platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Blog

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens

10 mei 2011 - In dit blog leest u het verslag van mijn bezoek aan New York. Ik bezoek van 16 april t/m 27 mei diverse stedelijke projecten in Amerika. Ik onderzoek met name wat de toepassingsmogelijkheden zijn van Amerikaanse voorbeelden voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk. Dit doe ik in het kader van de MCD Kennisnetwerk Studiereis en mijn lopende promotieonderzoek voor de afdeling Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde, TU Delft.

Wat moet je nou nog schrijven over New York, ‘the city of all cities’? Nou, heel veel eigenlijk, gezien de lengte van deze blog! Als je aan New York denkt, denk je aan Manhattan, Central Park, high rise, tolerantie, de multiculturele stad en misschien 9/11. Dit beeld is aan de ene kant begrijpelijk en terecht omdat ze door media of films blijvend op ons netvlies zijn en worden gebrand, maar aan de andere kant ook heel stereotypisch. De stad heeft zo veel meer te bieden, en wie er goed in duikt ziet dat er op het gebied van stedelijke duurzame ontwikkeling hele interessante dingen aan het gebeuren zijn in NYC, maar dan moet je er wel even goed voor gaan zitten!

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 1

De laatste jaren heeft de stad de weg ingezet naar een meer duurzame stedelijke strategie. Doordat Manhattan zo’n enorme stedelijke dichtheid kent, en dit eigenlijk de stad verstikt is het besef ontstaan dat voor een goede ‘quality of life’ een meer duurzame stad moet ontstaan. Daarom heeft de Department of City Planning (DCP), onder leiding van Major Bloomberg en in samenwerking met allerlei publieke en civiele instanties, het initiatief genomen om een Vision 2020: New York City Comprehensive Waterfront Plan te publiceren (http://www.nyc.gov/html/dcp/html/cwp/index.shtml). Deze 10-jarige integrale visie beschrijft de toekomstplannen voor de stad en haar inwoners en heeft tot doel de ‘land use’ besluitvorming te sturen. Om dit beleid te implementeren heeft de DCP bijvoorbeeld een Waterfront Action Plan gemaakt waarin concrete projecten worden genoemd inclusief de financiële middelen die de ‘local authority’ hiervoor wil inzetten. Dit is een normale gang van zaken in Amerika, zoals ook beschreven is door Cullingworth & Davies’ Planning in the USA (2009). Het geeft marktpartijen duidelijkheid over ontwikkelprioriteiten en biedt ze enige risicoreductie. Gezien het feit dat sommige nieuwe NYC plannen uitgaan van onrendabele parkontwikkelingen worden er ook commerciële ontwikkelingen aan gekoppeld om ze te kunnen uitvoeren waarvoor de markt onmisbaar is.

Voor de noodzaak tot een meer ‘sustainable city’ moeten we eigenlijk terug naar hoe New York zich heeft ontwikkeld in de twintigste eeuw. Belangrijk hierbij is om duidelijkheid te geven over het begrip ‘zoning’: de legale bevoegdheid van lokale overheden om ‘land use’ te reguleren voor de ‘health, welfare, and safety of the community’. In New York werd in 1916 als eerste in Amerika een ‘zoning ordinance’ ingevoerd om grondgebruik te kunnen sturen. Doordat er geen regels waren over wat waar en hoe gebouwd mocht worden ontstonden er ongewenste en ongezonde situaties voor bewoners en bedrijven. Doel van de zonering was om gebieden aan te wijzen voor een bepaalde bestemming zodat deze niet meer conflicteerden met ander gebruik waardoor functies zoals wonen en industrie steeds meer zijn gescheiden. Niettemin werd ‘zoning’ steeds meer gezien als een negatief instrument voor het reguleren van ‘land use’ omdat ze te veel overheidsbemoeienis over ‘land owners’ met zich meebrachten (iets wat in Amerika nogal controversieel is), waardoor bijvoorbeeld hun ‘property value’ kon dalen. Daarnaast ontstonden er steeds meer verschillende technieken van ‘zoning’ die het een complex instrument maken.

