platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

Reductie onrendabele top binnenstedelijke woningbouw via life cycle-benadering?

Reductie onrendabele top binnenstedelijke woningbouw via life cycle-benadering?

lights

27 dec 2018 - Kunnen onderdelen van stichtingskosten van woningen overgebracht worden naar de exploitatie, om zo de onrendabele top in binnenstedelijke woningbouw te verminderen én duurzaamheid te stimuleren? Thomas van Bergen en Frank ten Have van Deloitte Real Estate halen succesvolle voorbeelden aan en pleiten voor vervolgonderzoek.

Het probleem van de stagnerende woningbouw en de financiële tekorten op nieuwbouwwoningen, vooral binnenstedelijk, is bekend. Uit meerdere onderzoeken (en over verschillende jaren) komt een tekort van rond de € 20 duizend per woning naar voren voor binnenstedelijk bouwen (zie bijvoorbeeld dit onderzoek van EIB uit 2013 over Noord-Holland en dit onderzoek van Brink Groep uit 2017).

Het is de vraag of hier andersoortige dekking of subsidie voor mogelijk is. Oprichting van een fonds dat de inkomsten van uitleglocaties verevent met binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, uitbreiding van en financiering uit het lokaal belastinggebied (de zogeheten tax increment financing) en regionale samenwerking: zomaar wat voorbeelden van mogelijkheden om de onrendabele top te reduceren. Hier wordt een boeiende polemiek over gevoerd.

Geen lampen, maar licht
Een minder besproken mogelijkheid is het verschuiven van delen van de stichtingskosten naar de exploitatie. Met stichtingskosten bedoelen we de kosten van vastgoedontwikkeling (dus bouw) van de woning, dus de vrij-op-naam-prijs minus de grondkosten. Dat zijn ook de kosten die door de koper(s) gefinancierd moeten worden. Van deze verschuiving zijn inmiddels een aantal voorbeelden van (waar we zo verder op in zullen gaan).

Wat belangrijk is bij deze methode, is dat door die verschuiving de aanvangsinvestering voor de kopers kleiner wordt. Dat komt de financierbaarheid ten goede. Maar mogelijk is het nóg interessanter dat door deze verschuiving meer de nadruk wordt gelegd op prestatie (dienstverlening) in plaats van op levering (product). Dat impliceert een incentive voor de dienstverlener om een zo laag mogelijke Total Cost of Ownership te realiseren.

‘een lampenproducent heeft er belang bij dat zijn lamp kapotgaat en vervangen moet worden. Maar wanneer de producent ‘licht’ in plaats van ‘lampen’ levert, heeft hij er belang bij om zo lang mogelijk tegen zo laag mogelijke kosten licht te leveren’

De realisatie van woningen met zo laag mogelijke eigenaarskosten over de gehele levensduur, noemen we de life cycle-benadering. De dienst (het ‘verhuurde’ product) moet zo lang mogelijk mee kunnen tegen zo laag mogelijke kosten, hetgeen ook bijdraagt aan duurzaamheid. Een simpele vergelijking: een lampenproducent heeft er belang bij dat zijn lamp kapotgaat en vervangen moet worden. Maar wanneer de producent ‘licht’ in plaats van ‘lampen’ levert, heeft hij er belang bij om zo lang mogelijk tegen zo laag mogelijke kosten licht te leveren. Hij zal daarom een duurzaam product aanbieden.

Lagere exploitatielasten
Dat klinkt allemaal mooi, maar werkt het ook in de context van (binnenstedelijke) gebiedsontwikkelingen? Het antwoord, zo laten voorbeelden zien, is (zeker op een aantal onderdelen): ja. Het beste voorbeeld is RijswijkBuiten. Voor deze nieuwbouwwijk (circa 3.500 nieuwbouwwoningen gepland, waarvan inmiddels de helft gerealiseerd) geldt een hoge duurzaamheidsambitie. Al rond 2010 werd besloten geen aardgasnet aan te leggen en uit te gaan van energieneutrale woningen (oftewel EPC nul). Zeker op dat moment, middenin de crisis, betekende dat echter hogere stichtingskosten voor de woningen, die daardoor onverkoopbaar dreigden te worden.

