Stedelijke vernieuwing: stenen, energie en mobiliteit

Werkconferentie Watertorenberaad

In de steden zijn heel veel extra woningen nodig. De bestaande voorraad moet van het gas afgekoppeld en energiezuinig gemaakt worden. Het leidingnetwerk behoeft ingrijpende aanpassingen. De stedelijke verdichting vergt verdichting van het OV-netwerk. Kort en krachtig vatte de jaarlijkse conferentie van het Watertorenberaad – op 7 maart jl. in Delft – alle opgaven samen onder de titel ‘Vernieuw de stad’. Dagvoorzitter Antoinette van Heijningen wees erop dat nu het goede moment is aangebroken om aan de slag te gaan. “Iedereen heeft weer meer vlees op de botten.” Peter Ruigrok, voorzitter van het Watertorenberaad, sprak over “het dak vernieuwen als de zon schijnt”. Bij het oppakken van de opgaven zal het vooral aankomen op partnerschap.

Verstedelijkingsalliantie

Samenwerken doet Delft volop, zei wethouder Raimond de Prez. Samen met Den Haag, Rijswijk en Rotterdam vormt Delft de Verstedelijkingsalliantie. Hierin wordt de bouw van 170.000 nieuwe woningen op 13 locaties onderling afgestemd, met 2040 als horizon. Delft zelf plant 15.000 extra woningen. Gevoegd bij de opgave van de energietransformatie, helpt het niet dat grote corporaties in de stad over weinig armslag beschikken, aldus de wethouder. Hij noemde het belangrijk om de samenwerking met het Rijk weer nieuw leven in te blazen na een periode van decentralisatie; ongetwijfeld doelde hij op beschikbaarstelling van subsidies en fondsen.

Nu de infrastructurele component van de gebiedsontwikkeling Spoorzone (spoortunnel, nieuws station) vrijwel is voltooid, is het tijd aan de slag te gaan met de ontwikkeling van het vastgoed, aldus Gido ten Dolle, directeur Ruimte en Economie van de gemeente. In Spoorzone komen 5000 woningen. De andere 10.000 woningen worden verdeeld over vier andere locaties. Dit moet gepaard gaan met aansluiting op de bestaande verkeersassen en inrichting van nieuwe verkeersassen.

Station Zuid en omgeving wordt opgewaardeerd: tegelijk met de uitbreiding van twee naar vier sporen en de renovatie van het station wordt aan het gebied een multifunctioneel programma toegevoegd. Verstedelijking, zoals Delft die beoogt, kenmerkt zich door de integraliteit van de opgaven, schetste Ten Dolle. Wonen, economie, mobiliteit, energie, groen et cetera zijn met elkaar verbonden en moeten in samenhang worden gerealiseerd.

De stad kan het niet alleen af (“In Delft Zuid beschikt de gemeente over één klein kaveltje”). Naast de regionale samenwerking is Delft aangewezen op lokale samenwerking met private ontwikkelaars en beleggers, ProRail en andere OV-bedrijven, woningcorporaties en andere maatschappelijke organisaties, gericht op langdurige partnerschappen. Met burgers wordt naar co-creatie gestreefd. Om te faciliteren en stimuleren is een fonds met € 75 miljoen beschikbaar.

TU Delft en de vernieuwingsopgave

Tom Daamen, associate professor Urban Development Management (als vervanger van hoogleraar Ellen van Bueren) stelde dat binnen zijn vakgebied aan de TU Delft vier grote opgave worden geïdentificeerd in het kader van de stedelijke vernieuwing:

• energietransitie, met name van de bestaande voorraad;
• klimaatadaptatie, met name waterberging (probleem van toenemende ‘verharding’);
• circulaire economie;
• mobiliteitstransitie (nieuwe vervoersstromen: over water, elektrische fiets, deelsystemen, zelfrijdend vervoer).

Het onderzoek zet sterk in op de overgang naar een circulaire economie en de ruimtelijke impact daarvan. Circulaire economie is een complexe kluwen van precies geïdentificeerde en gedocumenteerde materiaal-, product- en energiestromen. Denk bijvoorbeeld ook aan de mogelijkheid van circulaire keukens: keukens leasen, niet meer kopen. De uitdaging bij nieuwe systemen zit volgens de TU in het beantwoorden van de ‘Ja, maar...’-vragen om het als product op de markt te kunnen brengen. Dan gaat het onder meer over kwaliteit, leveringszekerheid, aansprakelijkheid en dergelijke.

De TU denkt graag mee met de praktijk, gebiedsgericht. Zowel waar het gaat om het proces van gebiedsontwikkeling (waar loopt het vast en hoe lossen we het op?) als het experimenteren met nieuwe oplossingen. Daamen pleitte voor meer mogelijkheden om te experimenteren. Experimenten vinden plaats via onder meer het concept van het Urban Living Lab. Ook is er steun voor startups. Speciale aandacht is er voor de mogelijkheden tot meeliften met de kansen die energietransitie en transitie naar een circulaire economie bieden.

