PRIO-RI-TIJD

Column Katern Vestigingslocaties

Een belangrijk afwegingscriterium bij prioritering, is de woningbehoefte. Een indicator hiervoor is de huishoudingsontwikkeling. Uit de Primos Prognose 2013 van ABF Research blijkt dat tussen 2012 en 2020 het aantal huishoudens in Nederland met 60.000 per jaar toeneemt: totaal bijna 500.000. Na 2020 vertraagt deze groei maar nog altijd komen er tussen 2020 en 2030 400.000 huishoudens bij. De huishoudengroei is omvangrijk in Zuid-Holland (+110.00), Noord-Holland (+100.000) en Noord-Brabant (+70.000). Deze groei bestaat voor 80% uit alleenstaanden; het aantal gezinnen zonder kinderen neemt nog licht toe. Het aantal gezinnen met kinderen neemt af, aldus ABF.

Al voor in 2008 de kredietcrisis uitbarstte bleef de woningproductie achter bij de woningbehoefte. Het woningtekort verdubbelt bijna van 160.000 in 2012 naar 290.000 in 2020. Vooral in de Randstad loopt het tekort scherp op en zal de woningmarkt dus verder onder druk komen te staan.

Goed nieuws voor veel Randstedelijke gemeentelijke grondbedrijven met ontwikkellocaties. Op dit moment bepaalt de beperkte vraag naar nieuwbouw het ontwikkeltempo en de fasering. Het doorzetten van het prille herstel van de woningvraag kan bijdragen aan gezonde grondexploitaties. Hierbij is het belangrijke oog te hebben voor trends. Zo wordt het productietempo van nieuwbouw mede bepaald door de beschikbare bestaande voorraad. De komende jaren betreft dit bijvoorbeeld het op de markt komen van een deel van het corporatiebezit en het vrijkomen van woningen van de babyboomgeneratie die kleiner willen wonen. Ook zien steeds meer gemeenten dat een zeer bescheiden deel van de woningbehoefte kan worden opgevangen via herstructurering en transformatie van bestaande (kantoor)gebouwen. De mogelijkheden hiervoor verschillen overigens sterk per gemeente. Kansen biedt de leegstandwet. Deze maakt tijdelijk verhuur mogelijk, op dit moment wordt een deel van de vraag al op deze manier opgevangen. Wellicht wordt dit een structurele trend. Naast koopwoningen is er namelijk een groeiende vraag naar huurwoningen. (Tijdelijke) huur wordt waarschijnlijk steeds vaker een tussenoplossing voor de stap naar een koopwoning. Omdat de drempel om een koopwoning te verwerven geleidelijk aan hoger wordt (meer eigen geld meenemen). Daartegenover staat dat in termen van woonlasten een koopwoning veelal aantrekkelijker is dan een huurwoning. Sinds 2008 zijn de huren met 20% gestegen en de koopprijzen met 20% gezakt. Daarbij is de rente op dit moment laag.

De behoefte aan koop- en huurwoningen is grotendeels (ruim 50%) lokaal als we kijken naar de verhuisbewegingen in het afgelopen decennium. De overige vraag komt uit omliggende gemeenten en slechts een klein deel regionaal. Dit pleit voor een lokale aanpak in plaats van regionale programmering. De tijdsbesteding zou zich moeten richten op vraaggerichte ontwikkeling, tempo in de productie en hiermee aan zoveel mogelijk gezonde grondexploitaties. Zeker er zal sprake zijn van concurrentie tussen locaties, maar dit kan bijdragen aan inzicht in de werkelijke lokale behoefte en een scherpere profilering van locaties. Ook kan het gemeenten stimuleren om te zorgen voor lokale en deels intergemeentelijke afstemming en waar nodig bijstelling in programma’s, voorzieningen en de fasering.

Naast de woningbehoefte is de mate waarin de ontwikkeling van een locatie bijdraagt aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat een bruikbaar afwegingscriterium. Deze dient gewogen te worden met de maatschappelijke kosten van het stopzetten van een ontwikkeling en beschikbare alternatieven. En verder, laat nationale en provinciale overheden hun tijd besteden aan prioritering van de laatste grote ontwikkellocaties zoals Valkenburg, Almere en de Zuidplaspolder. En geen schaarse tijd besteden aan bestuurlijk gekrakeel over onnodige regionale prioritering.