2013.05.27_Prudent handelen in onzekerheid_0_180

Prudent handelen in onzekerheid

27 mei 2013

11 minuten

Verslag De vastgoedsector verkeert in een systeemcrisis. Hiermee had de Ruimteconferentie 2013 van het Planbureau voor de Leefomgeving geen origineel onderwerp bij de kladden. De zoektocht naar een uitweg spitste zich toe op de hervormingsagenda van het kabinet. Lukt het daar mee? Of is de boel zo rot als een mispel? Nou, liever geen radicalisme. Beleid vraagt tijd. Planning is handelen in onzekerheid. En laten we van de centrale overheid niet te veel verwachten. De steden en metropolen doppen hun eigen boontjes.

Verslag ‘Ruimteconferentie 2013’ van Planbureau voor de Leefomgeving

Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 1

‘Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 1’


Verdienmodel 1

Met dr. Ewald Engelen, hoogleraar financiële geografie (UvA) betrad een resolute spreker het podium van de Fokker Terminal. Titel van zijn voordracht: ‘Het verrotte verdienmodel van Nederland en de crisis van het gefinancialiseerde kapitalisme’. Volgens Engelen heeft de huidige economische crisis de omvang van die beruchte crisis in de jaren 1930, niet die mildere van de jaren 1980. “Sommigen denken dat het ergste al voorbij is, maar van de financiële meltdown kennen we de consequenties nog altijd niet precies.”
De Amsterdamse hoogleraar zag de BV Nederland in de greep van drie discutabele verdienmodellen. is de export gedreven economie, in combinatie met loonmatiging. Vanaf het Akkoord van Wassenaar is de loonontwikkeling aldoor afgeremd, bij een tegelijkertijd stijgende arbeidsproductiviteit. Het lijkt nu alsof Nederland louter schitterende resultaten laat zien, zoals een groot handelsoverschot en een goed innovatievermogen. Het prijskaartje hangt echter aan de huishoudelijke consumptie: die vertoont vanaf Paars I een dalende tendens. Oorzaak: de loonmatiging hield de werknemers relatief arm. “De Nederlandse huishoudens zijn in 2013 armer dan ten tijde van de introductie van de euro.”

Verdienmodel 2: de schuld gedreven economie en het bancaire vastgoedcomplex. Nederland is een uitmuntend voorbeeld van privatised kenyesianism, aldus Engelen. Door versoepeling van de leenregels – onder andere een extreem hoge Loan to value (LTV) van 125%, verder nergens vertoond, en een individuele hypotheekwaardigheid van 1,5 keer het inkomen – heeft de financiële sector de afgelopen twintig jaar buitenproportioneel kunnen groeien. De banken voorop. De balanswaarde van ING is goed voor 1,5 keer het Nederlandse bruto binnenlands product (BBP); alle Nederlandse banken samen staan voor 4 à 5 maal het BBP. Nederland bezet op dit foute internationale lijstje de vijfde plaats, direct na topzware landjes als Luxemburg, Cyprus en Malta. Niet alleen banken, ook andere financiële instellingen, de zogenaamde non-bank lenders, hebben een erg grote broek aangetrokken. Onder invloed van de banken vond op grote schaal securisatie van uitstaande hypotheken plaats; de pakketten werden massaal doorverkocht aan (institutionele) beleggers. De gesecuriseerde hypotheken in Nederland hebben nu een omvang van € 350 miljard. Goeddeels onverhandelbaar.

Anders dan voetstoots aangenomen wordt speelt de hypotheekrenteaftrek in deze ontwikkeling geen rol, stelde Engelen. Die bestond immers al lang voor de jaren negentig. Het zijn de banken en de tussenpersonen die, in ruil voor fees of provisie, graag met de consument wilden meedenken over de maximalisering van de aftrek. Onder invloed van de bankenlobby had de overheid de leenruimte onverantwoord hoog opgerekt. Ze had nagelaten degelijke aflossingseisen te stellen. Nederland is nu, samen met Denemarken, wereldkampioen (private) schulden. Het vele malen over de kop gaan van de woningprijzen sinds 1990 is een direct gevolg van het faciliteren van schuld. “En terwijl de rente op staatsschuld 2% bedraagt, en de rente voor private schulden rond de 5% ligt, is het echt te stom voor woorden om juist de staatsschuld af te willen lossen.”
Wat de scheefgroei in het vastgoed betreft, typeerde de hoogleraar de ongebreidelde bouw van kantoorparken en -campussen als “een enorme varkenscyclus”. Betaald uit en gebouwd omwille van gemeentelijke grondopbrengsten.
Met verdienmodel 3 hakte Engelen er flink in: piraterij. Nederland als belastingparadijs en schaduwbankier, als multikapitale draaischijf met een record aantal brievenbusmaatschappijen. “Nee hoor, Nederland is geen dief, maar tenminste een heler.” Na de VS en het Verenigd Koninkrijk zijn we nummer drie in de dubieuze discipline van de fiscal arbitrage, de ontwijking van belasting, waar wereldwijd € 12 biljoen per jaar in om gaat.

prudentie

Alle drie onze verdienmodellen zijn onhoudbaar, aldus Engelen. In een verdere uiteenzetting van verdienmodel 1 kenschetste de hoogleraar financiële geografie Nederland als “typische entrepoteconomie” in bezit van goederenrotonde, energierotonde, vleesrotonde en kapitaalrotonde. Gevolg van een te lichte fiscale belasting van de exportsector. Als exporteconomie zijn we extreem gevoelig voor internationale disrupties. Wat verdienmodel 2 betreft, moet de zogenaamde professionaliteit van de financiële sector en de vastgoedsector feitelijk als een gebrek aan , aan ethos, worden aangemerkt. Prudentie is wat in Nederland boven alles nodig is. Medische centra financieren met privaat kapitaal is gevaarlijk, niet prudent. Verder: “Wantrouw de marskramers van de voorspoed. De geografen die nu de steden ophemelen.” De steden als motoren en krachtencentra van nieuwe welvaart? “Almelo in concurrentie met Genève?” In verdienmodel 3 herkennen we duidelijk het opportunisme van de koopman, de geroemde koopmansgeest. In plaats van innovatie in techniek en stimuleren van de financiële sector, zag Engelen meer brood in innovatie van de dienstensector. Deze positieve aanbeveling werkte hij niet uit.

Forumdiscussie

In de aansluitende forumdiscussie onder leiding van PBL-directeur Maarten Hajer werd de voordracht van Engelen door verschillende forumleden desgevraagd als provocatieve overdrijving opgevat. Prudentie is natuurlijk goed, maar voor een complete omwenteling gingen geen handen op elkaar. De discussie beoogde enkele piketpaaltjes te slaan richting uitweg uit de systeemcrisis in het vastgoed. Dennis van Westerop, ontwikkelaar bij Peak Development, constateerde dat in London de prijzen van het commerciële vastgoed enorm kelderden in reactie op de crisis. In Nederland is het nog niet zover. Verouderde bedrijvenparken, bijvoorbeeld Amstel III, zullen de pijn moeten nemen. “Dalende huren, laat het maar gebeuren. Nu vestigt zich daar opeens een oogkliniek. Dus wie weet wat er op zulke locaties nog kan gebeuren.”

Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 2

‘Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 2’


Johan Conijn

“Planning is handelen in onzekerheid”, aldus Mark Frequin, directeur-generaal Wonen en Bouwen van Binnenlandse Zaken. Met dat aforisme doelde hij op de complexiteit van het ingezette regeringsbeleid. “We zijn met systeemherstel bezig”, zei hij. Het gaat dan onder meer om het in balans brengen van huur- en koopsector. Waar aan hypotheekrenteaftrek € 12 miljard naar de burgers vloeit, is dat aan huurtoeslag € 2,5 miljard. De te hoge LTV-ratio wordt afgebouwd. Maar bij het veranderen van het systeem midden in de crisis moet de overheid ervoor waken de pijn niet te groot te laten zijn en zich ervan verzekeren dat ze no-regret maatregelen neem.
, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt (UvA), zei achter de hervormingsagenda van Rutte-II te staan waar het de woning- en vastgoedmarkt betreft. “Deze hervormingen zijn jarenlang voorbereid via studies en rapporten, nu worden stappen gezet.” Het bijkans ontbrekende middensegment in de huursector krijgt een stimulans en de te hoge schuldenlast wordt afgebouwd. Tegelijk noemde Conijn het een knelpunt dat de hypotheekkraan iets te ver dicht is gedraaid. Aflossing van de hypotheek moet ook voor bestaande gevallen worden bevorderd. Wat de huurtoeslag betreft is een verschuiving wenselijk van object- naar subjectsubsidie. Ries van de Wouden, hoofd sector Ruimtelijk Ordening en Leefomgevingskwaliteit van het PBL, onderschreef de analyse van Ewald Engelen dat vanaf de jaren negentig een sterke toestroom van kapitaal naar de vastgoedmarkt heeft plaatsgevonden. “De beleggingsmarkt raakte sterk verweven met de vastgoedmarkt. Een aanbod gedreven markt heeft geresulteerd in de grote leegstand van dit moment.” Gemeenten hebben het spel meegespeeld en vastgoed laten bouwen om plannen financieel sluitend te maken, niet omdat er vraag naar was. “De eindgebruiker moet een belangrijke rol krijgen in gebiedsontwikkeling”, resumeerde Van de Wouden. “De vraag moet weer meer een plek krijgen.”

Hajer legde het forum de vraag voor welke partijen de kar op de woningmarkt gaan trekken. Volgens Frequin zijn de woningcorporaties, die voorheen als motor fungeerden, te groot gegroeid. Die worden nu teruggevoerd naar hun primaire taak: sociale huur. “Er moet meer ruimte komen voor andere verhuurders. Alleen op dit moment blijken particuliere investeringen in Duitsland interessanter te zijn dan in Nederland.” Waarmee de topambtenaar toegaf dat het beleid op dit punt (nog) geen zoden aan de dijk zet. Conijn daarentegen zag al wel tekenen van een structurele omslag. “Het gaat in een verrassend snel tempo. Door de huurverhoging wordt de gap tussen huur- en koopwoning kleiner.” Verhuren van een woning is soms al profijtelijker dan verkopen. De middeldure huurwoning als beleggingsobject wint veld.

Terugkomend op de prudentiegedachte

van Engelen vroeg Hajer: is prudentie stilstand? Van de Wouden: “Relatieve stilstand kan helpen om een meer prudent systeem te krijgen. Kijk bijvoorbeeld naar de rol van de gemeente. Zij heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld van scheidsrechter tot medespeler op de vastgoedmarkt. De gemeente moet de rol van ontwikkelaar loslaten. Beter legt ze als scheidsrechter een basis van vertrouwen voor het functioneren van de markt.” Westerop noemde de crisis “een periode die louterend is geweest, ook voor marktpartijen.” Maar het verdienmodel van de gemeente, om het buurthuis te betalen uit gronduitgifte, is verleden tijd. Tegelijk zei de ontwikkelaar niet veel fiducie te hebben in de aanpak van ‘de kleine korrel’. “Private partijen en consumenten willen kaders om binnen te ontwikkelen of zelf te bouwen. Als ik langs locatie Zeeburg kom zie ik daar een enkel particulier kantoortje staan. Dan weet je: dit gaat het niet worden.” Frequin zei dat het hervormingsbeleid van de overheid stappen zet voor de langere termijn. “We moeten niet te snel weer aan een knop willen draaien en een probleem voor morgen creëren.

Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 3

‘Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 3’


Na de forumdiscussie werd de conferentie vervolgd met twee blokken workshops, voor en na de lunchpauze. De plenaire conferentie werd ´s middags na de koffiepauze vervolgd en meteen besloten met een voordracht van Bruce Katz van het Brookings Institution. Katz deed precies wat de eerste keynote-spreker van de dag als door te prikken luchtballon had geafficheerd: de steden en de stedelijke agglomeraties ophemelen als smeltkroezen, broeinesten, laboratoria of netwerken van economische en maatschappelijke veerkracht en innovatie. Katz sprak over niet minder dan een “Metropolitan Revolution”. Na het uitbreken van de systeemcrisis in de Verenigde Staten “stonden de cities and metro´s er alleen voor”, stelde hij. “De [federale, KH] cavalerie schoot niet te hulp.” Denver, Los Angeles, Cleveland, Portland, Miniapolis, Boston, New York City enzovoorts hebben zelf voor banenherstel gezorgd of zijn daar volop mee bezig, niet de regering in Washington. New York City bijvoorbeeld investeert $ 2 miljard (inclusief twee megagiften van in totaal ruim een half miljard dollar) in de stichting en nieuwbouw van een technische universiteitscampus. Deze Cornell NYC Tech moet op grote schaal technologiebedrijven aantrekken en zal bijvoorbeeld betekenisvol voor de stadsbevolking zijn door tienduizend studiebeurzen uit te reiken. De campus moet in 2017 300.000 m2 vloeroppervlak beslaan; voor de lange termijn is uitbreiding tot 2 miljoen m2 voorzien. Denver en Los Angeles investeren substantiële bedragen in infrastructuur.

Katz sprak van de beweging van onderop

, het wegdrijven van de federale overheid. Macht en leiderschap manifesteert zich vooral buiten Washington DC. Ondernemersgeest komt in de plaats van een bureaucratische mentaliteit. De opgave voor de Amerikaanse economie is niet gering. Er moeten 10 miljoen nieuwe banen worden geschapen, ook nog betere banen met hogere lonen. In 2012 waren maar liefst 107 miljoen van de 314 miljoen Amerikanen als arm aan te merken. De nieuwe banen moeten beter bereikbaar zijn, minder op autobezit gebaseerde woon-werkkilometers meebrengen, om arme stedelingen kansen te bieden. Opmerkelijk was de gedachte de export te stimuleren door innovatie te verbinden aan productie, en zo een stukje van de aan China uitbestede productie terug te winnen. De maakindustrie maakt nog slechts 11% van het Amerikaanse BBP uit; de export is goed voor slechts 13%; slechts 1% van alle bedrijven exporteert.

De economische vernieuwing door het ontstaan van innovatiedistricten in de steden (zoals op de oude haventerreinen van Seattle en Boston) en de stedelijke agglomeraties betekent in ruimtelijke termen het einde van de Amerikaanse sprawl. De oude suburbane science and research parks verliezen de slag met de nieuwe urbane centra. Werk dichtbij, minder ver reizen, dat is wat nieuwere generaties stedelingen willen en wat voor een groot deel van de (arme) stedelingen ook noodzaak is. De nieuwe werknemer wil niet meer opgesloten zitten op een park in de middle of nowhere en lunchen in de bedrijfscafetaria in de kelder. Op de urbane locaties is er uitwisseling tussen werknemers van bedrijven; men ontmoet elkaar op straat en in eetgelegenheden. Zodoende groeit het netwerk. Sociale technologie bevordert het delen van innovaties, het maakt burgers actiever, meer betrokken. Voor de jonge generaties is niet langer het rijbewijs op je zestiende en een eigen auto het statussymbool, maar een iPhone. Fietsen is hip, een auto delen helemaal niet gek. Ruimtelijk vertaald: er is toenemende (her)waardering voor complexiteit en dichtheid, voor cityness. Light rail, vrijwel overal verdwenen (alleen in Boston en NYC rijden nog trams), maakt een comeback.

