In de Duitse studie, uitgevoerd
door ILS, werden 23 binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in negen steden in
NRW verkend; voor tien locaties werd een verdiepingsslag gemaakt over de
periode 2002-2013. Voor Nederland verrichtte adviesbureau BRO een soortgelijk
onderzoek.
De uitkomsten zijn op 20 oktober 2015 en op 15 juni 2016 uitgebreid besproken
tijdens rondetafelconferenties in Eindhoven en Düsseldorf. Zo’n 50 Nederlandse
en Duitse experts, afkomstig uit gemeentelijke overheden, marktpartijen en
kennisinstituten, namen deel aan de overleggen. Van de conferenties zijn
uitgebreide verslagen beschikbaar. Bekijk de verslagen in het Duits of Nederlands.
Hieronder
volgt een overzicht van overeenkomsten en verschillen tussen Duitsland
(Nordrhein-Westfalen) en Nederland bij stedelijke gebiedsontwikkeling.

Invloed economische context
- Naast tradities, cultuur, stedelijke structuur en demografische ontwikkeling, drukt ook de economische conjunctuur een stevig stempel op de verschillen en overeenkomsten. Zo hebben de Nederlandse gemeenten grote schade geleden met hun actieve grondbeleid in de crisisperiode (2008-2013). Als gevolg daarvan laten zij het risicodragend investeren nu grotendeels aan marktpartijen over. In Duitsland was in de woningbouwsector nauwelijks sprake van crisis; de woningmarkt gold en geldt als veilige haven voor private en markt-investeringen. Een aantal gemeenten beweegt zich daar juist actiever op de grond- en vastgoedmarkt, al dan niet via een soort op afstand gepositioneerd ontwikkelings- en grondbedrijf.
- De schaal (omvang) van de gebiedsontwikkelingen in Nederland en Duitsland ademt mee met de economische conjunctuur. Als het om woningbouw gaat zijn die schommelingen in Nederland heftiger dan in Duitsland.
Programma en
stedebouw
- functiemenging
- sociale/betaalbare woningen
- duurzaamheid
- stedenbouw en architectuur
- dichtheden
In Duitsland en Nederland stellen
gemeenten eisen met betrekking tot deze thema’s. Met name op het vlak van
functiemenging heeft de overheid in Nordrhein-Westfalen stevige ambities. Waar
dat schuurt met de realisatiemogelijkheden leidt het tot een ‘Wünschprogramm’
en ‘Alibi-functies’.
-
In Duitsland is de planvorming vrij strak; in Nederland is sprake van meer flexibiliteit.
- Tijdelijke functies en ‘placemaking’ maken in beide landen inmiddels volwaardig deel uit van het planvormingsproce

Samenspel
overheid, marktpartijen en bevolking
- In Nederland is meer intensieve interactie en samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen (polderen en partnering).
In Duitsland bestaat een meer zakelijke afstandelijkheid. De Nederlandse aanpak heeft voor gebiedsontwikkeling meer voor- dan nadelen, zeker in combinatie met de grotere flexibiliteit in planvorming. Het Nederlandse voordeel verandert in een nadeel als ’polderen’ verwordt tot een ’babbelbox’ met zich voortslepende planprocessen waar geen eind aan komt. - In Nederland zijn risicodragende publiek-private samenwerkingen gangbaar, met name in de grondexploitatie, al is het hoogtepunt voorbij. In Duitsland komen dit soort samenwerkingen nauwelijks voor.
- In Duitsland en Nederland
groeit het belang van participatie van omwonenden en andere
belanghebbenden bij de planvormig. In Duitsland lijkt vaker een
gepolariseerde verhouding met omwonenden (‘Wutbürger’) te bestaan dan in
Nederland.
-
In Nederland en Duitsland
betalen ontwikkelende marktpartijen voor publieke voorzieningen
(‘kostenverhaal’). In Duitsland gaat dat soms in de richting van
baat-afroming. Aan de andere kant betaalt de overheid grotere infrastructurele
en andere omvangrijke publieke voorzieningen, bijvoorbeeld parken, vaker
uit de algemene middelen.
In beide landen ademen de afdrachten mee met de economie en de
winstgevendheid van projecten. Zijn die positief, dan nemen de afdrachten
toe, evenals andere publieke wensen en eisen. - In Duitsland en Nederland zijn
overheden terughoudend met het toestaan van nieuwe stedelijke
ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. In beide landen is met
name in hogedrukgebieden momenteel een (heftig) debat gaande of het
verstandig is om strak aan die beleidslijn vast te houden. In zowel
Duitsland als in Nederland ziet men in dat kader de wenselijkheid van een ’renaissance’ van regionale
planning. Aanwijzing van bouwlocaties
vergt inhoudelijke en procesmatige zorgvuldigheid.
Grondbeleid
en prijsvorming
- In Nederland zijn de structurele
subsidies om onrendabele toppen van binnenstedelijke plannen (wegens hoge
grondkosten) af te dekken afgelopen (met name: ISV) Er is nog wel sprake
van incidentele bijdragen, onder meer van provincies en sectorale bronnen.
Nordrhein-Westfalen heeft geen echt structurele regeling gekend om
onrendabele toppen af te dekken; op basis van beleidsprogramma’s is incidenteel
wel geld beschikbaar. - Voor risicodragende
financiering van projecten is een nieuwe regeling van de Landesbank Nordrhein-Westfalen
in de maak. Omdat ook in Nederland financiering van gebiedstransformaties
problematisch is, kan hier wellicht lering uit dit initiatief worden
getrokken.
- In Duitsland reageren de grond-
en vastgoedprijzen sneller op veranderingen in de markt dan in Nederland.
Het feit dat in Nederland veel grondposities in handen van de overheid
zijn en Duitsland in private handen, lijkt daar mede de oorzaak van te
zijn.
- Duitsland kent het verschijnsel
dat grondeigenaren wachten op (nog) betere tijden en daarom niet willen
verkopen. Daarmee kunnen zij gewenste ontwikkelingen blokkeren. In Nederland
komt dit minder voor. Voorkeursrecht en onteigening zijn in Nederland
maatschappelijk geaccepteerde overheidsinstrumenten; in Duitsland veel
minder.

Wet- en regelgeving
Dat overdadige wet- en regelgeving soms effectieve en efficiënte gebiedsontwikkeling in de weg staat, staat in beide landen op de agenda. Nederland lijkt hier in de praktijk serieuzer werk van te maken met - onder meer - het zogenaamde ontslakken en de nieuwe Omgevingswet. Nederland kan hier de grote oosterbuur nog wel wat leren, zo lijkt het.
Slotopmerking
Om gebiedsontwikkeling tot een succes te maken, benoemt men in beide landen dezelfde noodzakelijke basiselementen: professionaliteit, commitment en wederzijds vertrouwen. Een verwante gezamenlijke noemer heeft betrekking op de binding en het engagement van de verschillende participanten voor het plan. Het is onontkoombaar om ‘de keten te sluiten’, zowel in de rolverdeling (wie doet wat wanneer?), als in financieel-economische zin (wie neemt welke risico’s; wie financiert?, maar ook aan de intermenselijke proceskant.
