SKG Nieuws Zeker in crisistijd kan er spanning zijn tussen grote doelen en de dagelijkse realiteit van gebiedsontwikkeling. Hoe gaan de nieuwe SKG-partners Gemeente Alkmaar, ontwikkelaar VanWonen, woningbouwbelegger Vesteda en Gemeente Leiden hiermee om?
‘mirelle rgb’
Mireille Jeurnink (directeur vastgoedontwikkeling VanWonen)
Welk dilemma ontstaat bij het realiseren van een
doelstelling, zoals de gezonde stad?
“Bij de gezonde stad kun je denken aan een daktuin op een
appartementencomplex of omgevingen die beweging stimuleren. Wij zijn ervan
overtuigd dat de extra ruimte die dit kost, zich terugvertaalt in het welbevinden
van de bewoners, de opbrengst van de woning én de meerwaarde voor de stad. Het
lijkt dus een dilemma, maar we zien op de lange termijn juist vooral plussen.
Om vast te houden aan doelstellingen, is het natuurlijk erg belangrijk de
uitgangspunten af te spreken met alle partners.”
Hoe zit dat met een doelstelling als betaalbaarheid van
woningen?
“Anderhalf jaar geleden startte VanWonen een Woningfonds waarmee we
woningen in het middensegment van 800 tot 1200 euro per maand verhuren. Dit
doen we juist op de plekken waar die behoefte het grootst is, bijvoorbeeld in
de binnensteden van Groningen, Zwolle, Arnhem en Nijmegen. We proberen op deze
manier een betaalbaar alternatief te bieden voor mensen met een middeninkomen.
Dat kan doordat de huurwoningen in onze portefeuille blijven en we de
waardestijging over een langere periode bezien.”
VanWonen
Bedrijfsgrootte: ongeveer 50 werknemers
Rol gebiedsontwikkeling: ontwikkelend
Expertise: conceptuele aanpak bij gebiedsontwikkeling en daarin de samenwerking zoeken met stakeholders en toekomstige bewoners
Kennisbehoefte: verdieping op het thema gezonde stad
Belangrijke langetermijn doelstellingen: gezonde woongebieden ontwikkelen en betaalbaarheid van woningen
‘gertjan partners’
Gertjan van der Baan (CEO Vesteda)
Beleggers als Vesteda hebben een langetermijnperspectief.
Hoe werk je samen met partijen voor wie dat niet geldt?
“Zeker in de krappe woningmarkt kan een ontwikkelaar het
zich veroorloven om te beknibbelen op kwaliteit en leefbaarheid – je krijgt de
woningen toch wel verkocht. Zo waren we betrokken bij een binnenstedelijke
ontwikkeling waar er geen bergingen bij de appartementen waren ontworpen. Wij
vonden dat dat wel moest, juist vanwege de woonkwaliteit op langere termijn. We
hebben niet toegegeven aan de ontwikkelaar en lieten de opdracht aan ons
voorbij gaan.”
Hoe zie je de waarde van investeringen in duurzaamheid en
kwaliteit terug?
“Wij geloven dat kwaliteit zich niet alleen in een hogere huur of winst
vertaalt, maar vooral in een lager risico. Bij woningen van goede kwaliteit en
op een goede locatie krijg je ook in een neergaande markt niet veel leegstand.
Huurders zijn tevredener, verhuizen minder snel en investeringen in
duurzaamheid betekenen iets lagere energielasten. In potentie is er dan iets
meer over voor de huurprijs, terwijl de totale huurlasten gelijk of lager
zijn.”
Vesteda
Bedrijfsgrootte: 220 werknemers
Rol gebiedsontwikkeling: beleggend
Expertise: langetermijnperspectief op woongebruik, woonplezier en eigenaarskosten
Kennisbehoeften: financiering van bereikbaarheid woongebieden, energietransitie en woonbehoeften van zelfstandige senioren
Belangrijke langetermijndoelstelling: voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen
‘paul verbrugen’
Paul Verbruggen (wethouder Gemeente Alkmaar)
Hoe kun je op lange termijn sociale inclusie en ontmoeten
borgen?