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 2

Vooral voor New York, wordt er vanuit een planning perspectief geredeneerd dat het instrument van ‘incentive zoning’ of ‘bonusing’ niet het gewenste effect heeft gebracht. Deze instrumenten gaan ervan uit dat ontwikkelaars voor ontwikkelen van ‘downtown projects’ (vaak high rise) een bijdrage (‘linkages’) moeten leveren aan publieke functies zoals parken waarvoor zij dan een bonus ontvangen, bijvoorbeeld hoger bouwen. Vele parken in New York zijn zo gebouwd met privaat geld afkomstig van ‘high rise’ ontwikkelingen. Echter omdat de ontwikkelcondities voor publieke ruimten niet vastlagen zijn sommige pleinen van zeer slechte kwaliteit; ontwikkelaars hebben hier vanuit een stadsperspectief ondermaats geïnvesteerd wat de leefbaarheid niet vergroot heeft. Deze situatie heeft er onder andere toe geleidt dat de lokale overheid nu focust op het benutten van ‘waterfront locations’ waar nog wel de mogelijkheid (ruimte) en potentie is om nieuwe projectontwikkeling financieel te laten bijdragen aan hoogwaardige stedelijke openbare ruimte.

De ‘waterfront’ ontwikkeling van de stad valt onder een breder initiatief van de lokale overheid genaamd PlaNYC 2030 (http://www.nyc.gov/html/planyc2030) om de stad duurzamer te maken voor haar bewoners. Hieruit zijn verschillende originele publiek, private en particuliere initiatieven ontstaan. Zo is Times Square als experiment gesloten voor verkeer en Major Bloomberg heeft onlangs laten weten dat deze permanent wordt en er een autovrij verblijfsgebied ontstaat. Ook zijn er diverse ‘bike lanes’ aangelegd (http://www.nycbikemaps.com) door de gemeente op initiatief van particuliere instanties om het gebruik van de fiets te stimuleren. Ook las ik in de metro dat er een initiatief genaamd Million Trees NYC (http://www.milliontreesnyc.org) is waar je als individu een boom kunt planten of doneren. Ook was er tijdens mijn bezoek aan New York een Festival of Ideas for the New City (http://www.festivalofideasnyc.com) georganiseerd op initiatief van ‘downtown organizations’ om creatieve ideeën voor de toekomst van de stad te ontwikkelen. Kortom, duurzaamheid in New York is een ‘hot issue’ op dit moment, interessant om dit te blijven volgen.

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 3

Wat betreft gebiedsontwikkelingsprojecten spreekt natuurlijk de ontwikkeling van The High Line het meest tot de verbeelding. Dit project is een initiatief van twee jonge bewoners van het Meatpacking District om een als bevoorrading van pakhuizen uit gebruik geraakte ‘elevated railway’ voor sloop te behoeden en te transformeren tot publiek park. Lopend door de 1e fase van het park waan je je in een oase van rust in de stad. Niet gek dat het er vol was met mensen, toeristen en bewoners zelf. Alles klopt gewoon, de beplanting, het materiaal gebruik, de bankjes, de culturele en audiovisuele effecten, het zicht op de stad enz. Momenteel wordt gewerkt aan de 2e fase die dit jaar waarschijnlijk wordt opgeleverd, en een 3e fase ligt in de planning. Opmerkelijk voor ons wellicht is dat dit project voor 70% gefinancierd is door de particuliere organisatie Friends of the High Line waarvan je lid kunt worden (http://www.thehighline.org). Deze ‘non-profit conservancy’ heeft een ‘license agreement’ met de Department of Parks & Recreation gesloten waarbij ze de verantwoordelijk voor onderhoud aan en financiering van het project en deze dus overnemen van de gemeente. Op de dag zelf waren deze mensen ook bezig met het onderhoud van het park. Her en der zie je ook vastgoedontwikkelingen zoals appartementen en creatieve bedrijvigheid ontstaan die deze buurt een positieve lift geven.

