Analyse Steeds vaker wordt geconcludeerd dat gebiedsontwikkelingen financieel niet haalbaar zijn. Dat is begrijpelijk. (Betaalbare) woningbouw, klimaatmaatregelen, mobiliteit en voorzieningen vragen allemaal om investeringen, terwijl publieke middelen beperkt zijn. Maar de vraag is of we plannen wel op de juiste manier beoordelen? Daan van Gent en Pascal Sistermans pleiten voor een andere, bredere blik.
In gebiedsontwikkeling kijken we scherp naar de grondexploitatie, de vastgoedexploitatie en de eerste jaren van de businesscase. Zonder financiële haalbaarheid komt een plan immers niet van de grond. Toch schiet die benadering regelmatig tekort. Veel investeringen in openbare ruimte, bereikbaarheid, klimaatadaptatie, gezondheid en voorzieningen renderen pas later. Bovendien komen de baten vaak terecht bij andere partijen dan degene die de investering doet. Daardoor dreigen investeringen af te vallen die maatschappelijk wel degelijk verstandig zijn. Niet omdat ze geen waarde creëren, maar omdat die waarde onvoldoende zichtbaar, meetbaar of toedeelbaar is of wordt gemaakt. Maatschappelijke waarde moet daarom niet pas achteraf worden verantwoord, maar al tijdens de planvorming zichtbaar worden gemaakt.
Om deze waarde beter zichtbaar te maken, is een bredere blik nodig op de projecthaalbaarheid. Gebiedsontwikkelingen hebben effecten die verder reiken dan de grondexploitatie of vastgoedexploitatie alleen. Ze beïnvloeden onder meer leefbaarheid, bereikbaarheid, gezondheid, veiligheid en vastgoedwaarde in de omgeving. De vraag is niet alleen óf die effecten bestaan, maar ook hoe ze kunnen worden meegewogen bij de afweging van varianten en investeringen. De zogenaamde omgevingseffectanalyse biedt daarvoor een interessant vertrekpunt. Deze benadering, gebaseerd op de economische grondslagen van de Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA), verrijkt de beoordeling van projecthaalbaarheid met een bredere kijk op waardecreatie.
Bredere blik
Woningbouw, mobiliteit, energie, klimaatadaptatie, betaalbaarheid en voorzieningen concurreren om dezelfde schaarse ruimte en middelen. Tegelijkertijd zijn de publieke budgetten beperkt en lopen gebiedsontwikkelingen vaker tegen een onrendabele top aan. De kernvraag verschuift daardoor. Niet alleen: is dit project haalbaar? Maar ook: welke variant levert de meeste maatschappelijke waarde op per euro, per vierkante meter en per jaar voorfinanciering? Daarvoor is een bredere blik op haalbaarheid nodig. Geen zware MKBA als eindrapport aan het einde van het proces, maar een lichtere, iteratieve analyse die reeds gedurende de planvorming helpt om keuzes te maken. Een instrument dat varianten vergelijkt, aannames expliciet maakt en laat zien waar waarde ontstaat. En waar deze neerslaat – en bij wie.
Soms is een variant met een minder gunstige grondexploitatie uiteindelijk de betere gebiedskeuze
Ook binnen de MKBA-praktijk groeit de aandacht voor brede welvaart, verdelingseffecten en langetermijnwaarde. Voor gebiedsontwikkeling is dat essentieel. Een park, fietsverbinding of stationstoegang kan de waarde van omliggend vastgoed verhogen. Een andere parkeerstrategie kan ruimte vrijspelen voor groen of programma. Een betere functiemix kan bijdragen aan levendigheid, gezondheid en sociale veiligheid. Maar die baten komen niet automatisch terecht bij de partij die de investering betaalt.
Middelen en baten
Daarom zou de moderne omgevingseffectanalyse drie dingen moeten doen. Ten eerste: helpen prioriteren. Varianten moeten niet alleen worden vergeleken op saldo, maar ook op maatschappelijke waarde, ruimtelijke kwaliteit, risico en timing. Soms is een variant met een minder gunstige grondexploitatie uiteindelijk de betere gebiedskeuze. Ten tweede: publieke investeringen beter onderbouwen. Als een gebiedsontwikkeling vraagt om extra middelen, moet duidelijk zijn welke bredere baten daar tegenover staan. Niet als vrijblijvende wenselijkheid, maar als gestructureerde afweging. En ten derde: de samenwerking en financiering versterken. Wie profiteert van een investering in bereikbaarheid, vergroening of het toevoegen van voorzieningen? En hoe kan een deel van die waarde worden benut om de investering mogelijk te maken?
‘Bouw van moderne gezinswoningen in Zutphen’ door Martin Bergsma (bron: Shutterstock)
De crux zit hem in de directe toepasbaarheid van het instrument. Een analyse die pas na maanden beschikbaar is, komt vaak te laat. In gebiedsontwikkeling moet je kunnen rekenen terwijl het plan nog beweegt. Dus liever werken met kengetallen, bandbreedtes, scenario’s en duidelijke visualisaties dan met een schijnbaar exact model dat pas aan het einde van het proces iets zegt. Dat vraagt ook om bescheidenheid. Niet alles is exact te waarderen, niet elk effect hoort in euro’s te worden uitgedrukt. En niet elke maatschappelijke baat kan een-op-een worden vertaald naar de financiering. Maar dat is geen reden om de effecten buiten beeld te laten. Het is juist een reden om explicieter te zijn over aannames, onzekerheden en verdelingseffecten.
Waarde zichtbaar maken
De omgevingseffectanalyse is daarmee niet langer alleen een instrument om effecten inzichtelijk te maken, maar steeds meer een sturingsinstrument tijdens de planvorming. Niet als verantwoordingsdocument achteraf, maar als hulpmiddel bij het ontwerpen, rekenen en onderhandelen. De uitdaging is niet alleen om de financiële haalbaarheid van een project te beoordelen, maar om tijdens de planvorming zichtbaar te maken welke waarde verschillende keuzes creëren.
Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.
Cover: ‘Nieuwbouw woningen in Amsterdam Zuidoost’ door Milos Ruzicka (bron: Shutterstock)
Door Daan van Gent
Partner / Senior Consultant at Decisio
Door Pascal Sijstermans
Partner Sumcity Advisory & Sumsonite
