Rijksadviseur roept op tot meer middelhoogbouw

Liefhebbers van Rotterdamse torens kunnen hun hart ophalen met de Hoogbouwvisie die het stadsbestuur dit najaar publiceerde. Tot 250 meter mogen we nu de lucht in, op méér plekken, en er zijn nu strikte regels voor de bijdrage van het gebouw aan de wijk. Ook architect en stedenbouwkundige Daan Zandbelt (1975) is positief over die visie, benadrukt hij direct. De Rijksadviseur voor de fysieke leefomgeving en partner bij architectenbureau De Zwarte Hond is al jaren een bekende voice of reason over hoogbouw. Dus hij wil in het gesprek maar meteen duidelijk maken dat hij niet mordicus tegen is. 

Zandbelt is blij met de Rotterdamse Hoogbouwvisie omdat daarmee fouten uit het verleden voorkomen kunnen worden. “We hebben een lange traditie van hoogbouw die niet goed in de stad staat: geen aansluiting op de plint, veel valwinden op de begane grond.” Een goed voorbeeld daarvan vind je volgens hem onderaan de Erasmusbrug. “Daar staat een sociale-woningtoren die je vermoedelijk nooit is opgevallen. Anoniem, onduidelijke entree, trespa op de gevel. Die voegt weinig toe aan Rotterdam. En dat aan het meest prominente kruispunt van de stad!” 

Hij is dus te spreken over de vele eisen die de hoogbouwvisie stelt aan nieuwe torens. Zo moeten ze voortaan onderdeel uitmaken van een bouwblok (en niet moederziel alleen staan, zoals De Maastoren), zorgen voor een goed klimaat rondom het object (en niet voor bijvoorbeeld onmogelijke valwinden, zoals bij First Rotterdam), aansluiten op het ov, en anonimiteit voorkomen (zodat je niet met de auto naar binnen rijdt, de lift pakt en ongezien een appartement in kunt verdwijnen, om criminele praktijken tegen te gaan).

Alles abstracter

Dat neem niet weg dat Zandbelt nog altijd kritisch is op ‘hoogbouw om de hoogbouw’. Het is volgens hem van cruciaal belang om enkel op basis van de juiste redenen te kiezen voor de vlucht naar de lucht. “Tien jaar geleden deed ik onderzoek, nota bene voor de Stichting Hoogbouw, naar de valkuilen van hoogbouw. Daaruit werd duidelijk dat er goede emotionele argumenten zijn om voor hoogbouw te kiezen. Bijvoorbeeld: ‘het is mooi’, ‘het voegt iets toe aan mijn skyline’, ‘het structureert de stad’ of ‘het kan werkgevers in mijn stad houden’.”

Maar de rationele argumenten die vaak gebruikt worden, gaan níet op. “Hoogbouw is géén geldterugverdienmachine. Het is géén garantie voor stedelijkheid. Het is soms helemaal niet dé manier om te verdichten. En het is niet per se een succes. Al die argumenten zijn allemaal mythes, tien jaar geleden en nu.”

Bovendien zijn er de nodige praktische nadelen aan hoogbouw. Zo geldt: hoe hoger je bouwt, hoe extremer het weer. “Er is dan niets meer dat schaduw oplevert, dus de zon en wind zijn kneiterhard. En je hebt per definitie heel veel energie en installaties nodig om het klimaat goed te maken: airco, verwarming, ventilatie.”  Verder zorgt hoogbouw voor afstand, en daarmee voor anonimiteit. “Tot een meter of 40, horizontaal of verticaal, kun je een ander persoon nog herkennen. Maar als ik vanaf mijn kantoor op dertien hoog, überhaupt al een mens kan ontwaren, dan weet ik echt niet wie dat is. Hoogbouw maakt alles abstracter.” 

En dan is er ook het financiële aspect. “Je hebt veel liftkernen nodig, veel installaties, veel vluchttrappenhuizen. Hoogbouw is echt duurder. Daarom worden torens vaak gecombineerd met laagbouw. Die laatste subsidieert de eerste.”

Kers op de taart

Maar desondanks, benadrukt Zandbelt nogmaals, is er veel te zeggen voor hoogbouw. All was het maar omdat de emotionele argumenten staan als een huis. Sterker nog: ook zijn bureau De Zwarte Hond werkt aan hoogbouwprojecten. “Steden zijn aantrekkelijk omdat ze heel divers zijn in de keuzemogelijkheden hoe je wilt leven. Daarvoor biedt hoogbouw een fantastische extra optie.” 

Bovendien kun je het heel mooi vinden, verbetert het je oriëntatiemogelijkheden in de stad, en biedt het statussymbolen waarmee je bepaalde typen bewoners en bedrijven kunt trekken, zoals Nationale Nederlanden en KPN. “Dat zijn allemaal valide argumenten waarom je zo’n toren wilt. Hoogbouw is absoluut een vorm om met de grote verstedelijkingsopgave om te gaan.”

