platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Leegstand in legbatterijen

Leegstand in legbatterijen

De toekomst van zorgvastgoed

7 feb 2014 - Het Rijksbeleid voor gezondheidszorg zal de komende jaren drastisch veranderen. Zowel de kant van 'care' (gericht op langdurige zorg) als die van 'cure' (gericht op herstel) worden structureel hervormd. Twee ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop zorg gefaciliteerd gaat worden; de scheiding van wonen en zorg plus de invoering van prestatieafhankelijke vergoedingen voor zorgvastgoed. Op Den Haag Vastgoed 2013 werd de toekomst van zorgvastgoed besproken, in de context van de stadsontwikkeling van Den Haag en de Haagse kantorenopgave. Daarbij kreeg de financiering van zorgvastgoed veel aandacht. Maar wat willen ouderen zelf?

De toekomst van Den Haag

De focus van de Haagse stadsontwikkeling ligt de komende jaren op de as Centraal Station – Scheveningen, met aan de ene kant de Binckhorst en aan de andere kant de Scheveningse haven. Wethouder Peter Smit: ‘De Binckhorst is een voorbeeld van ouderwetse stadsontwikkeling. Eigenlijk Oostblok-planning: 100 miljoen vastgoed gekocht om te slopen. Door de Rotterdamse Baan aan te leggen wordt het centrum weer bereikbaar en wordt de kurk uit de bottleneck van Den Haag gehaald.’ Rond de Binckhorst worden nieuwe vormen van stadsontwikkeling uitgeprobeerd; van regelvrije zones tot particulier opdrachtgeverschap.

Zie ook:

• Leegstand aanpakken vanuit gezamenlijke gebiedsvisie

• Georganiseerde belangen bij gebiedsrevitalisering

Wethouder Marnix Norder: ‘Den Haag is het laatste decennium een optelsom van minderheden geworden. Daar past een breed palet woonproducten bij, waar particulier opdrachtgeverschap een succesvol voorbeeld van is. Nieuwe woonvormen kunnen ook ontwikkeld worden in leegstaande kantoren. Daardoor verbetert de buurt en worden aanwezige voorzieningen beter benut.’

Peter van der Gugten, directeur Heijmans Vastgoed, werkt op dit moment aan de transformatie van het oude JuBi-complex. Hij vult aan: ‘De stad als groeiend organisme wordt sterker door een hogere dichtheid. Succesvolle projecten zijn als Nespresso & Clooney: ze combineren bijzondere competenties met een sterke identiteit.’

Een aanzienlijk deel van de leegstand wordt veroorzaakt doordat het Rijk gebouwen afstoot. Waar de gemeente en de markt elkaar in projecten als het oude JuBi-complex gevonden lijken te hebben, daar is het Rijk opmerkelijk passief. Eva Klein Schiphorst, algemeen directeur Rijksgebouwendienst: ‘Het Rijk zal transformatie of verkoop niet vergemakkelijken door risicodragend te investeren in eigen gebouwen of door financieringsconstructies met de markt te bedenken.’

Marnix Norder: ‘Een groot deel van de kantorenleegstand kan opgenomen worden door de blijvende vraag naar 1200 nieuwe woningen in Den Haag. Er zal echter nieuwe leegstand ontstaan in legbatterijen; in grootschalige zorgcomplexen. Die zijn echt niet meer van deze tijd.’

Het traditionele zorgvastgoed gaat failliet

Twee ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop zorg gefaciliteerd gaat worden. De eerste is de invoering van prestatieafhankelijke vergoedingen voor zorgvastgoed. De invoering van een Normatieve Huisvestings Component (NHC) betekent dat de zorgondernemer geen vergoeding meer krijgt per aanwezig bed, maar per aanwezige cliënt.
De tweede grote ontwikkeling is de scheiding van wonen en zorg. Ouderen met een lage zorgindicatie krijgen voortaan vanuit de AWBZ/WMO enkel nog een vergoeding voor zorg en niet meer voor wonen. Dat betekent dat ze zelf huur moeten betalen en daarmee keuzevrijheid krijgen. Het ligt voor de hand dat cliënten langer thuis blijven wonen. De vraag verschuift van zorgvastgoed naar ‘wonen met zorg’. Dat vertaalt zich in differentiatie van het aanbod woon-zorgconcepten, maar ook in segmentatie op basis van budget. Het voorstel voor een budget-bejaardentehuis in een gevangenis illustreert de gevaren van deze ontwikkeling op een ludieke manier.

