platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Hoe woningcorporaties en ontwikkelaars meer sociale woningbouw realiseren

Hoe woningcorporaties en ontwikkelaars meer sociale woningbouw realiseren

soiciale woningbouw

17 sep 2020 - Ondanks de beperkte mogelijkheden als woningcorporatie toch extra sociale huurwoningen toevoegen? In een online themasessie van het programma Stedelijke Transformatie vertellen Bob van Ree (Alliantie Ontwikkeling B.V.), Marnix van Delft en Rosalie de Boer (Synchroon) over de samenwerking tussen corporatie en ontwikkelaar in Amsterdam.

Zo richt je een samenwerking tussen woningcorporatie en projectontwikkelaar op:

  • Investeer in een relevant netwerk met strategische samenwerkingspartners.
  • Wees zelf een betrouwbare partner: financieel solvabel en snelle besluitvorming.
  • Stel jezelf bij elk project de vraag: met wie kan ik hierbij samenwerken?
  • Deel doelen en zoek overeenkomsten: kunnen we hiermee een gezamenlijk plan maken?
  • Spreek commitment uit en deel verantwoordelijkheid voor de langdurige samenwerking.
  • Begin snel en klein vanuit reële kansen en creëer doorbraakinitiatief.

Liever terugluisteren? Dat kan via Spotify of de website van Stedelijke Transformatie


De Alliantie Ontwikkeling is het resultaat van een fusie van vier woningcorporaties die samen actief zijn in vier regio’s (Amsterdam, Almere, Gooi & Vecht en Amersfoort). Samen hebben ze de ambitie om duizend woningen per jaar op te leveren. Ook moeten alle bestaande woningen in 2050 CO2-neutraal zijn. Na invoering van de Woningwet is een dochterbedrijf in het leven geroepen: de Alliantie Ontwikkeling B.V. “Zo kunnen we zelf middeldure woningen ontwikkelen”, zegt Van Ree. “Ook is de bouw van koopwoningen en commercieel vastgoed daardoor mogelijk.”

Met de Alliantie Ontwikkeling B.V. kan de woningcorporatie nieuwbouw ontwikkelen en bestaande bouw transformeren. “We kunnen onze portefeuille uitbreiden door verdichting op de eigen grondposities, via gemeentelijke gronduitgifte en -verdeling, door mee te doen aan tenders, actief posities verwerven in gebieden van derden en reciprociteit vragen via de verkoop van grond en afname van sociale huur elders”, zegt Van Ree. Daarbij worden bij de Alliantie altijd drie vragen gesteld: past dit binnen de mogelijkheden van de Woningwet? Kan het op financieel, technisch én programmatisch vlak? En: is een samenwerking mogelijk? “Zo werken we in het Bajeskwartier samen met AM, in De Hoef Amersfoort met BPD en in Buiksloterham met Synchroon”, vertelt Van Ree.

De connectie zoeken in 5 stappen

De samenwerking met projectontwikkelaars vergt een proactieve houding van de woningcorporatie, een relevant netwerk en hoge ambities, aldus Van Ree. “Je moet zelf ook een betrouwbare partner zijn. Dat betekent financieel solvabel en snelle besluitvorming.” Daarbij zijn ook gedeelde doelen belangrijk. Zo kwam de samenwerking tussen de Alliantie Ontwikkeling B.V. en Synchroon ook tot stand. “We zijn een commerciële ontwikkelaar, maar willen ook nadrukkelijk bijdragen aan bijvoorbeeld de wijkverbetering”, vertelt Rosalie de Boer. In samenspraak met onder andere woningcorporaties werkt de projectontwikkelaar aan een sociaal fysieke wijkaanpak, bestaande uit 5 stappen: 

  1. Vorm een coalitie van stadswijkpartners (bewoners, ondernemers en professionals) en maak een gedeeld wijkbeeld. Start op de plek zelf en benut de buurtkracht.
  2. Deel met stadswijkpartners je belangen, zoek overeenkomsten en stel een programmatische aanpak op met heldere, gedeelde doelen. Stel daarbij meetindicatoren vast en check de plannen bij buurtbewoners.
  3. Spreek commitment uit en leg die vast (want je gaat samen een langdurig proces aan).
  4. Begin vanuit reële kansen (doorbraakinitiatief) om snel en groots effect te brengen.
  5. Verbind projecten, reflecteer en toets aan de gezamenlijke doelen.

Harde en zachte succesfactoren

De Alliantie bedacht, na aankoop van twee strategische locaties, samen met de gemeente Amsterdam een masterplan voor Buiksloterham. Het moet een gemengd woon-werkgebied worden met hoge ambities voor duurzaamheid en circulariteit en 520 nieuwe woningen. In Amsterdam moet bij nieuwbouw 40 procent sociaal, 40 procent huur en 20 procent koop zijn. Synchroon werd gekozen als ontwikkelaar na een onderhandse selectie, met als voorwaarde dat de Alliantie reprociteit kreeg op vijf andere plekken. “Bij een tender hadden we misschien meer kunnen verdienen, maar een goede uitwisseling van programma’s en elkaar kunnen versterken, waren voor ons ook belangrijk”, zegt Van Delft van Synchroon.

Van Delft vertelt dat gedeelde waarden, elkaar kennen (ook elkaars werkveld) en begrip hebben voor elkaar essentieel zijn voor een succesvolle samenwerking. “Vertrouwen en een goede klik tussen mensen op verschillende niveaus is ook belangrijk, evenals eenvoudige zakelijke afspraken op basis van dat vertrouwen”, zegt Van Delft. “Je moet elkaar ook wat gunnen. En samen eventuele problemen willen oplossen.”

Traagheid en transparantie

Van Ree bekent dat het best een langdurig proces is geweest om tot goede afspraken te komen voor de samenwerking in Buiksloterham. “We moeten ons als woningcorporatie houden aan allerlei regels en besluitvorming moet heel zorgvuldig plaatsvinden.” Bij Synchroon werden ze daar wel ongeduldig van, vertelt Van Delft tijdens de sessie: “Ik snapte aanvankelijk niet helemaal waar het aan lag, dat het allemaal zo lang moest duren. Doen we iets niet goed?” Dat maakte het even spannend, geeft Van Delft toe. “Je bent samen lang bezig om dingen uit te zoeken en op papier te zetten. En op een gegeven moment wil je resultaat zien.” Synchroon hield vol omdat uiteindelijk de opgave goed bij het bedrijf past. “En de mensen maken het verschil. Daardoor probeer je toch samen eruit te komen.”

Het is een enorme opgave voor woningcorporaties om sociale huurwoningen te bouwen, zeker in deze omstandigheden. Daarom is de samenwerking met een ontwikkelaar ook van belang, benadrukt Van Ree aan het eind van de sessie. “In mijn ogen is er niks mis mee dat een ontwikkelaar geld verdient. Maar daarin moeten ze wel transparant zijn en aangeven hoeveel ze willen verdienen. Vinden wij dat dan redelijk of niet?” Met die open houding kom je volgens Van Ree samen tot goede afspraken, dus ook over de kostprijs en haalbaarheid.

Cover: ”Sociale woningbouw” (CC BY 2.0) by CorporatieNL

Dit artikel verscheen eerder op stedelijketransformatie.nl. In het programma Stedelijke Transformatie bundelen gemeenten, marktpartijen en andere betrokkenen de krachten om binnenstedelijke gebiedstransformaties te versnellen en op te schalen.

Auteur

Teun Loeffen
Teun Loeffen

Projectleider bij Platform31

Bekijk alle artikelen