Nog geen prijseffect grondstoffen op Nederlandse vastgoedmarkt

27 juni 2013

7 minuten

Persoonlijk De circulaire economie, waarbij grondstoffen-kringlopen worden gesloten, is wereldwijd in opkomst. Een bedrijf als Philips bijvoorbeeld investeert jaarlijks 2 miljard om haar gebruikte producten terug te halen en te recyclen in nieuwe producten. Chain supply security is daarbij, naast duurzaamheid, een van de motiveringen: het veiligstellen van de continuïteit van de productie. Ook in de bouwsector is het onderwerp hot: met het sloopmateriaal van al die te slopen of te herontwikkelen kantoren zou zelfs geld verdiend kunnen worden. Bovendien stijgen de prijzen van veel grondstoffen door schaarste. In hoeverre heeft de bouw- en vastgoedsector hier nu echt een probleem?

Jacques van de Wal, Hoofd Economisch Bureau Nederland ABN AMRO en Madeline Buijs, Sector Econoom ABN AMRO

Eind mei kopte het FD 'Super-cyclus' in de grondstoffen is voorbij’. Het artikel gaat in op de stijgende prijzen van grondstoffen sinds de jaren negentig. Dit jaar zijn bijna alle veelverhandelde grondstoffen echter in prijs gedaald. Een belangrijke oorzaak ligt in de normalisering van de economische groei in China tot zo'n 8%. Aangezien dit land goed is voor 45% van de wereldconsumptie van bijvoorbeeld aluminium en staal heeft dit direct effect op de wereldmarkt. De Chinese machthebbers willen verdere oververhitting van de economie voorkomen en zien graag een economie die gebaseerd is op consumenten bestedingen in plaats van investeringen. Overigens zijn de prijzen nog steeds fors hoger dan aan het begin van de cyclus. Ed Morse van Citygroup verwacht dat de prijs per grondstof gaat bewegen op basis van zijn eigen vraag en aanbod. Relevant in dit perspectief is de Chinese overcapaciteit in staal, cement, aluminium en glas en die volgens experts zeker zal duren tot 2016. Andere continenten, zoals Zuid-Amerika, die zeer afhankelijk zijn van de export van grondstoffen (70%) zullen dit in negatieve zin merken. Enige schaarste kan wellicht nog verwacht worden bij koper en zink.

Jacques van de Wal en Madeline Buijs doen economisch onderzoek naar de verschillende sectoren in Nederland, ook in relatie tot internationale ontwikkelingen. Het schaarser en daarmee duurder worden van grondstoffen signaleren zij inderdaad als een trend. De kans stijgt dan dat de bouwsector bouw- en sloopafval zal gaan hergebruiken. Maar momenteel is dat hergebruik nog duur en daarmee niet direct een winstpakker. Zo moeten zand en grind eerst worden gescheiden voordat ze opnieuw geschikt zijn voor verwerking in beton. Van de Wal: ‘Maar als prijzen van grondstoffen blijven stijgen, komt er een omslagpunt waarop hergebruik lonend wordt.’ Voor de Nederlandse situatie zal dat niet op korte termijn effecten hebben, want een echte schaarste aan zand en grind kennen wij niet, we hebben voldoende voorradig. We winnen het grotendeels zelf en een ander deel komt uit Duitsland en België. Tot tien jaar geleden stelde de overheid nog een quotum voor het deel van het gebruikte zand en grind dat uit Nederland moest komen. Inmiddels is dat aan de markt gelaten en is alleen de winning gereguleerd door middel van vergunningen. Zand en grind zullen naar alle waarschijnlijkheid ook in de toekomst vooral lokaal worden gewonnen, want verscheping is domweg te duur.

Verlichting

Voor andere grondstoffen beginnen echter wel degelijk prijseffecten op te treden, zeggen Van de Wal en Buijs. Dat geldt met name voor hout (veelal afkomstig uit Azië, Zuid-Amerika en Scandinavië) en voor alle metalen. ‘Die prijzen stijgen soms heel fors, en er zitten ook veel bewegingen in. De prijzen fluctueren met de wereldeconomie. De koperprijs is een goede graadmeter.’ Een positief effect op wereldwijde schaal, zeggen beide economen, is dat China, voorheen een enorme grondstoffen-slurper, zich nu transformeert naar een meer op het binnenland gericht model. Het land streeft naar 8% economische groei per jaar en wil het pure exportmodel loslaten. ‘Het Chinese exportmodel waarbij ze grondstoffen importeren uit de hele wereld en de producten vervolgens voornamelijk exporteren, is niet meer haalbaar. Dat betekent een verlichting voor de globale grondstoffenmarkt, China is immers de tweede economie van de wereld. Als zij minder grondstoffen verbruiken betekent dat wel wat.’ Een zelfde effect treedt overigens op voor de olieprijs, die nu gestabiliseerd is op een vrij hoog niveau. Dit hogere niveau hebben ze nodig vanwege de hogere uitgaven aan onder andere onderwijs en infrastructuur als gevolg van de Arabische lente. Van de Wal: ‘Hiermee ontstaat een beter economisch model voor alternatieve energie-productie.’ Voor wat betreft de metalen verwacht Buijs niet direct een effect voor de bouwsector. ‘Schaarste in metalen heeft met name effect voor de productie van mobiele telefoons en andere technologieën.’