De parallel met het Hofbogen project (http://www.hofbogen.nl) in Rotterdam is gemakkelijk gemaakt, al is dit een initiatief uit 2006 van vier corporaties (ComWonen, Stadswonen, PWS en Vestia) met woonbezit in de wijk Bergpolder waardoor dit spoorwegviaduct loopt. Het idee is dat met de aanleg van het park op het viaduct, de ontwikkeling van nieuwe appartementen, en nieuwe bedrijvigheid onder de bogen, de wijk een sociale ‘up-lift’ krijgt en vastgoedwaarden van corporatiebezit omhoog gaan. De financiering voor dit project lijkt echter de ‘bottleneck’ te zijn. De visie is op zijn plek, er worden culturele activiteiten geprogrammeerd, en recentelijk is er een subsidie ontvangen, maar de aanleg van het park laat op zich wachten. Wat zij wellicht kunnen leren van de High Line is dat er eerst voor-geïnvesteerd is in het park zelf om het op de kaart te zetten, waarbij de hoogte van die investering overigens mee lijkt te vallen in vergelijking met andere gebiedsontwikkelingen. Pas daarna volgt er verdere (vastgoed)ontwikkeling en niet andersom, ‘de kost gaat voor de baat uit’ dus. Hopelijk nemen de partijen deze verdienmodel houding aan zodat deze prachtige Rotterdamse wijk (toegeven, ik ben hier wat subjectief als ex-bewoner) een grandioze positieve blikvanger en katalysator krijgt.

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 4

Een andere interessante ontwikkeling is Brooklyn Bridge Park (http://www.brooklynbridgeparknyc.org), een voorbeeld case van de Waterfront ontwikkeling die New York voorstaat. Dit 34 hectare grote gebied ligt pal aan de East River naast de bekende Brooklyn brug met uitzicht op de skyline van Manhattan. Verschillende voormalige havenpieren en loodsen worden hier herontwikkeld tot spectaculair publiek park. De eerste fase van het project van dit immense project is momenteel gereed. Het eerste initiatief voor Brooklyn Bridge Park stamt al uit eind jaren ’80 toen de ‘local community’ de wens en de potentie voor een stadspark op de kaart zette. In 1998 werd vervolgens een gemeentelijke ‘special purpose organization’ opgezet, de Brooklyn Bridge Park Development Corporation, om de ontwikkeling tot stand te brengen. Zij ontwikkelde met bewoners en bedrijfsleven een Masterplan voor het gebied dat in 2000 gereed was. Met behulp van zowel publiek, privaat als particulier geld wordt de financiering van het project en de huidige uitvoering van de het plan geregeld. Zo vinden er bijvoorbeeld ook verschillende private ontwikkelingen plaats in de vorm van nogal prijzige appartementen complexen onder voorwaarde dat er ‘developer contributions’ aan het park worden gemaakt. De potentie van dit park als toeristische trekpleister voor de stad moet ook niet onderschat te worden. De stad heeft er na Central Park in ieder geval over een aantal jaren een toplocatie voor recreatie bij.

Van een zeer andere orde is de herontwikkeling van het Lower Manhattan project http://www.renewnyc.com). De Lower Manhattan Development Corporation is verantwoordelijk voor de herontwikkeling van ‘Ground Zero’ in samenwerking met andere partijen. Dit gebied gaat het Financial District compleet vernieuwen, zo komt er een ‘memorial site’ in de vorm van een publiek park en ‘cultural visitor center’, vijf ‘skyscrapers’ met kantoren en retail, een ‘transporation hub’, een ‘performing arts center’ en ‘plazas’ die de gebouwen met elkaar verbinden. Maar er is wel een enorme moeizame aanloop genomen naar de uiteindelijke (huidige) uitvoering van het complexe project. Daniel Libeskind ontwierp het Masterplan maar kreeg daarna kritiek van diverse partijen. Ontwikkelaar Silverstein plaatste zijn twijfels over de ‘profitability’ van het plan en New Yorkers roerden zich in de strijd om een cultureel gebouw dat volledig bestemd zou moeten worden ter herinnering aan 9/11. Als gevolg daarvan werden later diverse zwaargewichtarchitecten zoals Calatrava, Foster, Gehry, Rogers, Childs en Maki aan boord gebracht om het originele ontwerp te veranderen.

