Stec Groep: verwaarloosbare stijging gemiddelde grondprijzen in 2024 – in de hoop woningbouw aan te jagen

Uit de analyse van Stec Groep blijkt dat het aandeel gemeenten dat een daling van de grondprijzen doorvoert hoog is ten opzichte van voorgaande jaren: 15 procent. Tien van de 40 grootste gemeenten rekenen volgend jaar zelfs minder voor de grond dan in 2023. Toch verhoogt een derde van de gemeenten de grondprijzen wel. Cumulatief komt dat uit op een bescheiden plus van 0,23 procent.

Trendbreuk in prijsbeleid

Het is reden genoeg voor Stec Groep om toch van een trendbreuk te spreken. Want een jaar geleden werd in het jaarlijkse grondprijzenonderzoek van dit adviesbureau nog duidelijk dat ontwikkelaars zich voor 2023 op konden maken voor een gemiddelde prijsstijging van 2,4 procent voor grond. Dat percentage was gebaseerd op een enquête onder de gemeenten zelf. Op deze manier volgt Stec Groep jaarlijks de grondontwikkeling in den lande.

De verhoging van de grondprijzen voor 2023 was destijds opvallend omdat de bouwkosten stegen terwijl de verkoopprijzen van woningen juist daalden - en toch steeg de gemiddelde grondprijs. Een jaar geleden concludeerden de onderzoekers van Stec Groep dan ook droogjes dat “gemeenten nog niet handelen naar de omslag in de markt.”

Inmiddels lijkt die draai wel gemaakt. Daarbij speelt uiteraard mee dat gebiedsontwikkelaars hun projecten steeds moeilijker rondgerekend krijgen. Uit het onderzoek van Stec Groep blijkt dat in ieder geval een kwart van alle geplande nieuwbouwwoningen tussen 2023 tot en met 2025 vertraging oploopt of is stilgevallen. Dat merken steden als Rotterdam en Amsterdam ook. Het is voor hen aanleiding om zogenoemde ‘doorbouwakkoorden’ met ontwikkelende partijen te sluiten. Ook is het voor gemeenten reden om eerder gemaakte afspraken over grondprijzen opnieuw tegen het licht te houden en voor het Rijk om met de Start Bouwimpuls te komen. Allemaal ingrepen die bedoeld zijn om het tempo van de woningbouwproductie er in ieder geval een beetje in te houden.

Verhoging niet logisch

Naast impulsen en tijdelijke crisismaatregelen om gebiedsontwikkelaars tegemoet te komen, lijkt een aanzienlijk deel van de gemeenten zich te realiseren dat met het verhogen van de grondprijzen de eigen woningbouwambities steeds moeilijker haalbaar worden. Dat is dan ook een van de vier argumenten die gemeenten in de enquête noemen om de grondprijzen niet te verhogen. Daarnaast wordt het als niet logisch beschouwd om de grondprijzen te laten stijgen als de bouwkosten sneller stijgen dan de VON-prijzen en ten derde spelen ook de aanhoudend hoge inflatie en rente mee.

Opvallend is verder dat het effect van de woondeals merkbaar is, zo concluderen de Stec-onderzoekers. De herprogrammering in het kader van die woondeals richting meer betaalbare segmenten heeft invloed omdat gemeenten daarvoor – los van de bouwkostenkwestie – lagere grondprijzen rekenen. Uit het onderzoek blijkt ook dat het vooral projecten met een fors aandeel betaalbare woningen zijn die het meest vaak doorgang vinden. Hiervoor zijn volgens Stec twee redenen aan te voeren. Aan de ene kant wordt – via de woondeals – op die betaalbare segmenten ingezet door publieke partijen. En aan de andere kant speelt de markt in op de grote vraag naar betaalbare woningen, mede omdat de verkoop in hogere segmenten door de bank genomen moeizaam loopt.

Omzetten in volle gang

Dat de markt het niet gemakkelijk heeft, blijkt wel uit de analyse van Stec Groep waarin gesteld wordt dat “ontwikkelaars in sommige gevallen al om herprogrammering vragen om zekerheid van de afname van nieuwbouw te borgen.” Maar liefst een kwart van de gemeenten geeft aan dat projecten geherprogrammeerd worden. Daar is het geen uitzondering meer dat woningen worden ‘omgezet’ van duurdere koop of huur naar sociale koop, betaalbare koop, sociale huur en/of middenhuur, zo blijkt uit het onderzoek. En dat heeft direct effect op de grondprijzen die betaald moeten worden.