Leegstand in legbatterijen - Afbeelding 1
None http://www.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2014.02.07_leegstand-in-legbat-52f4b001150cf.jpg

De bestaande woningvoorraad zal in veel gevallen bouwkundig aangepast moeten worden (bredere deuren, drempelvrij) en moeten worden voorzien van domotica. De locatie van de woning, de nabijheid van voorzieningen en de kwaliteit van de buitenruimte worden van nog grotere betekenis.

De veranderende vraag heeft een grote ruimtelijke impact voor het bestaande zorgvastgoed. Zorgondernemers die nu appartementen met lichte zorg aanbieden moeten apart huur gaan vragen voor de wooncomponent. Een huurcomponent van 600 euro op de huidige maandprijs maakt de appartementen in veel gevallen onbetaalbaar voor de cliënt. Als de huurcomponent niet geïnd kan worden moet het voorzieningenniveau in de zorgcomplexen verlaagd worden. Juist het voorzieningenniveau onderscheidt een zorgcomplex van een reguliere woning. Ouderen zullen in toenemende mate kiezen voor ‘wonen met zorg’-arrangementen (keuzevrijheid in type woning en flexibele schil van zorg aan huis). Dit veroorzaakt ontegenzeggelijk leegstand in verouderde zorgcomplexen. Hans de Jonge, directievoorzitter van de Brink Groep, is stellig: ‘Het traditionele zorgvastgoed gaat failliet’.

Voor de regio Rotterdam heeft Veldacademie alle traditionele zorgcomplexen in kaart gebracht. In bijna 60% van de complexen wordt lichte zorg geleverd. Deze complexen moeten dus wonen en zorg gaan splitsen met mogelijk onbetaalbare huren tot gevolg. Maar liefst 76% van alle complexen bestaat uit onzelfstandige eenheden en is dus niet flexibel te verhuren. Van de gebouwen wordt 45% als ‘minst kansrijk’ betiteld.

Het speelveld van zorgvastgoed gaat radicaal veranderen. Zorginstellingen zullen gaan ondernemen en er zullen nieuwe commerciële zorgpartijen ontstaan. Op het gebied van financiering ziet De Jonge een belangrijke rol voor zorgverzekeraars en pensioenfondsen, die zich kunnen richten op het relatief grote spaar- en pensioentegoed van de Nederlanders.
In het tafelgesprek bespreekt Hans de Jonge de toekomst van het zorgvastgoed met Ruud Stemerdink (Florence), Huib Bossevain (Annexum Invest), Bas van Veggel (COD) en Willem Krzeszewski (Staedion). De laatste trapte af met een helder statement: ‘schoenmaker blijf bij je leest.’ In dat geval zijn het niet de corporaties die ‘wonen met zorg’-arrangementen gaan faciliteren. Ruud Stemerdink vertelt dat Florence zich vooral richt op schaalvergroting en tegelijkertijd kijkt welke locaties wellicht afgestoten moeten worden. Voor de complexen op een slechte locatie is sloop een reëel perspectief. Nieuwe woon-zorgconcepten worden volgens Van Veggel vertraagd door financiële drempels, aan de kant van de investeerder en de kant van de consument. Dat vraagt een mentaliteitsverandering, Bossevain: ‘We moeten accepteren dat 20 jaar zekerheid als belegger dan niet reëel is. En dat zouden banken ook eens moeten doen.’

Zorgaanbod of –vraag?

Het valt op dat de vastgoedmarkt zich vooral focust op de financiering van de gebouwen en niet zozeer op de cliënten die weg dreigen te lopen. De opgave wordt daarmee gereduceerd tot een beleggersprobleem – slecht rendement op een vastgoedportfolio. De oplossing van dat probleem wordt beschreven als een technische exercitie. Onzelfstandige woningen splitsen, keukens plaatsen, een beugel in de badkamer, enzovoorts. Dat is ouderwets aanbodgericht denken, sleutelen aan een slecht lopende motor.

Er lijken nauwelijks partijen op zoek naar wat de toekomstige ouderen zelf willen en welke belevingswaarde daarbij hoort. Hoe ‘wonen met zorg’-arrangementen ingepast kunnen worden in bestaande stadswijken als ze thuis blijven wonen. Of ze überhaupt in een verbouwd kantoor willen wonen als ze verhuizen. En welke wijken geen voorzieningen meer hebben als er zorgcomplexen gaan sluiten. Daar ligt zeker voor Den Haag een opgave.

Auteurs

Portret - Jorick Beijer
Jorick Beijer

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | Oprichter Blossity

Bekijk alle artikelen
Portret - David Struik
David Struik

YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen