platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Stappenplan voor integrale gebiedsontwikkeling

Stappenplan voor integrale gebiedsontwikkeling

Bouwplaats_Photo by chuttersnap on Unsplash

24 jun 2019 - Enerzijds willen we snel meer woningen, anderzijds verlangen we strengere duurzaamheidseisen. Elk doel neemt zijn eigen wensen mee. Hoe zorg je ervoor dat al die plannen voor gebiedsontwikkeling meer worden dan een opeenstapeling van eisen met een nietje erdoor? Twee experts van Over Morgen geven tips. “Overheden, schrijf bij het uitzetten van tenders geen oplossingen meer voor, maar daag partijen uit op de essentie en bijbehorende doelstellingen.”

We kunnen er niet meer omheen: de aarde warmt op en we putten onze grondstoffen uit. We hebben wereldwijd 1,7 aarde nodig om in onze behoeften te voorzien. En als iedereen zou leven als een Nederlander, is dat zelfs zo’n 3,5 aarde. Daarom worden er Klimaatakkoorden gesloten en vraagt de jeugd ons om onze verantwoordelijkheid te nemen. Het is dan ook niet meer dan logisch dat overheden meer eisen stellen aan nieuwe gebiedsontwikkelingen, terwijl bouwprojecten energieneutraal, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief moeten zijn.

Maar zijn overheden zich bewust van wat ze vragen en hoe ze dat doen? Of is het een opeenstapeling van eisen met een nietje erdoor? Er moet namelijk niet alleen duurzaam gebouwd worden, maar ook snel en betaalbaar. De komende jaren moeten ongeveer een miljoen woningen worden bijgebouwd, met name in de stedelijke omgeving. Dit zijn vaak gebieden waar andere vraagstukken snel gaan knellen, zoals geluidshinder en parkeerdruk.

In bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen moeten dus vele vraagstukken opgelost worden. En het liefst zo snel mogelijk, zodat de bouwproductie doorgang vindt. Wij zien in de praktijk dat dit vaak stroef verloopt. De veelvoorkomende frustraties op een rij:

  1. Het is onbetaalbaar
    Door alle eisen te stapelen als een toren van Pisa, is het project financieel niet meer te realiseren, bijvoorbeeld omdat de meerkosten niet meer terug te verdienen zijn. Veelal betekent dit een vertraging van het project omdat partijen de tijd nodig hebben om alles af te wegen en te proberen om tot consensus te komen. In sommige gevallen haken marktpartijen daarom zelfs af.
  2. Het is niet realiseerbaar
    Dromen zijn bedrog. Bij de uitwerking van de diverse eisen en ambities blijkt dat het droom- of wensbeeld van het project, helemaal niet te realiseren is. Onderdelen van het project zijn bijvoorbeeld technisch onmogelijk, omdat de eisen onderling strijdig zijn. Denk aan groene daken: bewoners moeten erop kunnen verblijven, er moet urban farming komen én er moeten zonnepanelen op komen die niks mogen kosten voor de gebruiker. Dat wordt een lastig te realiseren verhaal.
  3. Het is een compromisproject
    Als alle ambities bij elkaar worden gemengd als een Olvarithapje, dan is het onduidelijk wat nu eigenlijk de bedoeling was van het project. Wat maakt het uniek en bijzonder? Welke keuzes vormen de unieke kwaliteiten van het project? Juist bij uitleglocaties kan de potentiële doelgroep kiezen uit meerdere opties. Zonder herkenbaarheid zal de nieuwe koper toch sneller voor een project kiezen waar wél een duidelijk statement is gemaakt.

Werkbare oogst

Dus, hoe zorgen we er met elkaar voor dat we integrale afwegingen maken, gericht op wat de bedoeling is van de locatie en passend bij de eigenheid van de omgeving? Breng daarvoor eerst de eisen, wensen en vraagstukken in kaart vanuit de diverse partijen en omgeving voor de projectlocatie. De (markt)partijen en overheid bepalen vervolgens samen de essentie van een project. Partijen houden elkaar vast op de essentie van de locatie, ook als het lastig wordt. Om samen de essentie te bepalen moet je elkaar wel vertrouwen en ook keuzes durven maken. 

  1. Verken de thema’s
    Breng in kaart over welke thema’s we het moeten hebben en wat we hieronder verstaan. Bijvoorbeeld het containerbegrip duurzaamheid: verdiep hiervoor de onderwerpen die onder het begrip duurzaamheid kunnen worden verstaan, zoals duurzame mobiliteit, klimaatadaptatie, circulariteit en duurzame energie. Bespreek de bouwstenen die hieronder vallen. Zo komen alle partijen op dezelfde golflengte.
  2. Peil de ambities
    Per thema valt er nu iets te kiezen. Wat wordt het unique selling point voor het project en wat is minder relevant? Elke partij mag haar standpunt innemen en ambities voor alle thema’s bepalen. De hoogte van ambitie helpt om maatregelen te kiezen die hier op aansluiten.
  3. Stel het concept op
    Op basis van de thema’s en ambities ontstaat een beeld van het toekomstig project. Dit geeft richting voor de verdere uitwerking.
  4. Bepaal maatregelen
    Door maatregelen te selecteren voor je ambities, wordt het concept opeens heel tastbaar. Bijvoorbeeld het energieconcept of mobiliteitsconcept: wat doe je op woning- en op gebiedsniveau? Kies je voor een nul op de meter-concept en hoe wat doe je aan deelmobiliteit? In deze stap check je ook waar koppelkansen zitten en waar maatregelen elkaar uitsluiten. En hoe vertaal je de ambities naar de businesscase?
  5.  Maak het plan
    Ambities en maatregelen worden samengesmolten tot een plan dat past bij de locatie, de ambities en belangen van de partijen en de omgeving. Dit draagt bij aan het gesprek met alle belanghebbenden.
  6. Check de haalbaarheid
    Elke stap heeft een oogst opgeleverd. Die oogst kent strategische, tactische en operationele aspecten. Deze vormen de basis waarmee een financiële doorrekening gedaan kan worden en het plan aan een bestemmingsplan kan worden getoetst. Hiermee ontstaat een werkbaar en toekomstbestendig geheel, klaar om mee verder te werken.

Bij het uitzetten van tenders adviseren we overheden daarom geen oplossingen meer voor te schrijven, maar partijen uit te dagen op de essentie en bijbehorende doelstellingen. Dit betekent dat de gemeente zelf vóór het uitzetten van de tender een heldere afweging moet maken tussen ambities en doelstellingen, mede in relatie tot de beoogde grondopbrengsten.

Via marktconsultatie kan de overheid de markt bij de eerste 2 stappen betrekken. Marktpartijen kunnen, wanneer de eerste 2 stappen helder zijn, komen tot een concrete bieding. De slotsom is een geslaagd project, gericht op de essentie en een duurzame meerwaarde voor het gebied. 

Cover: Photo by chuttersnap on Unsplash

Deze paper verscheen eerder op overmorgen.nl

Auteurs

Paul den Otter
Paul den Otter

Adviseur integrale gebiedsontwikkeling & verduurzaming vastgoed bij Over Morgen

Bekijk alle artikelen
Margo Meijer
Margo Meijer

Adviseur bij Over Morgen

Bekijk alle artikelen