Verslag Hoe staat de vastgoedmarkt ervoor, en welke kant gaan het op? Halverwege april wierp de Rabobank in het Vastgoedbericht een blik op het komende jaar. In een notendop: veel negatieve scenario’s, veel regionale verschillen, en veel opgaven voor verduurzaming.
Op 15 april werd tijdens een bijeenkomst met stakeholders uit de vastgoedwereld deze prognose voor vastgoed in 2019 gepresenteerd. Terwijl buiten steeds hoger wordt gebouwd, leeft binnenin het bestuurscentrum van de Rabobank in Utrecht de vraag of de figuurlijke top van de vastgoedmarkt al bereikt is.
Maarten Donkers, Hoofd Kennis & Sturing Rabo Real Estate Finance, legt uit dat er meerdere redenen zijn om te denken dat we in de vastgoedmarkt op een keerpunt zitten. Het gaat al lang goed, mogelijk te lang. Daarnaast nemen de economische groei en het vertrouwen af. Ook ervaren vastgoedbeleggers een gebrek aan geschikte projecten om in te investeren, en bestaat er onzekerheid over de rente en de beschikbaarheid van financiering.
Toekomst ongewist
Dat neemt echter niet weg dat de toekomst ongewis
blijft, en dat met name kantelpunten lastig te voorspellen zijn. Om met deze
onzekerheid om te gaan, heeft de Rabobank enkele scenario’s geschetst (zie
hieronder). Wat opvalt is dat die schetsen - naast het basisscenario - voornamelijk
negatief zijn, wat maakt dat de neerwaartse risico’s groter zijn dan het
opwaarts potentieel. Ook wordt hieruit duidelijk dat een marktverstoring veelal
van buiten de Nederlandse vastgoedmarkt komt. Een veelgebruikt voorbeeld is de
Brexit, een invloedrijke gebeurtenis die zowel sectoraal als geografisch uit
een andere hoek komt. In de discussie achteraf werd daarom ook wel gewaarschuwd
voor een ‘zwarte zwaan’, een (door de wiskundige Nassim Nicholas Taleb gemunte)
gebeurtenis die niet te voorspellen is, maar wel een enorme impact heeft.
Een mogelijke oplossing hiervoor is de gebouwgebonden financiering, waarvoor momenteel door de overheid beleid wordt ontwikkeld. Daarmee kan een lening voor verduurzaming van een gebouw gekoppeld worden aan het gebouw, in plaats van aan de gebouweigenaar. De uitgaven voor verduurzaming hoeven met deze aanpak niet in één keer door de huidige bewoner te worden betaald, maar worden gefinancierd met een lening die wordt betaald door de huidige én toekomstige bewoners. Dit neemt investeringsdrempels weg, en de aanwezigen reageren positief op het idee dat de Rabobank hier een voortrekkende rol in neemt.
‘rabo vastgoedbericht’
Deelmarkten en
-regio's
Natuurlijk bestaan er
verschillen tussen deelmarkten en regio’s, die bovendien toenemen. Zo verwacht
de Rabobank dat de woningmarkt een drijvende kracht blijft voor de
investeringsmarkt, alhoewel de betaalbaarheid steeds meer onder druk kom te
staan. De aanwezigen verwachten dat de winkelmarkt daarentegen achteruit blijft
gaan, ondanks de opleving die hier en daar zichtbaar is.
Ook geografisch is een steeds grotere differentiatie zichtbaar, met groeiende lokale en regionale verschillen. Een van de aanwezigen wijst erop dat er buiten de G4 veel kansen voor investeerders zijn te vinden, maar dat buitenlandse investeerders die vaak sneller in de gaten hebben dan Nederlandse.
Verduurzaming van de
particuliere koopmarkt
Als laatste baart de
verduurzamingsopgave van de gebouwde omgeving meerdere aanwezigen tot zorgen.
De Rabobank streeft ernaar binnen tien jaar de hele financieringsportefeuille
te vergroenen. Maar wat gebeurt er in dat geval met de bewoners van woningen
met heel lage energielabels? Krijgen zij in de toekomst geen financiering meer?
Voorkomen moet worden dat een deel van deze bewoners in de problemen komt.
Cover: "Rabobank Office" (CC BY-ND 2.0) by IBM Research
Lees het gehele Rabo Vastgoedbericht 2019
Cover: ‘Rabobank "Rabobank Office" (CC BY-ND 2.0) by IBM Research’
Door Simon van Zoest
Onderzoeker bij SKG TU Delft
