Opinie Hoe kunnen we versnellen in de woningbouw, het is een vraag die velen – en terecht – bezig houdt. Het Rijk kwam deze week met een actieplan, onze columnist Jeroen de Jong reflecteert daarop. Zijn stelling: een tekort op de gebiedsexploitatie is niet het einde, maar juist het begin. Voor een goed gesprek en het maken van zorgvuldige keuzes.
Op 21 september presenteerde het kabinet het Actieplan Versnelling Woningbouw, met 50 concrete acties om de woningbouw sneller van plan naar realisatie te brengen. De ambitie is stevig: het ontwerp- en vergunningstraject moet in 2030 in de helft van de tijd kunnen – het duurt nu gemiddeld acht jaar. Maar wie gebiedsontwikkeling van dichtbij kent, weet dat versnellen over meer gaat dan over procedures alleen.
Als gebiedseconoom die werkt bij een gebiedsontwikkelaar spreekt mij de ambitie van het Rijk vanzelfsprekend aan. Toch denk ik dat versnelling niet alleen gezocht hoeft te worden in procedures en processen. Ook in de fase daarvoor valt tijd te winnen. Ik zie van dichtbij hoe ambities worden geformuleerd, programma’s veranderen en plannen steeds concreter worden, terwijl de financiële consequenties soms pas gaandeweg echt scherp worden. Door het rekenen eerder naast het ontwerpen en programmeren te zetten, worden keuzes eerder zichtbaar. En dan kan het gesprek over haalbaarheid beginnen op een moment dat er nog daadwerkelijk iets te kiezen valt. Daarom zou ik aan de vijftig acties graag één gedachte toevoegen: als we woningbouw werkelijk willen versnellen, moeten we misschien niet zozeer sneller rekenen, maar vooral ook eerder rekenen.
Een gebiedsontwikkeling begint zelden met een gebrek aan ambitie. We willen betaalbare woningen, een aantrekkelijke openbare ruimte, groen, bereikbaarheid, klimaatadaptatie, duurzame energie en steeds vaker ook voorzieningen die bijdragen aan een complete wijk. Ook het kabinet benadrukt dat nieuwe woningbouwlocaties niet alleen uit woningen moeten bestaan. Ook zorg, onderwijs, werk, groen en bereikbaarheid moeten vanaf de tekentafel worden meegenomen.
Ga rekenen op het moment dat er nog daadwerkelijk iets te kiezen valt
Juist daar ontstaat een interessante economische paradox. Aan het begin van een ontwikkeling is de ruimte om keuzes te maken het grootst, maar zijn de financiële consequenties vaak nog slechts globaal in beeld. Naarmate het plan concreter wordt, neemt onze kennis over kosten, opbrengsten en risico’s toe. Daarentegen wordt de mogelijkheid om fundamenteel andere keuzes te maken juist steeds kleiner, naarmate tijd voortschrijdt. We rekenen uiteindelijk heel nauwkeurig op een moment waarop een groot deel van de keuzes feitelijk al is gemaakt.
Dat kan anders. Wanneer gebiedseconomie vanaf het begin onderdeel is van het ontwerpproces, gaat rekenen niet alleen over de vraag of een plan haalbaar is. Het helpt juist om verschillende ontwikkelrichtingen te verkennen. Wat betekent een ander programma? Wat doet fasering met de businesscase? Welke duurzaamheidsambitie kunnen we dragen en welke investering vraagt om een andere verdeling tussen publiek en privaat? Daarmee verandert ook de betekenis van een financieel tekort. In discussies over gebiedsontwikkeling voelt een tekort soms als de pijnlijke constatering dat een plan niet haalbaar is. Ik zie het liever als informatie die het gesprek opent. Het laat zien dat onze gezamenlijke ambities, kosten en opbrengsten op dat moment niet met elkaar in evenwicht zijn.
De interessante vraag is vervolgens welke keuze we op dat moment maken. Gaan we optimaliseren, faseren of het programma aanpassen? Of accepteren we dat bepaalde maatschappelijke ambities een (extra) investering vragen, omdat de waarde ervan niet volledig in de grond- of vastgoedexploitatie terechtkomt? Dat is geen theoretische discussie. Ook het kabinet zet miljarden in om betaalbare woningbouw en moeilijk haalbare gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken. Daar ligt voor mij een belangrijk deel van echte versnelling. Niet wachten totdat een volledig uitgewerkt plan financieel wordt getoetst, maar rekenen op het moment dat er nog daadwerkelijk iets te kiezen valt. De gebiedseconomische analyse wordt dan geen eindtoets, maar een sturingsinstrument om eerder het goede gesprek te voeren over programma, ambities, risico’s en maatschappelijke waarde.
Misschien zit een deel van de gewenste tijdwinst daarom niet aan het einde van onze procedures, maar helemaal aan het begin van onze plannen. Niet door sneller of beter te rekenen, maar door dat veel eerder te doen.
Cover: ‘Woningnood’ door Martin Bergsma (bron: Shutterstock)
Door Jeroen de Jong
Teamlead Gebiedseconomie / Senior Gebiedseconoom (Senior Urban Economist) Bij BPD Gebiedsontwikkeling- Auteur Basisboek Vastgoedrekenen