Van de Wal en Buijs houden zich met name bezig met economische voorspellingen voor de verschillende sectoren. Het algemene beeld voor dit jaar voor de bouwsector is nog somber. Dat ligt voor het grootste deel in de woningmarkt die nog steeds stilligt. Onlangs presenteerde ABN AMRO de jaarlijkse bouw- en vastgoedvisie waarin een verdere verlaging van de productie is voorzien. Vorig jaar zijn er nog 52.000 woningen gebouwd, tegen 80.000 in 2008. De dalende lijn zet door. Voor een bedrijf als BAM, de grootste bouwer van Nederland, betekende dat al een omzetverlies van 60%. ABN AMRO ziet dat de markt zich transformeert, van nieuwbouw naar ombouw en onderhoud. Kansen liggen er in de herontwikkeling van leegstaande kantoren en winkels, en de bouw of ombouw van seniorenwoningen. Ook zal de vrijehuursector in omvang toenemen, verwacht de bank.

Lost decade

Voor 2014 is daarmee het beeld positiever voor sommige deelsectoren. ‘De eerste groei zien we in de utiliteitsbouw als de bedrijfsinvesteringen weer gaan aantrekken. Voor een deel is dat onderhoud en renovatie, inclusief hergebruik.’ Het gaat daarbij zowel om kantoren als om maatschappelijk vastgoed. Voor de woningmarkt blijft de bank echter ook volgend jaar negatief in de verwachtingen. Door het teruglopen van de nieuwbouwproductie wordt op middellange termijn een enorme schaarste gecreëerd. ‘Het is cruciaal voor onze economie om het probleem op de woningmarkt op te lossen. Er begint nu wat te gebeuren, zoals de ideëen om pensioengeld in te zetten om je hypotheek af te lossen. Er zijn 1 miljoen huishoudens met een huis onder water. Zolang de woningmarkt op slot blijft gaan mensen niet besteden, wat cruciaal is voor het aantrekken van de economie. Overigens is het vastgoedprobleem niet alleen een Nederlands probleem: wereldwijd is vastgoed een thema in de crisis.’

We móeten iets doen, zeggen Van de Wal en Buijs, anders dreigen we in een lost decade terecht te komen. De crisis duurt nu al vijf jaar. ‘De overheid moet het probleem adresseren.’ De beperking van de hypotheekrenteaftrek hadden we eerder moeten doen, zeggen de ABN AMRO-economen, en niet midden in een crisis. Hypotheken vormen het grootste deel van de portefeuille van de bank. Het verwijt dat de banken de woningmarkt op slot houden door hun stringente kredietbeleid wuift Van de Wal weg. 'We hebben voldoende geld om kredieten te verlenen, we kijken alleen erg goed tegen welke risico’s we dat kunnen en willen wegzetten. Het omvormen naar bijvoorbeeld een Duits model kost tijd, en vraagt een mentaliteitsomslag.’ De Blok-hypotheek lijkt niet echt een succes te worden, zegt Van de Wal. ‘De politiek heeft daarmee weer een jaar verspild. Dat geeft geen enkel vertrouwen bij de consument.’

Eieren in het mandje

Binnen de woningmarkt vindt nu een verschuiving plaats naar institutionele beleggers, die stappen in het grote gat tussen vraag en aanbod van vrijesectorhuurwoningen. Deze markt zou gezien de vraag, grotendeels ontstaan door de problemen in de financierbaarheid van koopwoningen, veel groter moeten worden. Daarbij komt nog dat veel doelgroepen flexibel zijn en zelf de controle willen hebben. ‘Starters willen echt geen koopwoning. Nu mensen steeds flexibeler worden, is de huurmarkt steeds belangrijker.’ Zelf zou de bank niet zo snel stappen in nieuwe soorten initiatieven om woningen te financieren, bijvoorbeeld met fondsen. ‘We vinden onze hypotheekportefeuille zoals die nu is voldoende groot. Er is geen behoefte om nog meer van dezelfde eieren in het mandje te leggen. Dat betekent echter niet dat we geen nieuwe hypotheken meer verstrekken, want er komen dagelijks aflossingen binnen en lopen hypotheken af.’

Innovatieve producten, zoals de koppeling van woning en energie, zijn nodig om beweging in de markt te krijgen. Helaas is het klimaat in de bouwbranche nog steeds conservatief, en zijn veel bedrijven nog niet erg bezig met nieuwe koppelingen en nieuwe producten. ‘Een voorwaarde voor innovatie is dat bouwbedrijven hun klanten beter leren kennen. De dwang van de courantheid bevordert natuurlijk ook niet echt vernieuwing, maar is voor de financierbaarheid wel heel belangrijk. Het leidt alleen niet tot experimenteren.’ De omvang van de benodigde investeringen voor vastgoedontwikkeling maakt het verklaarbaar dat de markt zo conservatief van aard is. De innovatie zou bijvoorbeeld kunnen komen vanuit de markt van particulier opdrachtgeverschap, maar die is in Nederland weinig omvangrijk.

Volgend

Wat de bank zelf betreft, die is vooral volgend, aldus Van de Wal. ‘Mensen komen naar ons.’ Als de economie blijvend stilvalt in groei heeft de bank echter een probleem. De ‘rustige’ periode van de crisis heeft voor nu het voordeel dat buffers kunnen worden opgebouwd. Maar kredietverlening behoort tot de core business van de bank en dus hopen we dat het aantal kredietaanvragen weer snel gaat aantrekken. ‘Je bent geen bank meer als je geen krediet verleent.’