Door het opzetten van een private energie-exploitatiemaatschappij, konden de benodigde investeringen (warmtepomp, zonnepanelen, WKO-opslag) gefinancierd worden met een servicecontract voor de bewoners. Die betalen een vast bedrag per maand, waarin niet alleen de aflossing van de investering zit, maar ook het beheer en onderhoud. Hierdoor worden bewoners ontzorgd (je kunt iemand bellen als je warmtepomp het niet doet) en wordt de investering gebouwgebonden. Iedere bewoner heeft daarbij de keuze om de benodigde investeringen zelf te financieren of het servicecontract af te sluiten (en het overgrote deel koos voor het laatste). Hiermee worden de facto dus investeringen uit de stichtingskosten gehaald en naar de exploitatie overgeheveld. De energie-exploitatiemaatschappij heeft verder een link met een producent van warmtepompen. Deze laatste creëert op deze manier een afzetkanaal, maar heeft ook belang bij het leveren van kwalitatief goede producten. Daardoor worden misschien duurdere apparaten in de woning geïnstalleerd, mits zij tot lagere exploitatielasten leiden.

‘Een belangrijke voorwaarde is dat er voldoende competitie is (of op termijn ontstaat) tussen bedrijven die deze dienstverlening aanbieden. Voor veel producenten is dit een interessant verdienmodel met meer continuïteit in omzet en minder kosten in sales’

Een ander voorbeeld is ons Deloitte-kantoor (The Edge, het meest duurzame kantoorgebouw ter wereld), waar geen lampen zijn aangeschaft, maar waar voor verlichting wordt betaald. Ook het Timmerhuis in Rotterdam is een goed voorbeeld. Hier werden geen gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd, maar gedeelde personenauto’s in de Vereniging van Eigenaren opgenomen.

Prikkels voor verduurzaming
Voor duurzaamheidsinvesteringen, verlichting en mobiliteit zijn er dus al voorbeelden (meer dan hier genoemd) van life cycle-benaderingen. Voor binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen en de onrendabele top per woning, is het een interessante vraag of deze benaderingen ook op grotere schaal en voor meer diensten of producten (straatverlichting, groenvoorzieningen, liften, schilderwerk, smart grids, waterstofaansluitingen, et cetera) kunnen worden aangeboden in publiek-private samenwerkingen. Een belangrijke voorwaarde is dat er voldoende competitie is (of op termijn ontstaat) tussen bedrijven die deze dienstverlening aanbieden. Voor veel producenten is dit een interessant verdienmodel met meer continuïteit in omzet en minder kosten in sales.

Ook moeten we de achtervang- en continuïteitsvraagstukken voor publieke en private partijen onderzoeken. Wat moet er gebeuren als een dienstverlener omvalt? Daarnaast zijn genoemde voorbeelden vooral gericht op nieuwbouw. Wellicht zijn ze ook goed toepasbaar bij grootschalig onderhoud en renovatie in bestaande bouw?

Wat ons betreft is het zeker de moeite waard om op grotere schaal deze life cycle-benaderingen te onderzoeken en realiseren. Niet alleen om de stichtingskosten te drukken en wonen betaalbaarder te maken en te houden over de gehele levensduur, maar ook om prikkels te organiseren voor het leveren en onderhouden van producten tegen een zo laag mogelijke exploitatielast. Hierdoor bevorderen we ook verduurzaming en circulariteit.

Cover: ”IMG_7830: Light in Night” (CC BY-ND 2.0) by EagleCam

Auteurs

Frans ten Have
Frank ten Have

Adviseur gebiedsontwikkeling / Partner Deloitte Real Estate Advisory

Bekijk alle artikelen
thomas van bergen
Thomas van Bergen

Manager bij Deloitte Financial Advisory Real Estate

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte