Verslag Als centrale vraag legde inleider Martijn Eskinasi (PBL) op tafel: zijn de middeninkomens de dupe van de staatssteunregeling voor woningcorporaties? De Nederlandse staatssteunregeling (SSR) die door de EU is geaccordeerd, behelst de bevoordeling van diensten van algemeen economisch belang (DAEB) in de vorm van geborgd lenen (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), steun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), goedkope leningen en goedkope grondverwerving. Een DAEB-activiteit is de bouw en verhuur van sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed, zoals corporaties plegen te doen. De andere kant van de medaille is dat corporaties niet-DAEB-activiteiten, zoals bouw en verhuur of verkoop van woningen in het niet-sociale segment, afstoten of onderbrengen in een strikt gescheiden bedrijfsvoering. De grens voor sociaal wonen is gelegd bij € 34.230 bruto inkomen (geïndexeerd per 2013) en een maximale huur van € 681 (huurtoeslaggrens, geïndexeerd per 2013). Als licht matigende voorwaarde geldt dat corporaties 10% van hun sociale woningvoorraad mogen verhuren aan huurders die boven de inkomensgrens vallen. Het nieuwe woonbeleid van Rutte-II bepaalt dan weer dat de zogenoemde scheefhuurders een extra huurverhoging berekend mag worden.
Verslag workshop Woningmarkt: corporaties; middensegment; huurmarkt (PBL Ruimteconferentie 2013)
De middeninkomens, gedefinieerd door een inkomen tussen € 34.000-43.000, zouden op de woningmarkt tussen wal en schip vallen. Zowel op de huur- als de koopmarkt is er onvoldoende voor hen geschikt aanbod. De staatssteunregeling voor de corporaties zou hier debet aan zijn doordat ze een gezonde marktwerking belemmert. Het PBL heeft deze aanname onderzocht met behulp van een simulatiemodel, dat een ontwikkeling met en zonder SSR vergelijkt. Als centrale indicator is de zoektermijn voor woningzoekenden gekozen. Verder is de simulatie toegepast op zes extreem verschillende regio´s. Een centrale conclusie is dat de SSR inderdaad nadelig is voor de lage middeninkomens, hun zoektijd neemt toe; het voordeel komt terecht bij de lage inkomens. Precies waarvoor SSR bedoeld is. Een andere conclusie is dat huurliberalisatie en verkoop van woningen door corporaties een gering effect hebben, behalve dan dat het de lage inkomens benadeelt. Verder komen de kansen voor de middeninkomens op de woningmarkt vooral van de uitstroom van de babyboomers uit de koopvoorraad de komende 20 jaren. Zij laten goede, aantrekkelijke woningen na, waardoor de woningmarkt ontspant.
DrieKamerModel
Hoogleraar woningmarkt Johan Conijn stelde de effectiviteit en efficiency van de corporaties ter discussie. Hij gewaagde van overmatige subsidiëring. De corporaties verstoren de markt. Ze houden er geen rendementseis op na. Zonder een centje pijn kopen ze grond ver boven de marktprijs, aldus Conijn. (Hij rijmde deze kritiek overigens niet met de omgekeerde kritiek (geuit door de commerciële vastgoedtak) dat corporaties grond vaak onder de marktprijs verwerven.) Corporaties houden te veel geld ‘in de dode hand’. Ze halen een rendement van amper 1% op hun vermogen. Ze ondergraven gezonde concurrentie op de woningmarkt, ten nadele van de kwaliteit en de kostenbeheersing.
De hoogleraar presenteerde twee alternatieve modellen voor de corporaties. In het wordt de corporatie opgesplitst in drie entiteiten: een vermogenstak, een vastgoedtak en een maatschappelijke tak. Naast de scheiding van de maatschappelijke en de vastgoedeconomische rol, moet het vastgoed van de corporatie op marktwaarde (in plaats van bedrijfswaarde) worden gewaardeerd en dient er een beoordeling op rendementsprestatie te worden gemaakt. Het alternatieve TweeHuizenModel splitst alleen de vastgoedtak af.
"Naast de scheiding van de maatschappelijke en de vastgoedeconomische rol, moet het vastgoed van de corporatie op marktwaarde (in plaats van bedrijfswaarde) worden gewaardeerd en dient er een beoordeling op rendementsprestatie te worden gemaakt.”
Dr. Tamara Metze en prof. dr. Cor van Montfort (WRR en Universiteit van Tilburg) gaven een voorproefje van hun te verschijnen rapport ‘Voorbij de waan van de dag: toekomsten voor de corporatiesector’. Vier scenario´s zijn onderzocht: ontmantelen; Mc Wonen; Big Society (nieuwe allianties) en maatschappelijk ondernemen 2.0 (met meer verantwoordingsmechanismen). Solidariteit, met sectorbrede allocatiemechanismen, blijft belangrijk, aldus Van Montfort. Hij noemde de noodzaak van een collectief investeringsfonds, gevuld met publiek én privaat geld. Verder bepleitte hij subjectsubsidie in aanvulling op objectsubsidie.
Wat de hervormingen betreft voorzag Ferdi Licher (directeur Kennis en Verkenningen, Wonen en Bouwen, Ministerie van Binnenlandse Zaken) nog een heftig politiek debat over de precieze invulling van de verhuurderheffing. Een compenserende investeringspremie is een optie. Het nieuwe woningwaarderingsstelsel moet een evenwichtige weging van woz-waarde en oude puntensysteem omvatten. De verhuurderheffing zal de eerste jaren nog niet matchen met de inkomsten uit toegestane extra huurverhogingen, maar er komt een moment dat de lijnen kruisen en de corporaties de schade gaan inlopen. De heffing stimuleert corporaties om kwalitatief goede huurwoningen te verkopen of de huren te liberaliseren (op te trekken boven de huurtoeslaggrens). Het middensegment van de woningmarkt krijgt gestalte, ten gunste van de veelbesproken middeninkomens.
Zie ook:
- Hoofdverslag Ruimteconferentie 2013
- Verslag Workshop Ruimte en Energie in Nederland
- Presentaties en video's Ruimteconferentie 2013
Cover: ‘corporaties’ door CalypsoArt (bron: Shutterstock)
Door Kees Hagendijk
Zelfstandig journalist