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 5

Momenteel is het gebied een gigantische bouwput, er zijn ook al enkele gebouwen gerealiseerd of in aanbouw. Zo is de Port Authority of New York and New Jersey is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de $3.1 miljard kostende nieuwe World Trade Center, al typerend de Freedom Tower genoemd. Deze 1776 feet (het jaar van de Amerikaanse onafhankelijkheid) skyscraper ligt volledig op schema (http://www.wtcprogress.com) en moet weer het economische hart van Manhattan worden. Maar dit gebouw moet vooral ook gezien worden als symbool van veerkracht na de gebeurtenissen van 9/11. Niet toevallig was ik aanwezig op Ground Zero op het moment dat bekend werd dat Bin Laden was ‘gepakt’ door de Seals om de ‘gathering’ van New Yorkers en de pers te zien. Een man gehuld met Amerikaanse vlag verbeelde deze symboliek. Hij verkondigde op Liberty Plaza dat de Freedom Tower gereed zou zijn op 9/11 in 2012 – 11 jaar na de dramatische gebeurtenissen – en dat Amerika dan aan de wereld zou laten zien waartoe het toe in staat is. De ‘psychology of place’ speelt misschien wel een grotere rol in ons vak dan wij vaak denken, al is dit natuurlijk een extreem voorbeeld.

Een andere gigantische gebiedsontwikkeling in New York momenteel is Hudson Yards (http://www.hydc.org). Dit gebied wordt ontwikkeld onder de verantwoordelijkheid van de Hudson Yards Development Corporation en kan beschouwd worden als de laatste grote herontwikkeling mogelijkheid op Manhattan. De potentie van het gebied is dan ook groot, het ligt nabij zowel Penn treinstation als bij het busstation, dicht bij het Midtown business district, bij een ‘convention center’, en niet onbelangrijk, aan de Hudson rivier. Vanaf 2001 hebben de lokale overheid, de Metropolitan Transportation Authority, en de State of New York samengewerkt aan een ontwikkelplan dat het gebied transformeert in een ‘vibrant, pedestrian-friendly, transit-oriented mixed-use district’. Momenteel worden deze plannen uitgevoerd, maar ze hebben ook enorme vertragingen opgelopen door de crisis. De vraag is ook of dit gebied in de duurzame ontwikkelstrategie van de stad gaat passen of dat het onder de altijd aanwezige economische druk (vooral ook aanwezig in Midtown) toch weer een meer fysiek-economische interventie wordt.

Reisverslag New York City - Erwin Heurkens - Afbeelding 6

Tot slot nog even een korte beschouwing op al deze ontwikkelingen in New York. We zien hier eigenlijk de integratie van de verschillende aspecten van stedelijke ontwikkeling. Zowel economische, sociaal-culturele, en ecologische waarden lijken in deze metropool hand in hand te gaan wanneer er wordt nagedacht over herontwikkeling. Wie die integratie van doelstellingen dan stuurt is niet altijd duidelijk in deze stad en de grens tussen publiek, privaat en particulier lijkt hier ook totaal irrelevant. Bij mijn bezoek aan New York en de vele projecten kreeg ik echt het gevoel dat het bezig is de metropool van de 21ste eeuw te bouwen en dat het geleerd heeft van het verleden. Men probeert in New York in mijn ogen een balans te vinden tussen de ‘nine planning principles’ geformuleerd door Kriken et al. (2010) in hun boek over City Building. En daar is men in New York vooral goed in, gewoon doen dus, maar dit heeft ook alles te maken met het feit dat het echt een ‘global city’ is. Het loopt voorop met dit soort initiatieven omdat het de vraag daar aanwezig is doordat creatieve mensen zien dat het anders kan en moet. Het zal mij dan ook benieuwen wanneer ik mijn volgende bezoek plan aan NYC. Het is een onbeschrijflijk interessante stad, al heb ik hier in ieder geval wel een poging gedaan… Next time Seattle!

Auteur

Portret - Erwin Heurkens
Erwin Heurkens

Universitair docent/onderzoeker Gebiedsontwikkeling TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte