Opinie Zoals iedereen wel weet, anders weet je het nu, zijn de meeste banken die aan projectfinanciering in de vastgoed doen, dicht. Dat is een proces van vier jaar geweest waarin een voor de opties voor ontwikkelaars wegvielen, maar nu zijn we het dieptepunt wel genaderd. Laatst wilde een relatie van mij een bedrijf beginnen in het vastgoed. Hij kreeg te horen dat hij nog niet eens een rekening mocht openen bij de bank als je iets met vastgoed in je naam had, dus ook niet om (voor de verandering) geld te storten. Zo diep zit de pijn bij onze voormalige financiële bloedbroeders. Vastgoed is niet meer financierbaar en dat is vervelend want financiering voor vastgoed is als benzine voor een motor. Geen geld geen voortgang, dus ook geen weg uit de recessie, zeker nu de overheid ook is afgehaakt als financier.
Survival cursus
Ik ben niet van het soort dat dan onmiddellijk begint te zeuren over banken, of de salarissen van bankmedewerkers. Er is geen maatschappelijke verplichting om aan ontwikkelaars te lenen en ik begrijp de onderliggende beweegreden wel. Er moet weer schaarste in de vastgoed komen en even een totale ontwikkelstop helpt dan. Als er teveel appels aan de bomen in de Betuwe hangen, worden de appelbomen gewoon gerooid. Of je start een collectieve campagne om de consumenten meer appels te laten eten. Dus naast sloop is herontwikkeling van vastgoed, lees het opnieuw opwekken van de consumptie van vastgoed, de belangrijkste actie voor ons vakgebied de komende tijd.
Wil je herontwikkelen, gebouwen en gebieden aanpassen aan de nieuwe vraag van deze tijd, heb je toch werkkapitaal nodig en dat is er niet. Nu het ik van Discovery Channel geleerd, waarvan ik dankzij zakelijk gepieker de gehele nachtprogrammering zo langzamerhand ken, dat inventief gedrag vaak je enige redding is als je in een survival modus zit. U kent die programma’s wel: Eenzame maar vindingrijke ruwe bolster man, die ergens in de bush bush van Afrika gedropt wordt en bijna dood gaat van honger en kou. Ik vraag me altijd af waarom hij geen hulp vraagt aan de cameraploeg die vlak bij hem is, zo bewijzen de beelden, maar dat terzijde. De beste survival methode is omgekeerd denken. Dus altijd bij je gestrande auto of vliegtuig blijven, terwijl je de neiging heb te gaan lopen. Je urine gebruiken voor de afkoeling en soms moet je in een hete woestijn brand stichten om vocht te kunnen produceren. Leerzaam.
Toen ik die omkeermethode toepaste op de vastgoed, kwam ik al snel op het idee dat we eigenlijk geen financieringsprobleem hebben. Heel Nederland is al ruimschoots gefinancierd, zelfs overgefinancierd. De uitdaging is de financiers uit te leggen dat ze, nu ze er toch al diep inzitten, beter extra kunnen financieren in plaats van in de verkramping te gaan zitten. Ik doe een aantal projecten waar je met nog geen 10% extra hypotheek een nieuwe gebruiker naar binnen kan halen, waardoor het project niet langer cash flow negatief is. Sterker nog, de lening staat niet meer onder water. Moet je wel met een goed verhaal komen, of wat nog beter is, een gebruiker die bereid is een huur- of koopcontract aan te gaan.
Ook de overheid kan hier een handje helpen door van gebouweigenaren, en daarmee indirect de financiers, te eisen dat ze hun vastgoed niet verwaarlozen. Onderhoud en verduurzaming en verbetering zijn geen luxe, maar een keiharde publieke verantwoordelijkheid om te voorkomen dat de neerwaartse waarde spiraal overgaat in een duikvlucht. Een rotte appel op een kantoorlocatie, of bedrijventerrein, kan immense gevolgen hebben voor de waarde van de naastgelegen panden. Handhaving door de gemeente is een effectief en noodzakelijk middel om de investeringen in vastgoed weer op gang te krijgen.
Ik verleid bankiers uiteindelijk door ze, geheel in lijn met de survival analogie, te vertellen over die twee mannen in de Serengeti (uit een reclame van NIKE) die een leeuw op hun pad tegenkomen. Een van de twee gaat zitten en trekt zijn NIKE gympies aan. Waarop de ander vraagt of hij denkt dat hij daarmee de leeuw kan ontlopen. Het antwoord is: “Nee, maar jou wel”.
Aangezien we over twee jaar het moment van de grote sloop hebben bereikt, als we minstens 10% van het commercieel vastgoed, geboekt als onverhuurbaar, uit het lijden moeten verlossen, gaat het erom wie actief leegstand heeft bestreden en wie passief heeft afgewacht op,… Ja op wat? Passief zijn is geen survival techniek.
Door Rudy Stroink
Dutch Spring
