SKG Jaarcongres 2024 – de sessies, deel 2

1 Sociale impact en GO

Het inbedden van sociale duurzaamheid binnen gebiedsontwikkeling is een veelbesproken onderwerp. Hoe kan dit integraal worden meegenomen in het proces? Hoe kan het vertaald worden naar investeerders en uitvoerders? Hoe kunnen wij meten of de gestelde doelen rondom sociale impact behaald zijn? Dat zijn enkele van de prangende vragen die aan bod komen tijdens deze sessie.

De crux van sociale duurzaamheid operationaliseren zit niet in het 'wat' vastleggen, maar in 'wie' het doet, 'waarom' en 'met welke middelen'. Sociale voorzieningen, complex door hun veelzijdige behoeften en afhankelijkheden, maken het lastig om doelstellingen eenduidig te meten. Echter, door heldere doelen, verantwoordelijkheden en middelen te definiëren, ontstaat een fundament voor effectieve uitvoering.

Céline Janssen, die recent promoveerde op dit thema, spreekt over een paradox: de invoering van sociale duurzaamheid vraagt om flexibiliteit, maar ook om stevige inbedding. In een casestudy over een Zweeds herstructureringsproject identificeerde zij elementen in het institutionele landschap die deze inbedding bevorderde, waaronder wat zij een 'ver doorgevoerde dialoogbenadering' noemt. Deze aanpak, gericht op het opbouwen van vertrouwen met de mensen in de wijk, vloeide voort uit de initiële planning waarin het sociale aspect als een centrale en gelijkwaardige component werd vastgesteld. Tijdens het project werden ook niet-geplande fysieke interventies, zoals de aanleg van een speelplaats, uitgevoerd, omdat die significant bijdroegen aan de sociale impact. Dit onderstreept het belang van de benodigde aanpassingsvermogen.

Volgens Jantien van den Berg (Synchroon) zijn er zowel procesmatige, fysieke als sociale interventies die kunnen worden doorgevoerd om sociaal welzijn te realiseren in gebiedsontwikkelingen. Zo noemt zij ter inspiratie een casus uit Eindhoven, waarbij een samenspel van fysieke interventies (uitbreiden en herontwikkelen van een schoolgebouw) en sociale interventies (vertrouwen opbouwen tussen betrokken partijen, sleutelfiguren in de wijk meenemen) heeft geleid tot een gebiedsontwikkeling waarin de veerkrachtigheid van de bewoners van de wijk als sociaal doel succesvol wordt gewaarborgd. Op de vraag welke verhouding tussen fysieke en sociale interventies het succes bepaalt, bestaat geen eenduidig antwoord. Wel benadrukt Jantien: “Begin vanuit de mens, begin vanuit de wijken,” en vind dus binnen die kaders de juiste verhouding.

Stadsconsultant Paul Elleswijk zegt dat het ook gaat om een soort waardecreatie. Het complexe daarbij is dat wat wordt gesteld en geïnterpreteerd als 'waardevol', niet vanzelfsprekend voor iedereen is. Hij haalt zijn werkervaring aan bij woningcorporaties, met name een project in Rotterdam-Feijenoord, waar pogingen tot sociaal gemengd wonen ongewild de ervaren sociale ongelijkheid vergrootten. In gesprek met de buurtbewoners ontdekte hij een kloof tussen nieuwkomers en de oorspronkelijke bewoners, die zagen hoe hun vertrouwde omgeving veranderde zonder hun inbreng. Paul pleit daarom ook voor het samen met de gemeenschap vormgeven en ontwikkelen van projecten om dergelijke uitdagingen aan te pakken.

