrale aanpak vanuit een gezamenlijke visie, stelt Tetteroo. ‘De trend is toch nog steeds om nieuw te bouwen, er is te weinig bewustzijn van wat je met het bestaande vastgoed kunt. Door leegstand aan te pakken blijft het gebied aantrekkelijk, bovendien is herontwikkeling duurzaam en behouden we zo de schaarser wordende open ruimte. Natuurlijk, nieuwbouw is gemakkelijker, je krijgt veel meters voor relatief weinig geld, maar je laat wel veel rotte plekken achter. En daar zit ook ons pensioengeld in. De problemen stapelen zich zo steeds verder op.’
Nieuwe waardecreatie
Vanuit een oog voor de omgeving en zorg voor een duurzame toekomst moeten we het bestaande beter benutten, stelt Tetteroo. De Urbanisator is betrokken bij de herontwikkeling van de Binckhorst in Den Haag, die maar moeizaam op gang komt. ‘Wat er lukt is toch nog te fragmentarisch. Het gebied is nog niet stedelijk genoeg, het is nog een echte autolocatie. Wij proberen waar mogelijk door ingrepen het gebied een boost te geven.’ Daarbij is het belangrijk om niet op pandniveau te kijken, maar vanuit de bredere blik van gebiedsontwikkeling tot nieuwe waardecreatie te komen. Een nieuw geveltje hier en daar is niet voldoende. Tetteroo: ‘Nee, je moet zorgen voor een aantrekkelijke omgeving. Het gaat niet om het pand zelf maar om voor de mensen die er werken een aantrekkelijk gebied te creëren. Werknemers verwachten een goede, prettige omgeving, dat moet je als werkgever kunnen bieden. Die trend wordt steeds sterker.’
Beweging lostrekken
Ook in kantorengebied Plaspoelpolder in Rijswijk is APPM aan de slag. Ook hier is het aantrekkelijk maken van het gebied de sleutel voor succes. ‘Mensen moeten een wandelingetje kunnen maken, je moet leuke plekjes creëren. Het liefst moeten alle bedrijfsrestaurants eruit worden gegooid en komen er plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Als mensen naar buiten moeten voor de lunch geeft dat beweging in het gebied.’ Door middel van ludieke acties zoals de wafelbus en georganiseerde lunchwandelingen probeert De Urbanisator de boel los te trekken. Ook is er een fonds opgericht met eigenaren en deels ook met gebruikers. Ongeveer de helft doet inmiddels mee. Het doel is de herinrichting van het gehele gebied plus het stimuleren van activiteiten daaromheen. Tetteroo: ‘Voor beleggers is het van belang dat er het vertrouwen ontstaat dat er wat gebeurt in het gebied.’ Als verdienmodel is het nog erg zoeken, zegt Tetteroo. Een aantal beleggers is er beter uitgesprongen, doordat hun pand meer waard werd. De kunst is om te zoeken hoe de gebiedsinrichting van die waardestijging kan meeprofiteren. In de Binckhorst wordt daarom gewerkt met een model waarin De Urbanisator meeparticipeert in ontwikkelingen.
Van onderop
De energie voor het op gang brengen van herontwikkelingen komt van onderop, zegt Tetteroo. ‘Het heeft geen zin om te gaan zitten wachten op de gemeente. Je moet zelf de gebieden intrekken en een gebiedsfonds opzetten waarmee je voor de beginperiode een start kunt maken.’ Een gebiedsmanager zijn ze niet, aldus Tetteroo. ‘Dit zijn nieuwe initiatieven, meer opgezet vanuit placemaking en het organiseren van leuke, ludieke dingen. Van daaruit kijken we dan verder naar de harde kant van ruimtelijke ingrepen. Een studie waaruit bleek dat een substantieel deel van het vastgoed moest worden afgebroken, bleek een te grote stap voor de deelnemende eigenaren. Maar je kunt ook onderzoeken hoe je met elkaar, als eigenaren in een gebied, een stuk desinvestering kunt opvangen.’