“We hebben in de gemeente Alkmaar al sinds jaar en dag het
programma ‘wijk- en buurtgericht samenwerken’. Door samen met partners in de
wijk, waaronder bewoners en woningcorporaties, op te trekken, ontstaat
zichtbare meerwaarde in de wijk. Aan ontwikkelaars vragen we: hoe draagt een
bouwprogramma bij aan een inclusieve samenleving? Hiermee binden we ze aan
voorzieningen die ontmoeting faciliteren, zoals openbare parken.”
In hoeverre zijn verschillende belangen van publieke en
private partijen een probleem?
“Ik zie het sowieso niet als een probleem. In Regio Alkmaar hebben we
twee jaar terug een strategische alliantie gesloten met ontwikkelaars,
makelaars, bouwers, corporaties en de gemeente om over onze gemeenschappelijke
opgave te praten: meer woningen bouwen, op een kwalitatieve manier en
aansluitend bij de woonbehoefte in de volle breedte. Zo zoeken we naar
oplossingen: wat kan een ontwikkelaar voor een corporatie betekenen als een
gemeente geen grond meer heeft voor de corporatie om daar sociale woningbouw te
realiseren?”
Gemeente Alkmaar
Bedrijfsgrootte: ongeveer 1900 ambtenaren
Rol gebiedsontwikkeling: ontwikkelend of faciliterend vanuit kaders
Expertise: samenwerking met de woningmarkt over adaptief programmeren
Kennisbehoefte: inhoud over sociaal inclusieve wijken
Belangrijke langetermijndoelstelling: inclusieve binnenstedelijke gebiedsontwikkeling
‘adrian los’
Adrian Los (directeur Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Leiden)
Welke dilemma’s voor verduurzaming kom je tegen in de
samenwerking met partijen?
“De grootste uitdaging is om in een dichtbebouwde stad op
een zorgvuldige manier verstedelijking vorm te geven. In de wereld van vastgoed
en gebiedsontwikkeling is de uitvoering van de klimaatdoelen een uitdaging.
Over veel projecten is al jaren geleden een besluit genomen. Binnen projecten
kun je altijd kijken welke kansen in een later stadium nog te realiseren zijn.
In het Stationsgebied hebben we bijvoorbeeld onze duurzaamheidsambitie vertaald
in waterretentie en daktuinen.”
Hoe speelt de politiek een rol bij
langetermijndoelstellingen?
“Wil je een ambitieuze doelstelling als duurzame
verstedelijking en mobiliteit echt doorzetten, dan is het belangrijk dat er
heel stevig politiek commitment op zit. En het is van belang dat er continuïteit is. Door kaders te
stellen in bestemmingsplannen en de omgevingsvisie, kun je op een lange termijn
aan deze doelstellingen blijven werken. Daarnaast borg je die continuïteit ook
via de afspraken met partijen en de bijbehorende contracten. Wij willen een
betrouwbare partner zijn.”
Gemeente Leiden
Bedrijfsgrootte: ongeveer 1500 ambtenaren
Rol gebiedsontwikkeling: ontwikkelend, faciliterend en alles wat daartussen zit
Expertise: veel ervaring met binnenstedelijk bouwen
Kennisbehoefte: inrichting van flexibele planprocessen (hoe stel je maatschappelijke doelen scherp terwijl je vrijheid biedt voor verschillende strategieën en manieren van contracteren?)
Belangrijke langetermijndoelstellingen: duurzame verstedelijking: verdichting, mobiliteit, klimaatadaptatie, energietransitie, circulaire economie
Dit artikel verscheen in onze gebiedsontwikkeling.krant, zomereditie 2020. Lees hier de andere artikelen en bekijk de gehele krant!
Cover: ‘cover afbeelding partners 2’
Door Céline Janssen
Postdoctoraal onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