Maar toch. Toch wringt het bij Zandbelt. Want zo’n hoogbouwvisie etaleert volgens hem dat Rotterdam vooral wil inzetten op torens, waarbij de uitzondering de regel wordt “Als in de krant staat dat je hier tot 250 meter hoog mag bouwen, dan krijg je daarvoor plannen van marktpartijen. Je kunt ook zeggen: de basis is zes tot tien lagen hoog. Maar in heel speciale gevallen, als je veel ambities en hartstikke goede plannen hebt, mag je ook een geweldige toren bouwen! Dat levert een heel ander gesprek op met de markt: hoogbouw als kers op de taart.”

De beoogde Zalmhaventoren vindt hij bijvoorbeeld niet aan dat criterium voldoen. “Hij is alleen heel hoog, maar niet heel goed. Daarvoor is het gebouw niet slank genoeg.”

Ga je standaard voor hoogbouw, waarschuwt Zandbelt, dan dreigt onder te sneeuwen waar het écht om gaat: de verstedelijkingsopgave van 50 duizend woningen die de stad moeten versterken. “Bestuurders denken dan al snel: als we moeten verdichten, dan moeten we de hoogte in. Maar neem de Montevideo. Dat is een L-vormig gebouw, met een groot blok beneden, en aan het einde een toren. Je had op dat hele oppervlak ook een gebouw van 18 verdiepingen hoog kunnen zetten, in plaats van één toren van 43.”

Zo staat er ook op de meest dichtbebouwde plek in Europa – het 10e arrondissement van Parijs rondom station Gare du Nord – niets hogers dan acht lagen. De reden daarvoor is simpel: hoogbouw zelf is compact, maar eromheen is heel veel ruimte nodig, zoals vanwege schaduw, windval en installaties. Tel je die ruimte bij de oppervlakte op, dan gaat een woontoren helemaal niet zo efficiënt om met zijn ruimte.

250 Montevideo's

Volgens hem kan het stadsbestuur daarom veel beter inzetten op middelhoogbouw. Dáár wil hij ook een visie voor zien. “Je hebt hier als basis de Rotterdamse laag, van zo’n 30 meter hoog, ofwel zes tot tien lagen. De regel zou moeten zijn: bouw middelhoog, tenzij je voldoende geld en ambitie hebt voor een echt goed hoog gebouw.” Als goed voorbeeld haalt Zandbelt De Hofdame aan: negen verdiepingen hoog. En met 231 woningen een stuk verdichtender dan de Montevideo, die inclusief laagbouw ‘slechts’ 192 appartementen telt. 

De voordelen van middelhoogbouw zijn volgens hem legio. “Je zit binnen de boomgrens, waardoor je in de schaduw kunt zitten en je ramen open kunt doen. Hoe dichter je bij het maaiveld zit, hoe makkelijker en goedkoper het is om met natuurlijke oplossingen een fijn klimaat te krijgen.” En omdat lagere gebouwen niet gelijk iconisch hoeven te zijn, kun je ook met lagere budgetten nog steeds objecten neerzetten die misschien niet zo opvallend zijn, maar wel de bestaande stad versterken.

Volgens Zandbelt geeft middelhoogbouw bovendien meer potentie om de doelen van de stad te bereiken, zoals beter en meer ov, prettige buitenruimtes, lager energiegebruik en een klimaatadaptieve inrichting. Verder kun je gebouwen van zes tot tien verdiepingen ook gefaseerd bouwen (wat de financiering makkelijker maakt) en biedt zo’n gebouw vaak veel meer mogelijkheden voor transformatie als de marktvraag verandert.

“Wat kun je met The Red Apple, behalve erin wonen? Een hotel kan nog, misschien, maar voor kantoren zijn de vloeren te klein, en voor klaslokalen al helemaal.” En hoe goed bouwmaterialen soms ook opnieuw inzetbaar zijn, de meest circulaire bouwmethode blijft: bestaande gebouwen zo lang mogelijk (her)gebruiken.

Om al die redenen is het de zelfverklaarde missie van de Rijksadviseur om het bestuur te laten zien dat de verstedelijkingsopgave ook te realiseren valt met andere middelen dan hoogbouw, die bovendien voordeliger en effectiever uitpakken. “Voor 50 duizend woningen heb je méér dan alleen 250 Montevideo’s nodig. Het is makkelijker en goedkoper om kantoren te transformeren en blokken middelhoogbouw bij te bouwen, en op die manier te verdichten. Daarom roep ik hierbij op tot een middelhoogbouwvisie.”

Cover: "Rotterdam" (CC BY-NC 2.0) by marcoderksen