Een jaar of twintig geleden besloot het Massachusetts Institute of Technology (MIT) leegstaande panden te gaan gebruiken voor huisvesten van start-ups en spin-offs. Die konden geen hoge huren betalen in Boston, maar in de afgedankte gebouwen nabij de campus hadden ze toch directe toegang tot universitaire faciliteiten en netwerken. “En nu is het dé technology hub van de VS”, zegt De Jonge. “Grote bedrijven hebben er nieuw vastgoed omheen gezet, want die weten: start-ups zijn de groeibriljanten van de toekomst, daar moet je bij in de buurt zijn.”

Het is een strategie die ook in Nederlandse steden kan werken, blijkt uit het leegstandsonderzoek van De Jonge. Niet op de Zuidas, dat volledig gericht is op ‘high end’ gebruikers, maar wel in bijvoorbeeld Eindhoven (Philips High Tech campus) en Rotterdam. De Maasstad hoopt dat de recentelijk geopende Nederlandse vestiging van het Cambridge Innovation Center (CIC) het kunstje zal herhalen waarmee het eerder in Boston succes had. Onderbrengen van honderden innovatieve starters in afgedankte gebouwen moet iets doen aan de grote Rotterdamse kantorenleegstand (1 miljoen vierkante meter), maar ook het vestigingsklimaat verbeteren. En op termijn de vierkantemeterprijzen. “Dat kan als je een biotoop creëert waarin jong talent en oude, gevestigde bedrijven elkaar kunnen vinden”, zegt De Jong. “Leegstand is daarvoor een blessing in disguise.”

Het betekent overigens allerminst dat de bijna 9 miljoen vierkante meter kantorenleegstand in Nederland geheel oplosbaar is. Een deel is een gevolg van de ‘varkenscyclus’ op de vastgoedmarkt: omdat de productietijd van nieuwe gebouwen tussen vijf en acht jaar is, is bij oplevering een deel van de vraag weg. “Voor die kloof heb je een structurele leegstand van 4 procent nodig.” Maar de huidige kantorenleegstand van ruim 17 procent heeft daar weinig mee te maken. Deze is grotendeels onoplosbaar, mede door de monofunctionaliteit in veel leegstandsgebieden. Meer dan de helft moet daarom worden gesloopt, stelt De Jonge: “We plukken de wrange vruchten van de functiescheiding dat de stadsontwikkeling decennia beheerst heeft. Dat was een misser, essentie van de huidige stadsontwikkeling is functiemenging.”

De Jonge was een van de drijvende krachten achter de Stuurgroep Aanpak Kantorenleegstand. Die wilde niet alleen een compensatiefonds voor eigenaren, maar ook restrictief beleid ten aanzien van kantorenbouw, onder meer door betere regionale afstemming en betere registratie van de bestaande voorraad. Dat blijkt echter lastig, omdat gemeenten ook belanghebbenden zijn. Zij hebben gronden in handen en hebben belang om die te verkopen. “Je zit met zijn allen in een klassiek ‘prisoners dilemma’. Iedereen heeft schuld, maar wie neemt als eerste zijn verlies?”

Afboeken is makkelijker gezegd dan gedaan, maar het dilemma wordt nooit doorbroken als betrokkenen blijven steken in puur rendement denken, stelt De Jonge. Niet alleen de prijs van gebouwen is belangrijk, maar ook de waarde ervan. Deze kan toenemen als een gebouw een bijdrage levert die verder gaat dan het rendement van de belegger. Bijvoorbeeld door ruimte te bieden aan nieuwe, veelbelovende gebruikers en zo een fysieke omgeving te creëren voor tot stand komen van innovatie. “Via onderzoek en casuïstiek proberen we in kaart te brengen hoe je dat het beste kunt aanpakken.”

Het onderzoek richt zich ook op waardevermeerdering in andere vastgoedsectoren. Bijvoorbeeld in de wereld van ziekenhuizen en universiteiten. Want de waarde van universitair vastgoed is hoger als het zorgt voor beter onderwijs en een ziekenhuisgebouw heeft meer waarde als patiënten sneller genezen. Het huidige onderzoek moet helpen deze extra waarde te bepalen.

• Herbestemmen leegstaand vastgoed is groeimarkt
• Kantoortransformatie: wat kan de gemeente doen?