Dit wordt beaamd door planoloog Max Smit, tevens promovenus aan de Universiteit Amsterdam. Hij illustreert hoe de beleveniswaarde van een doel (zoals veiligheid) heel anders kan worden ervaren door een man in tegenstelling tot een vrouw. Daarom benadrukt hij het belang van vooraf de gesprekken voeren en duidelijkheid creëren over wat er wordt bedoeld. Dat geldt ook voor hoe bepaalde waarden zoals toegankelijkheid, en dus ook de sociale, fysieke, en economische kanten ervan, kunnen worden ingezet om het sociale te koppelen aan het fysieke.
Dit raakt aan de 'capability approach', die centraal staat in het onderzoek van Céline Janssen. Deze benadering veronderstelt dat we ons niet alleen moeten focussen op het bieden van voorzieningen, maar moeten richten op de capaciteiten die mensen in staat stellen hun leven vorm te geven. Zo wordt de inherente diversiteit van mensen en hoe zij voorzieningen in hun leven gebruiken, afhankelijk van hun omstandigheden, meegenomen in het streven naar sociale welzijn en een betere leefkwaliteit.

In haar presentatie behandelt Céline het voorbeeld van een gedeelde tuin, opgezet met de verwachting dat bewoners deze zouden onderhouden en als ontmoetingsplek zouden benutten. Na interactie met de bewoners kwam echter de vraag naar boven over de effectiviteit van deze fysieke interventie op zichzelf: hoe reageren bewoners die onbekend zijn met dergelijke initiatieven? Hier bleek de rol van de woningbouwbeheerder cruciaal, die de bewoners motiveerde om te participeren in de tuin. De transformatie van een passieve voorziening naar actief gebruik werd mogelijk door een duidelijke afspraak tussen ontwikkelaars en beheerders, in dit geval een zorgpartij. Zij werkten samen aan ingrepen die heel erg op de menselijke schaal zijn gericht en verder gaan dan alleen de fysieke omgeving en ook de ontwikkelings- en beheerfasen met elkaar wisten te verbinden.

Sociale duurzaamheid is een complex en gelaagd begrip, moeilijk te voorspellen, maar wel te sturen. Het is cruciaal om gezamenlijke doelen voor sociale impact duidelijk te stellen in de beginfase en het behalen ervan te waarborgen door heldere verantwoordelijkheden en toegewezen middelen tijdens de ontwikkeling en het beheer van de gebieden. Arie Lengkeek, de gespreksleider: “…de implementatie van sociale duurzaamheid is onzeker en beslist.”

2 Waardecreatie in GO

Onder leiding van Wouter Jan Verheul (TU Delft/Arcadis) wordt gesproken over meervoudige waardecreatie: hoe kan het populaire maar algemene begrip 'brede welvaart' concreet een plek krijgen in gebiedsontwikkeling? Kunnen gemeenten bijvoorbeeld met één portemonnee leren werken? Want veel uitgaven op het ene beleidsterrein leiden tot besparingen op het andere. En hoe kunnen publieke en private partijen gezamenlijk investeren en elkaars kosten en baten in samenhang zien? Tijdens de sessie wordt duidelijk dat dit om te beginnen vraagt om bewustwording en met elkaar in gesprek gaan. Want hét model om meervoudige waardecreatie in te vangen, bestaat nog niet – en is misschien ook wel niet nodig.

Teun van der Meulen, expert vastgoedontwikkeling van de Gemeente Rotterdam, pleit voor het bij elkaar brengen van ontwerpen en ontwikkelen in één proces. De gemeentelijke afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor zo’n 1.100 panden in de stad met een maatschappelijke functie. Veel van deze objecten, zoals scholen en buurthuizen, zijn verouderd en aan vervanging toe. Simpelweg vervangen zonder na te denken over intensiveren en de aansluiting op de stad verbeteren, is een evident gemiste kans. Zeker bij herbouw kan er meer maatschappelijke waarde worden gecreëerd dan enkel die ene functie. Voor het ontwerpen van dergelijke plekken zijn zowel overheden als private partijen noodzakelijk, benadrukt Van der Meulen.