Uit deze ontwikkeling destilleerde Katz

drie aanbevelingen voor steden en stedelijke agglomeraties. 1. vorm de netwerken: sociaal, publieke sector, private sector, politiek, universiteit enzovoort. “And do great things together!” 2. bouw verder op wat je onderscheidt van andere steden, volgens de stelregel van Dolly Parton: ‘Find out who you are, and do it on purpose.’ 3. Zoek je game changer, zoals New York City die heeft gevonden in de bouw van een nieuwe technische universiteit. De geschetste Metropolitan Revolution was voor de Nederlandse toehoorders herkenbaar. Katz liet niet na de kracht en kwaliteit van de Europese steden te prijzen, waar een vergelijkbaar proces gaande is. Tijdens de vragensessie na zijn lezing plaatste de Amerikaanse onderzoeker een aantal relativerende kanttekeningen. Amerika is natuurlijk heel divers, verschillen tussen staten en regio´s zijn als Griekenland versus Duitsland. De ene staat of regio klimt snel uit het dal, voor de andere is de bodem nog niet bereikt. In de ruimtelijke ontwikkeling komen verstedelijking en sprawl beide nog voor. Ook bij de opgeroepen tegenstelling tussen federaal non-beleid versus metropolitaans initiatief werd wat water bij de wijn gedaan met de vaststelling dat federale overheid enorme investeringen deed in de banken en de auto-industrie om die van de ondergang te redden. Verder is er een federaal subsidieprogramma dat een forse stroom dollars in universiteitscampussen pompt.
Wat de transitie naar hernieuwbare energie betreft, zag Katz zeer sterke polarisatie, waardoor van White House en Capitol Hill geen belangrijke initiatieven te verwachten zijn. Ook op dit punt zullen de steden en de stedelijke agglomeraties de leiding moeten nemen. Bottom-up opgejut, op de vingers gekeken en soms voor feiten gesteld.

Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 4

‘Prudent handelen in onzekerheid - Afbeelding 4’


Datum: 21 mei 2013
Organisatie: Planbureau voor de Leefomgeving
Locatie: Fokker Terminal, Den Haag

Zie ook:


Cover: ‘2013.05.27_Prudent handelen in onzekerheid_0_180’


Portret - Kees Hagendijk

Door Kees Hagendijk

Zelfstandig journalist


Meest recent

sportcampus Zuiderpark, Den Haag door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Wat is goed in de ruimtelijke ordening?

De vraag ‘wat is een goede ruimtelijke ordening?’ wint aan gewicht nu we als samenleving meer ambities hebben dan er aan ruimte beschikbaar is. Alle reden voor een nadere reflectie, door hoogleraren Marlon Boeve en Co Verdaas.

Uitgelicht
Analyse

24 april 2024

Centrum Haarlem door Maykova Galina (bron: shutterstock)

Lokaal kijken naar de lange termijn, de visie en ervaringen van Willem Hein Schenk

In het boekje Sturen op Stadsarrangementen deelt architect Willem Hein Schenk de inzichten die hij verkreeg met zijn podcastserie de Haarlem Sessies. In een interview vertelt hij wat zijn belangrijkste lessen zijn: “Kijk naar de lange termijn”.

Interview

24 april 2024

Hoge Vucht, Breda door XL Creations (bron: shutterstock)

Een beter perspectief voor kansarme buurten, zo doet Breda dat

Het bieden van meer perspectief aan bewoners van kansarme wijken is geen sinecure. Lokaal kan daar het nodige voor gedaan worden, maar ook hogere overheden moeten meedoen. In Breda worden ze actief bij de problematiek betrokken.

Casus

23 april 2024