Samenwerken
Tenslotte gaat het erom met elkaar de neerwaartse spiraal van waardeverlies in een gebied om te buigen. Als je er inslaagt om een gezamelijk gevoel in het gebied tot stand te brengen kun je een stap verder gaan en wellicht tot een gezamenlijke exploitatie komen of een gebiedsfonds. De Urbanisator werkt in steeds wisselende samenwerkingen, afgestemd op de opgave. Soms heb je een planeconoom nodig en dan weer een conceptontwikkelaar of ontwerper. Samenwerken en netwerkverbanden, die zelf ook initiatieven opstarten, zijn momenteel echt de trend, zegt Tetteroo. ‘Vroeger klopte in 90% van de gevallen de gemeente of de provincie op de deur. We konden echt de leukste klussen uitkiezen. Dat speelveld is veranderd. De dynamiek vanuit de overheid is behoorlijk afgenomen. We pakken de opgaven nu vooral aan samen met partners. Met de eigen initiatieven kun je ook weer je waarde bewijzen richting de overheid.’
Winkelgebieden
Naast de herontwikkeling van kantoorgebieden houdt Tetteroo zich bezig met de detailhandel. Hier is sprake van een zelfde soort dynamiek als bij de kantoren. Eigenaren zijn gefocust op het verhuurd krijgen van hun eigen winkelruimtes. Tetteroo: ‘Terwijl hier nog veel meer dan bij de kantoren speelt dat je voor een aantrekkelijk gebied afhankelijk bent van je buren. Als er teveel leegstand is in een winkelgebied, komen de mensen niet meer.’ Daarbij komt de problematiek van het veranderende winkelgedrag van consumenten, waardoor het totale volume van de winkelmarkt gaat krimpen. ‘Mensen kopen ofwel vanuit huis, ofwel ze zoeken een gebied op dat voldoet aan hun eisen voor wat betreft veiligheid, beleving en serviceverlening. Een groot deel van de winkelcentra gaat het echt zwaar krijgen. Je moet meer bieden voor de consument, maar ook dat kun je met elkaar doen in een gebied. Bijvoorbeeld in de vorm van een gezamenlijke bezorgdienst.’
Versterken
De sterke winkelgebieden op de goede locaties redden het wel. Consumenten komen hier om te winkelen als aangenaam tijdverdrijf. Er moet iets te beleven zijn. Het gat gaat vallen tussen de goede centra en de buurtwinkels, zegt Tetteroo. ‘In de aanloopgebieden gaan de klappen vallen.’ In Amsterdam, Den Haag en Utrecht is nog steeds sprake van groei van de kernwinkelgebieden. Voor de rest geldt dat de winkelmarkt terug moet naar een kleiner volume. ‘Wat er over blijft moet je versterken.’ Dat vraagt om een visie op actief ingrijpen op het kernwinkelgebied en de rest zul je moeten laten ‘verkleuren’, stelt Tetteroo. ‘Trek de goede zaken naar de primaire locatie en zet actief in op een oplossing voor het verlies van vastgoed elders.’
Draagkracht
De gemeente heeft de rol om actief mee te denken in de herbestemming van winkelgebieden. Hoe is dat financieel te realiseren? Maar ook voor vastgoedeigenaren in het kernwinkelgebied ligt een rol in het meedenken over het vastgoed dat de klanten die zij aantrekken, elders achterlaten. Maar lastig is het wel. Tetteroo: ‘Meedelen in waardecreatie blijft erg complex.’ Toch gaat Tetteroo door. Zijn drive haalt hij uit het aantrekkelijk maken van stedelijke gebieden. ‘Ik vind het prettig om in mooie stedelijke gebieden rond te lopen. Als je de dynamieken in de stad bij elkaar kunt brengen, ontstaan levendige gebieden. Als project- en procesmanager heb je een totaaloverzicht. Het is interessant om met gebruikersgroepen te praten en met elkaar mee te denken en ideeën voor de toekomst te ontwikkelen. Dingen voor elkaar krijgen, vanuit eigen initiatief of vanuit de buurt. Het is veel interessanter om vanuit draagkracht iets tot stand te brengen dan te werken aan een clean ontwerp dat ergens moet landen. Het is ontzettend leuk om het met mensen te doen.’
Zie voor meer artikelen in de serie Young Professionals:
- Sanne Uiterwaal (de Alliantie) 'Innovatie vraagt om creativiteit in plaats van efficiency'
- Marit van Rheenen (OVG): ‘Energie krijgen van herontwikkeling’
- Saskia Beer (Glamourmanifest): ‘Trekken en duwen om gebied in beweging te krijgen'
- Marius Heijn (ERA Contour): ‘De jonge generatie maakt het’
Cover: ‘2013.11.26_Leegstand aanpakken vanuit gezamenlijke gebiedsvisie_660’
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