Hij haalt hiervoor het project Hart van Zuid aan, waar maatschappelijk vastgoed zoals een zwembad en bibliotheek zijn herontwikkeld, tegelijkertijd met de realisatie van appartementen en horeca. Van der Meulen benadrukt dat het ingewikkeld is een balans te vinden tussen kaders stellen en private partijen de ruimte geven. “We zijn aan het zoeken naar het juiste moment om andere partijen te betrekken,” zegt Van der Meulen. “Hoeveel kaders moeten wij als overheid stellen om zelf de zekerheid te hebben dat wij aan een project kunnen beginnen, maar met voldoende ruimte voor de markt om zich te onderscheiden en extra functies toe te voegen?”

De City Value Creator is een tool van Arcadis die stedelijke ontwikkelingen van een prijskaartje voorziet en daarbij ook niet-financiële waarden meeneemt, zo legt Helen Amerika van het adviesbureau uit. De opgaves in steden zijn complex en divers, vragen om veel ruimte en kennen hoge kostenplaatjes. Daarom moeten verschillende waardes van verschillende stakeholders bij elkaar gebracht worden.

Met de City Value Creator wordt gepoogd een proces aan te reiken waarmee het gesprek over meervoudige waardecreatie kan worden gevoerd. Naast ruimtelijke analyses wordt gefocust op het vergroten van vertrouwen en begrip tussen verschillende partijen. Dit leidt uiteindelijk tot een gezamenlijk beeld waarin het voor iedereen duidelijk is wie op welke manier van ontwikkelingen gaat profiteren. “We laten zien wat de directe kosten van een interventie zijn, maar kunnen ook inzichtelijk maken wat de toegevoegde waarde van die interventie is. Als we bijvoorbeeld wadi’s gaan aanleggen, weten we wat de kosten zijn. Maar er ontstaat ook indirecte waarde in de vorm van een speelplek of een parkachtige omgeving. Die waarde kunnen we dan aan verschillende belanghebbenden toeschrijven.” Amerika erkent dat het uitdrukken van zachte waardes in geld onvolkomenheden kent. Maar gezien de ongrijpbaarheid van het brede welvaartsbegrip, meent zij dat dit een goede stap voorwaarts kan zijn. “In gebiedsontwikkeling is geld een taal die iedereen begrijpt.”

“We staan altijd voor investeringsbeslissingen,” stelt Aeisso Boelman, partner bij Fakton Consultancy. “Die moeten we zo goed mogelijk maken, wetende dat we niet alles weten. Er zit een gigantisch gat tussen instrumenten zoals de grondexploitatie en een maatschappelijke kosten-batenanalyse. Gaandeweg moeten we het instrumentarium dat we nu hebben, uitbouwen en verbreden om betere investeringsbeslissingen te kunnen maken.” Boelman stelt dat het ontschotten van de budgetten van gemeentes en deze als één portemonnee zien een goed uitgangspunt is om na te denken over hoe maatschappelijke waarde wordt gecreëerd. Want juist bij de gemeentes komen veel maatschappelijke waardes en kosten samen. Wel zit er altijd een spanning tussen korte- en lange termijn investeringen en opbrengsten – en daar moet het instrumentarium beter op worden ingericht.

3 Woningcorporaties & GO

“Corporaties lijken actiever te willen worden, maar wat is dan de rol die nu past?” Met die vraag opent hoogleraar Housing Management Vincent Gruis de sessie over corporaties en gebiedsontwikkeling. Hij en onderzoekster Reann Kersenhout doen onderzoek naar de vraag die Aedes hun stelde: Zijn de corporaties fit for use? Wat is de ambitie, wat is nodig qua middelen, visie, mensen, rolopvatting in het speelveld? Ook tijdens de deelsessie Woningcorporaties en gebiedsontwikkeling staan deze vragen centraal.

Een panel van vier professionals – Bianca van Leent (ontwikkelaar bij Ymere), Peter Paul Lippinkhof (programmamanager bij Havensteder), Sjoukje Veenema (procesmanager Stedelijke Vernieuwing bij Nijestee) en Dennis Lausberg (directeur HW Wonen) – gaat tijdens de sessie in gesprek over enkele voorgelegde stellingen. Al snel blijkt dat het publiek niet alleen is gekomen om te luisteren. Professionals werkzaam bij onder andere corporaties, gemeenten en ontwikkelaars delen ideeën en zorgen over de positie van de woningcorporatie anno 2024. “We moeten bij gebiedsontwikkelingen de stap maken naar onbewust onbekwaam naar onbewust bekwaam.”

“Als je geen grondpositie hebt, hoe kom je dan aan tafel?” vroeg Veenema zich af. De gespreksdeelnemers herkennen dat het zonder grond lastig kan zijn een rol te krijgen in gebiedsontwikkelingen. Toch zijn ze het eens: met voldoende lef kunnen corporaties een passende rol claimen, ook als de grond alleen in handen is van andere partijen. Lausberg stelt dat je als corporatie dan wel met je hand op tafel moet slaan: “Als een project van start gaat, moeten corporaties hun plek opeisen en zeggen: zet ons aan tafel, anders gaat die dertig procent sociale huur nooit lukken.”

Behalve lef is nog iets anders nodig, concluderen de aanwezigen. Veenema: “In gebiedsontwikkelingen is samenwerking voor corporaties key.” Lippinkhof benadrukt dat dat niet vanzelf gaat. Corporaties moeten zich actief verbinden met een netwerk van overheden en marktpartijen. Tegelijk moeten ze werken aan de kennis en skills die nodig zijn voor gebiedsontwikkelingen. Maar dan hebben corporaties ook alle reden om zich met andere partijen te mengen in gebiedsontwikkelingen: “We zitten meer dan gemeenten en ontwikkelaars in de haarvaten van de samenleving, dankzij wijkteams.” Ze kunnen daardoor vanaf de beginfase van een ontwikkeling een bijdrage leveren aan sociale en maatschappelijke uitdagingen.

Ten slotte wordt kort het nieuws van de dag besproken: bij de meeste corporaties is in 2028 het geld op. Een van de gespreksdeelnemers spreekt de andere professionals toe: “Een financiële oplossing gaat er komen. We moeten nadenken over een oplossing, maar nerveus worden of bij voorbaat stilvallen omdat we denken dat het niet meer gaat is onnodig.” Als het aan de aanwezigen ligt, zullen corporaties de komende jaren niet vanuit een hoekje toekijken hoe gebiedsontwikkelingen zich voltrekken, maar nemen zij een actieve rol dankzij samenwerkingen.

4 Cultuur & GO

Iedereen vindt cultuur belangrijk maar toch is het vaak het eerste dat sneuvelt in de businesscase, zegt gespreksleider en expert cultuurgedreven gebiedsontwikkeling Rinske Brand bij aanvang van de bijeenkomst over Cultuur & GO. “Hoe kan cultuur toch een plek in gebiedsontwikkeling krijgen?” Daarvoor heeft ze direct betrokkenen van twee 'koplopers' uitgenodigd, namelijk het Tramkadeterrein in Den Bosch en Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost. Het blijken twee heel verschillende voorbeelden waarin cultuur een prominente plek heeft in gebiedsontwikkeling. Het gaat ook om twee heel verschillende transformatieprojecten.

De Tramkade in Den Bosch is een voormalig industrieterrein waar een deel van de oude gebouwen wordt behouden, opgeknapt en herbestemd en gedeeltelijk een nieuwe invulling krijgt met nieuwbouw. Maarten de Wolff licht in zijn plannen toe dat de gemeente ambitieuze plannen heeft die momenteel uitgewerkt worden. Zo moet liefst 70 procent van de woningen betaalbaar worden. Daarnaast speelt cultuur een belangrijke rol. Het gebied is al langere tijd in gebruik door creatieven en deze moeten volgens Wolff – en de gemeenteraad – de kans krijgen om te blijven en een deel van de gebouwen te verwerven.

De ontwikkelstrategie – het hele gebied verkopen aan een ontwikkelaar, het hele gebied als gemeente zelf ontwikkelen, een publiek-private samenwerking of verkavelen – wordt hierop aangepast. Wolff maakt duidelijk dat de gemeente voor verkaveling kiest om zo de zittende creatieve gebruikers van het gebied de kans te geven een vaste plek in het gebied te krijgen.

De Wolff vertelt dat dit de nodige begeleiding vanuit de gemeente vraagt omdat het hier 'gelegenheidsontwikkelaars' betreft. Maar die investering levert de gemeente ook iets op: namelijk partijen – of collectieven – die zich langjarig aan een plek verbinden omdat zij eigenaar zijn. Bovendien kan op deze manier de ambitie om cultuur een belangrijke plek te geven in het gebied – 45.000 m2 niet-commercieel – direct gerealiseerd worden. De partijen bevinden zich immers al in het gebied. In het gesprek over deze casus wordt onder meer gewezen op het belang van een overkoepelende organisatie, onder meer in de beheerfase.

De Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost is een heel ander soort gebied als de Tramkade in Den Bosch. In 1987 was dit het sluitstuk van de Bijlmer, zegt Lieske van Pelt van eigenaar en ontwikkelaar bij CBRE Investment Management. Het winkelgebied wordt als te monofunctioneel beschouwd en is verouderd en ondergaat een transformatie. Er wordt meer wonen toegevoegd, de winkelgebouwen worden aangepakt en de openbare ruimte wordt verbeterd, zodat een meer hedendaags verblijfsgebied ontstaat.

Van Pelt maakt duidelijk dat cultuur daar “een nieuw anker” in wordt om de aantrekkingskracht op een “mix van mensen” te vergroten en een prettig woongebied voor de bewoners te creëren. Met name startende kunstenaars moeten daar een kans krijgen – iets wat in Amsterdam in verband met erfpachtvoorwaarden nog een ingewikkelde opgave is omdat een lage huur rekenen aan kunstenaars die nog geen structurele subsidie krijgen niet is toegestaan.

In de huidige fase waarin de vernieuwing van het gebied wordt voorbereid, werkt CBRE IM al samen in co-creatie met lokale cultuurmakers om meer leven in het gebied te krijgen. Het idee is dat deze partijen ook na de fysieke vernieuwing (naar verwachting vanaf 2028) een eigen en permanente plek in de Amsterdamse Poort krijgen, in een cultureel cluster waar “een nieuwe generatie culturele organisaties” een plek moet krijgen. Van Pelt maakt duidelijk dat dit voor CBRE IM een investering is, maar dat toegevoegde waarde van cultuur van groot belang is om het gebied van een nieuwe impuls te voorzien en onderscheidend te maken ten opzichte van andere woon-winkelgebieden in de regio.

De Tramkade en Amsterdamse Poort zijn beide transformatieprojecten waarin cultuur in de definitieve nieuwe situatie een duidelijke vaste plek moeten krijgen. Om dat voor elkaar te krijgen is volgens de deelnemers aan de sessie een aantal randvoorwaarden onmisbaar:

- Beleggers die snappen wat de maatschappelijke – en economische – meerwaarde van cultuur is en dat dit een investering is die zich terugbetaalt.

- Creatieven en cultuurmakers die verantwoordelijk kunnen worden (en verantwoordelijkheid nemen) voor hun eigen plek.

- Gemeenten met geloof en visie om cultuur een rol te geven in gebiedsontwikkeling. Daar hoort bij: gemeenten die tijdens het proces het gesprek durven aangaan en buiten de bestaande paden durven gaan.

