REMIX: nieuwe sleutel voor vele m² kantoortransformatie

Nederland kent al enige jaren een uitzonderlijk hoge leegstand van kantoorgebouwen. Het percentage aan leegstaande vierkante meters blijft daarbij de laatste jaren nagenoeg constant, ondanks de opleving van de economie. Dit laat zich verklaren doordat er ook nog steeds nieuwe kantoorgebouwen gerealiseerd worden, terwijl er aan de ‘onderkant’ van de markt gebouwen leeg komen te staan. Dit verschijnsel is bijzonder locatiegebonden. Neem Amsterdam, met elke nieuwbouw aan de Zuidas komen meer gebouwen in Sloterdijk, Riekerpolder of Amstel III leeg te staan. Wat moeten we en kunnen we met al die lege karkassen?

Amstel III is een mooi voorbeeld van een gebiedsgerichte aanpak. Het gebied is strategisch gelegen, tussen de Amsterdam Arena, het AMC en de Nieuwe Kern in Gemeente Ouder-Amstel waar een enorme gebiedsontwikkeling gepland staat. De nieuwe functies en voorzieningen in Amstel III maken mogelijk dat het bedrijventerrein transformeert naar een prettig werkgebied waar ook gewoond kan worden. Eigenaren en gemeente hebben hiervoor de handen ineengeslagen. Kantoren- en bedrijvengebied Amstel III is 250 ha. groot en bestaat uit een kantorenzone met 720.000 m² bruto kantorenoppervlak en een bedrijvenzone.

De uitdaging die aangegaan is betreft de geleidelijke transformatie van monofunctioneel werkgebied naar een gemengd (hoog)stedelijk werkwoongebied in de kantorenzone, en een gemengd werkgebied in de bedrijvenzone. Hiermee wordt leegstand tegengegaan en krijgt het gebied een nieuwe impuls. In 2014 is hiervoor het bestemmingsplan aangepast, waardoor horeca, detailhandel, hotels nu ook tot de mogelijkheden in het gebied behoren.

Sloterdijk gebouw (Kingsfordweg) op dit moment

Maar er liggen ook andere uitdagingen, leerde mijn project op Sloterdijk. We beschikken over te weinig middelen (lees technieken) om de transformatie aan te pakken. Of we slopen het leegstaande pand en bouwen iets nieuws, of het pand wordt gerenoveerd. Als men echter de leegstand bestudeerd dan zijn er niet veel gebouwen geschikt voor renovatie, hetzij vanwege de locatie, hetzij vanwege de structuur van het gebouw dat geen aanpassingen toestaat; aanpassingen die noodzakelijk zijn om er goede woningen van te maken.

Een heel groot gedeelte van de kantoorgebouwen zijn opgebouwd uit geprefabriceerde constructieonderdelen zoals kanaalplaten en dragende gevelelementen. Zoals de gebouwen als een puzzel in elkaar zijn gezet, zo kun je ze ook weer uit elkaar halen. Niet slopen, maar demonteren dus. Door vervolgens de puzzel anders te leggen worden nieuwe gebouwen gerealiseerd, woongebouwen bijvoorbeeld.  Gevelelementen worden woningscheidende wanden en de beukmaat wordt bepaald door de lengte van de kanaalplaten, tot wel 14 meter. Mijn transformatie op Sloterdijk is een voorbeeld van deze aanpak. De remixwoning is opgebouwd uit oud materiaal maar beter op de toekomst voorbereid dan de gemiddelde nieuwbouw. De grote vloeroppervlaktes, de vrije hoogte van ruim 3 meter en de niet in beton gestorte installaties maken de woningen bijzonder flexibel en adaptief.

Het remixproject is circulair bouwen bij uitstek, waarbij materiaal en intelligentie blijft behouden en de CO2 productie een fractie is in vergelijking met nieuwbouw. Het feit dat een gebouw leeg staat zegt iets over het gebouw en de locatie, niet over het materiaal waaruit het gebouw is opgebouwd. Een kanaalplaat kan toch zeker 200 jaar mee, als het niet langer is.

Terug naar de stad. Laten we de gebieden zoals Sloterdijk, Riekerpolder en Amstel III verder transformeren tot levendige stadsbuurten, waarin gewoond, gewerkt, kortom geleefd wordt; maar daarbij gebruikmaken van hetgeen er al is. En als we het beu zijn, dan maken we er gewoon weer wat anders van.

Neem een kijkje op: www.remixproject.nl

Zie ook:

• Coöperatieve Gebiedsontwikkeling: manoeuvreren in de chaos
• Circulaire economie als groeimodel en uitdaging
•  Van praten naar doen met Waternet: circulaire ambities waarmaken in de Buiksloterham
  
• Verbinden dag 3 Amstel III, NRPacademie.nl