Staatsbosbeheer en Heijmans werken samen aan nieuwe, groene gebiedsontwikkelingen

“Wij doen een stap naar voren en stellen dat een fundamenteel andere werkwijze nodig is. Ook bij gebiedsontwikkelingen.” De toon wordt direct gezet in de inleiding van Door de Bomen, de nieuwe gezamenlijke visie op gebiedsontwikkeling van ontwikkelaar Heijmans en Staatsbosbeheer. De twee partijen stellen een ‘vernieuwende aanpak’ voor waarbinnen zij woningbouw en natuurontwikkeling niet langer “als tegenstellingen zien, maar als een gezamenlijke kans.” Door de combinatie te zoeken, worden niet alleen beide opgaven aangepakt, maar vinden de partijen ook een oplossing voor het ‘altijd lastig te ontwikkelen’ buitengebied.

“We hebben in Nederland te maken met een aantal grote maatschappelijke opgaven,” zegt Nienke de Lange, accountmanager bij Staatsbosbeheer. “De natuur staat onder druk, maar daarnaast zijn er ook de woningbouwopgave en de transitie van het landelijk gebied. Als Staatsbosbeheer staan wij voor het feit dat natuur en natuurontwikkeling een belangrijke bijlage kunnen leveren aan de oplossing voor deze opgaven, door de combinatie te zoeken.”

Best wel toevallig

Dat twee partijen samen optrekken en hun gedeelde visie op het vakgebied presenteren, komt natuurlijk veel vaker voor. Maar de combinatie tussen een bouwer en een natuurorganisatie is voor buitenstaanders wellicht een bijzondere. Ook het verhaal achter de totstandkoming van Door de Bomen is anders dan anders. De Lange: “Wij zijn ooit met dit concept begonnen door na te denken vanuit de uitdagingen die er zijn wat betreft de financiering van natuurontwikkeling. We zien dat de natuur onder druk staat, de ruimtelijke druk is ook erg groot. Hoe kunnen we de verschillende uitdagingen rondom wonen, natuur en de landbouwtransitie combineren? Mijn voorganger kwam ooit Tom tegen en daar bleken dezelfde soort ideeën te leven.”

Tom is Tom Köhler, ontwikkelingsmanager bij Heijmans. “Ja, best wel toevallig hoe dit tot stand is gekomen. Wij waren namelijk ook al bezig met een verhaal over de combinatie van natuur en wonen. Na die ontmoeting zijn we samen verdergegaan, want het bleek min of meer hetzelfde verhaal te zijn. Alleen waar het verhaal van Staatsbosbeheer meer een generieke visie was, ging het bij ons over een gebiedsontwikkeling op een concrete plek. We hebben de visie daarna verder uitgewerkt en concreet gemaakt. Wat bedoelen we, aan welke criteria moet een plek voldoen?”

Ondanks de nieuwe aanvliegroute verandert er volgens Köhler ook weer niet zo veel aan de rol die Heijmans wil gaan spelen in deze gebiedsontwikkelingen. “Qua kunstje is dit een gebiedsontwikkeling zoals er zo veel zijn. De veel kleinere schaal maakt de ontwikkelingen wel anders. En normaal bouw je woningen op plekken die al twintig jaar in ruimtelijke visies staan en waarvan iedereen wel min of meer weet: hier komen woningen. En nu doen we dat ineens op plekken die heel atypisch zijn. Dat maakt de participatie een wezenlijk andere opgave, maar bijvoorbeeld ook de mobiliteit en het realiseren van de nutsvoorzieningen zorgen voor andere dimensies.”

Atypisch

In Door de Bomen gaat het om het combineren van drie ruimtelijke opgaven in één gebiedsontwikkeling: het buitengebied rondom natuurgebieden fundamenteel veranderen, ecologische waarden toevoegen én de druk op de woningmarkt verlichten. Door natuur als basis te nemen en de versterking van die natuur als vertrekpunt te zien, ontstaan er volgens de twee partijen “gezonde en gebalanceerde leefomgevingen.” In zo’n gebiedsontwikkeling – volgens het ideaalplaatje met een grootte tussen de 100 en 150 hectare – is 30 procent ingeruimd voor ‘rood’: 7,5 procent verharding, 7,5 procent buurtgroen en 15 procent bebouwingen en privétuinen. 70 procent is er voor natuurontwikkeling en natuurinclusieve landbouw. De locatie van deze nieuwe gebiedsontwikkelingen ligt dus ook vast: het buitengebied. “De gebieden die grenzen aan de natuurgebieden – het is expliciet niet de bedoeling om in de bestaande natuur te bouwen,” benadrukt De Lange.

Een ander opvallend element van Door de Bomen is dat de verdeling 30 procent sociaal, 40 procent middelduur en 30 procent duur een “heel belangrijk uitgangspunt” is. Vaak zijn deze gebiedsontwikkelingen in de natuur alleen weggelegd voor de happy few, zoals Köhler het omschrijft. Maar daar is hier zeker geen sprake van, zegt hij. “Dat is het beeld dat je snel bij wonen in de natuur hebt. Villa’s, enkele woningen met een paar hectare natuur. Maar die verdeling maakt onze visie echt anders.” De Lange vult aan: “De essentie is de combinatie tussen natuurontwikkeling en goede, betaalbare woningen. Dat is een belangrijke reden dat gemeenten aanslaan op deze visie.”

Aan tafel

Het hanteren van de ‘30-40-30-regel’ zorgt er volgens het duo overigens niet voor dat de haalbaarheid in het gedrang komt. De Lange: “We denken dat we de haalbaarheidsaspecten goed hebben meegenomen, maar in de volgende fase gaan we daadwerkelijk uitvinden of dat ook echt zo is. Ook de natuurontwikkeling is afhankelijk van het gebied. Welk type natuur is nodig om hier de verbindingen tussen de natuurgebieden te maken. Bos, grasland of water? Het is per gebied kijken op welke manier we de meeste impact kunnen maken en we meerwaarde kunnen creëren.”

Köhler: “Een van de redenen waarom natuurontwikkeling in deze gebieden nu nog heel lastig is, is dat de agrarische waarde bijna altijd hoger ligt dan de waarde die je met natuurontwikkeling haalt. Dan moet er zo veel geld bij. Maar als je op deze manier woningen toevoegt, haal je een financiële waarde van twee keer de agrarische waarde. Dat zou dus goed moeten komen. Alleen de haalbaarheid in financiële zin zit dus wel in het feit of een grondeigenaar bereid is voor een bepaald bedrag de grond te verkopen. Als zo'n eigenaar denkt: hé, hier komen woningen, dan kan ik 100 euro per vierkante meter vragen, dan gaat ook deze gebiedsontwikkeling niet lukken. Wij willen de grondeigenaar dan ook graag zo snel mogelijk aan tafel hebben.”

Meer dan tevreden

Heijmans en Staatsbosbeheer hopen met het uitbrengen van de visie het gesprek met gemeenten en provincies op te starten over het realiseren van deze vorm van gebiedsontwikkeling. “We hebben met dit document een mooie basis,” stelt De Lange. “Met een paar gemeenten zijn die verkennende gesprekken al gevoerd en we hopen met de nieuwe colleges van BenW die nu in alle gemeenten worden geïnstalleerd, snel meer gesprekken te voeren.”

Het tweetal kan lastig inschatten hoe de visie ontvangen zal worden in de verschillende regio’s. Ze snappen heel goed dat hun verhaal wat reactie kan oproepen. Köhler: ”Woningbouw van deze omvang buiten de rode contouren, dat doe je niet. Dat is tegen iedere ervaring met het ruimtelijk beleid in. Je hebt zestig jaar geschiedenis aan ruimtelijk beleid waarin je de rode contouren hebt en daarbinnen vindt woningbouw plaats. Nu gaan we ineens voorstellen om woningen wél buiten die contouren te realiseren – en voor Nederlandse begrippen ook best ver erbuiten. En dan merk je dat zo'n idee tot verlamming bij bestuurslagen leidt. Ik kan persoonlijk niet goed inschatten hoe het met maatschappelijk draagvlak zit om in het buitengebied te gaan bouwen.”

De Lange: “De reactie van een gemeente is heel erg afhankelijk van het sentiment dat er heerst. Daar kom je in die gesprekken snel achter. Het zal heel erg verschillen per gebied. Wij zijn op zoek naar bestuurders die hun kop boven het maaiveld uit willen steken. Wij denken dat dit een goede oplossing is, maar dit soort ontwikkelingen past nu nog niet in het reguliere ruimtelijk beleid. Je moet als bestuurder durven. Dan kan het een hele mooie kans zijn om voorop te lopen. We hebben onszelf een jaar de tijd gegeven om een stap verder te komen.” Köhler concludeert: “Als wij over een jaar enkele gemeenten hebben kunnen overtuigen om een haalbaarheidsstudie te doen, dan hebben wij het heel goed gedaan. Dan zou ik meer dan tevreden zijn.”