Rabobank: neerwaarts risico vastgoedmarkt groter dan opwaarts potentieel

Op 15 april werd tijdens een bijeenkomst met stakeholders uit de vastgoedwereld deze prognose voor vastgoed in 2019 gepresenteerd. Terwijl buiten steeds hoger wordt gebouwd, leeft binnenin het bestuurscentrum van de Rabobank in Utrecht de vraag of de figuurlijke top van de vastgoedmarkt al bereikt is.

Maarten Donkers, Hoofd Kennis & Sturing Rabo Real Estate Finance, legt uit dat er meerdere redenen zijn om te denken dat we in de vastgoedmarkt op een keerpunt zitten. Het gaat al lang goed, mogelijk te lang. Daarnaast nemen de economische groei en het vertrouwen af. Ook ervaren vastgoedbeleggers een gebrek aan geschikte projecten om in te investeren, en bestaat er onzekerheid over de rente en de beschikbaarheid van financiering.

Toekomst ongewist
Dat neemt echter niet weg dat de toekomst ongewis blijft, en dat met name kantelpunten lastig te voorspellen zijn. Om met deze onzekerheid om te gaan, heeft de Rabobank enkele scenario’s geschetst (zie hieronder). Wat opvalt is dat die schetsen - naast het basisscenario - voornamelijk negatief zijn, wat maakt dat de neerwaartse risico’s groter zijn dan het opwaarts potentieel. Ook wordt hieruit duidelijk dat een marktverstoring veelal van buiten de Nederlandse vastgoedmarkt komt. Een veelgebruikt voorbeeld is de Brexit, een invloedrijke gebeurtenis die zowel sectoraal als geografisch uit een andere hoek komt. In de discussie achteraf werd daarom ook wel gewaarschuwd voor een ‘zwarte zwaan’, een (door de wiskundige Nassim Nicholas Taleb gemunte) gebeurtenis die niet te voorspellen is, maar wel een enorme impact heeft.

Een mogelijke oplossing hiervoor is de gebouwgebonden financiering, waarvoor momenteel door de overheid beleid wordt ontwikkeld. Daarmee kan een lening voor verduurzaming van een gebouw gekoppeld worden aan het gebouw, in plaats van aan de gebouweigenaar. De uitgaven voor verduurzaming hoeven met deze aanpak niet in één keer door de huidige bewoner te worden betaald, maar worden gefinancierd met een lening die wordt betaald door de huidige én toekomstige bewoners. Dit neemt investeringsdrempels weg, en de aanwezigen reageren positief op het idee dat de Rabobank hier een voortrekkende rol in neemt.

Deelmarkten en -regio's
Natuurlijk bestaan er verschillen tussen deelmarkten en regio’s, die bovendien toenemen. Zo verwacht de Rabobank dat de woningmarkt een drijvende kracht blijft voor de investeringsmarkt, alhoewel de betaalbaarheid steeds meer onder druk kom te staan. De aanwezigen verwachten dat de winkelmarkt daarentegen achteruit blijft gaan, ondanks de opleving die hier en daar zichtbaar is.

Ook geografisch is een steeds grotere differentiatie zichtbaar, met groeiende lokale en regionale verschillen. Een van de aanwezigen wijst erop dat er buiten de G4 veel kansen voor investeerders zijn te vinden, maar dat buitenlandse investeerders die vaak sneller in de gaten hebben dan Nederlandse.

Verduurzaming van de particuliere koopmarkt
Als laatste baart de verduurzamingsopgave van de gebouwde omgeving meerdere aanwezigen tot zorgen. De Rabobank streeft ernaar binnen tien jaar de hele financieringsportefeuille te vergroenen. Maar wat gebeurt er in dat geval met de bewoners van woningen met heel lage energielabels? Krijgen zij in de toekomst geen financiering meer? Voorkomen moet worden dat een deel van deze bewoners in de problemen komt.

Cover: "Rabobank Office" (CC BY-ND 2.0) by IBM Research