Na de presentatie van de Haagse hoogbouwplannen vorige week waren media weer naarstig op zoek naar voor- en tegenstanders. Hoogbouw mobiliseert doorgaans beide. Naast de traditionele argumenten voor verdichting, en de keerzijde ervan, speelt er bij deze hoogbouwopgave een aantal nieuwe ontwikkelingen dat tot extra zorgvuldigheid noopt. Die hebben te maken met de veranderende samenstelling van de bevolking in relatie tot de woningbehoefte en het karakter van de stad, maar ook met de urgentie om energie en grondstoffen te besparen en onze steden aan te passen aan het veranderende klimaat.

De wens tot meer kleinschalige, duurzame gemeenschappen lijkt op gespannen voet te staan met de hoge torens waarin anonimiteit en eenzaamheid op de loer liggen. Ja maar, zeggen voorstanders dan, je kunt ook verantwoord de lucht in. Inspringende gevels, openbare mixed-use plinten, en gedeelde voorzieningen voor bewoners in en om het pand verzachten het leed van de hoogte. Ook hoogbouw kan kwalitatief goede woonruimte opleveren, in leefbare buurten.

In theorie is dat inderdaad mogelijk. Maar of dat zomaar gebeurt is de vraag. Kijk bijvoorbeeld naar wat er nu gebeurt op de markt voor starters, niet alleen in de grote steden in Nederland, maar ook in steden als Londen, Brussel en Stockholm. In deze plaatsen is een grote vraag naar betaalbare woningen voor starters, veelal singles. Om daarin te voorzien worden concepten voor gemixte vormen van wonen en werken ontwikkeld met gedeelde voorzieningen. Kleine studio’s in hoge torens vormen de basis.

De bijkomende servicekosten, niet in de huur meegerekend, maar vaak wel verplicht, geven een vertekend beeld van de betaalbaarheid van de woningen. Deze servicekosten zijn bovendien lastig te reguleren; zij vallen vaak onder andere wettelijke kaders dan die voor wonen. De toegankelijkheid van de woningen wordt verder beperkt door de stringente inkomens- en leeftijdsvereisten waaraan bewoners moeten voldoen. Worden zij te oud (bijvoorbeeld 32+), of verliezen zij hun inkomen, dan moeten zij ook hun huis verlaten. Zo ontstaat een generatie voor wie zowel werken als wonen onzeker is, terwijl dit toch fundamenten zijn om een leven op te bouwen.

Het is dus maar de vraag of de beoogde doelgroep met de hoogbouw wordt bediend. En als deze doelgroep het niet meer kan of wil betalen, of is uitgekeken op co-living, in hoeverre zijn deze energie- en materiaalintensieve (want hoogbouw) woningen dan aanpasbaar? Dat zijn slechts een paar vragen waarop vooraf een passend antwoord moet worden gevonden.

De ontwikkeling van hoogbebouwde gebieden is meer dan het bouwen van torens naast een station en het creëren van toegankelijke plinten. Dat vraagt om heldere en handhaafbare uitgangspunten. De grote haast om nieuwe woningen te realiseren en het gebrek aan ervaring met hoogbouw in veel gemeenten is een risicovolle combinatie.