5 Lerende GO

Bij gebiedsontwikkeling is de blik van betrokken partijen steevast alleen naar vóren gericht, naar de toekomst – hoe onzeker deze ook mag zijn. En dat terwijl systematisch terugkijken en leren van de ervaringen minstens zo nuttig kan zijn. Het kan juist helpen om weer de weg voorwaarts op een goede manier in te slaan. Bij de sessie over de lerende dimensie van gebiedsontwikkeling staat een project centraal waarbij heel bewust de lessons learned zijn opgehaald: Feyenoord City in Rotterdam.

Inmiddels mag genoegzaam bekend zijn dat het nieuwe stadion van de voetbalclub Feyenoord aan (en zelfs ten dele in) de Maas er niet gaat komen. Daarmee viel een belangrijke aanjager voor de omliggende gebiedsontwikkeling weg. Reden voor de gemeenteraad Rotterdam om het College van BenW te verzoeken om een onafhankelijk onderzoek. Niet in de sfeer van blaming and shaming en 'de onderste steen boven', zoals soms ontstaat door een raadsenquête of rekenkameronderzoek, maar vooral bedoeld om er ook zelf als gemeente lering uit te kunnen trekken.

De onderzoeksuitvraag werd neergelegd bij Arcadis met een reflectierol vanuit de TU Delft, waarvan Arcadis-onderzoekers Rémi Adriaansens en Wouter Jan Verheul de sessie van input voorzagen. Dat geldt ook voor Sander Geenen, die vanaf 2018 als projectmanager vanuit de gemeente Rotterdam aan de ambitieuze project mocht werken. Geenen schetst op openhartige wijze een beeld van een project dat al geruime tijd liep voordat hij er mee aan de slag ging en waar tal van partijen en factoren hun invloed op uitoefenden, zowel lokaal als ook nationaal – Feyenoord is nu eenmaal het bezit van fans door het hele land en zij hebben allemaal een mening of het huidige stadion 'De Kuip' nu wel of niet moet worden verlaten.

Het was al meerdere keren niet gelukt om de planontwikkeling richting een nieuw stadion met een 'go' af te ronden en ook deze keer lukte dat dus niet. Feyenoord zag af van het nieuwe stadion en in oktober 2022 haalde de Raad van State een streep door de gebiedsplannen. Wat was hier gebeurd en wat kunnen we ervan leren? De onderzoekers van Arcadis worstelden zich door duizenden pagina’s aan geschreven materiaal, verrichtten een separate media-analyse en voerden enkele tientallen gesprekken met betrokkenen. Het leverde allerlei lessen op, geclusterd in acht thema’s, die vooral betrekking bleken te hebben op de 'soft controls'. Enkele lessen die in de sessie naar voren komen:

- Het vervlechten van een aanjager (zoals in dit geval een stadion) in een “alles of niets”-scenario. Dat zet druk maar maakt de ontwikkeling ook riskant. En wat beïnvloedt wat: zorgen de woningen en andere functies voor draagvlak voor het stadion of is het juist (of ook) andersom?

- De kaders (position paper) die de gemeenteraad vooraf opstelde, hebben zeker geholpen. Maar maak ze een volgende keer wel adaptief.

- Er spelen ongelijksoortige belangen en niet iedere partij is thuis in de wereld van gebiedsontwikkeling. Investeer daarom blijvend in consensus, niet alleen aan het begin.

- Houd rekening met sentimenten uit het verleden en bepaal welke rol groepen die niet in het gebied wonen in de participatie hebben.

- Organiseer periodieke leer- en reflectiemomenten, juist wanneer er geen sprake is van druk of hectiek. Leer niet alleen achteraf maar vooral ook tijdens het proces.

- Besteed aandacht aan het opstellen van een goed narratief voor het project, met focus op de waarom-vraag. Dat verhaal is een “sleepnet” voor mensen en middelen.

- Geef emoties een plaats, maar bij grensoverschrijdend gedrag: treed met elkaar daartegen op.

- Borg ook het samen leren in het netwerk van betrokken stakeholders