The Green Village

Op de TU Campus is het levend laboratorium The Green Village te vinden. Op het laboratoriumterrein worden innovaties levensecht getest en gedemonstreerd. Zo is er een energieneutrale rijtjeswoning nagebouwd, die ook echt wordt bewoond, vertelde managing director Jason Weishut. Een van de experimenten bijvoorbeeld onderzoekt de directe aanwending van zonne-energie (van panelen op het dak) voor huishoudelijke apparaten, dus buiten het wisselstroomnetwerk om. Op dit moment is dit nog niet toegestaan, maar de eerste vraag is of het technisch kan.

Naast de rijtjeswoning worden in de loop van dit jaar nog andere woningtypen bijgebouwd, waaronder een portiekwoning. Alle woningen krijgen echte bewoners. Vervolgens kan er onderzoek plaatsvinden naar energetische maatregelen en de effectiviteit ervan bij verschillende woningtypen. Op The Green Village is het Bouwbesluit ‘uitgezet’, er kunnen dingen die in de normale wereld nog niet kunnen. “Het gaat erom uit te vinden waar je tegenaan loopt als je van een innovatie een product wilt maken.”

Bij alle innovaties die in levensechte omstandigheden worden beproefd, worden vier criteria doorlopen:

• past het in het technologische systeem;
• is maatschappelijke omarming mogelijk;
• past het bij de wet- en regelgeving;
• is er een businessmodel.

Volgens Weishut vormt The Green Village een welkome tussenschakel tussen theorie en laboratoriumomgeving enerzijds en proeftuintoepassingen anderzijds. In het kader van de energietransitie kunnen verschillende oplossingen uitgeprobeerd en onderling vergeleken worden (zonne-energie, warmtepomp, warmtenet, geothermie, inpandig DC-net, buurtbatterij, brandstofcellen e.d.) met betrekking tot verschillende woningtypen. Technische en wettelijke bezwaren en knelpunten worden vroegtijdig gesignaleerd.

Stadsvernieuwing, corporaties en beleggers

In veel steden komen woningcorporaties niet toe aan de uitbreidingsopgave. Dat geldt in ieder geval voor Delft, merkte wethouder De Prez eerder op. Woonbron, één van de grote corporaties in de stad, heeft de handen vol aan vervanging, renovatie en verduurzaming van de bestaande voorraad, bevestigde directeur Mohammed Baba. Op dit moment wordt aansluiting op een warmtenet bekeken. De corporatiesector wordt door de gewijzigde Woningwet sterker gereguleerd dan tot voor de crisis. “Maar we moeten een beetje creatief zijn en met experimenten de grens opzoeken of er soms misschien overheen gaan.”

In hoeverre zijn stadswijken met veel sociale huur interessant voor beleggers, was de vraag aan Feike Siewertsz van Reemsema, partner bij vermogensbeheerder Aventicum Capital Management. In zoverre als er naast de sociale voorraad ruimte komt voor inpassing van vrijesectorwoningen. Dit kan door sloop-nieuwbouw en/of renovatie en verdichting. Tot aan de crisis konden corporaties deze ontwikkelstrategie zelf uitvoeren in samenwerking met private ontwikkelaars. Na hun wettelijke inperking kan de oplossing worden gevonden – creatief zijn! – in een doorschuifconstructie. “De corporatie verkoopt haar oude bezit, al dan niet onder voorwaarden, aan een ontwikkelende belegger. Er vindt renovatie en verdichting plaats met inpassing van vrijesectorwoningen. Uiteindelijk kan de corporatie de sociale woningportefeuille terugkopen, afhankelijk van de eerdere afspraken.”

Social package deal

Een voorbeeld van zo’n doorschuifconstructie is Kanaleneiland in Utrecht. Betrokken partijen: onder andere corporaties Mitros en Portaal, belegger Aventicum Capital Management en ontwikkelaar-bouwer Heijmans. In de media ontstond het beeld van private buitenlandse partijen die munt slaan uit een herstructureringsopgave waarbij maatschappelijk bezit (sociale huurwoningen) gemoeid is.

Een verkeerde voorstelling van zaken, aldus Peter van Gugten, directeur Heijmans Vastgoed. Hij sprak van een social package deal. De herontwikkeling van het Kanaleneiland is begonnen met eerst sociale huurwoningen te bouwen voor de corporaties. De bewoners schoven vervolgens door naar de nieuwbouw waardoor de bestaande flats leeg kwamen en naar vrijesectorwoningen werden herontwikkeld. Hierdoor ontstond de gewenste differentiatie in de wijk. Deze vrijesectorwoningen zijn recent verkocht met winst nu de markt weer aantrekt. Mede door de toevoeging van vrijesectorwoningen in de bestaande wijk konden maatschappelijke voorzieningen zoals een ROC, een bibliotheek en dergelijke behouden blijven. Zowel de gemeente als de corporaties zijn tevreden over deze package deal. Kortom, prima samenwerking, uitstekende stedelijke vernieuwing.

Flexibel instapmodel

Siewertsz van Reesema signaleerde dat institutionele beleggers, nu de crisis voorbij is, weer de plek overnemen van private beleggers. Institutionele beleggers vragen weliswaar een hoger rendement maar ze stellen daar een veel langere scope en de wens van een stabiele situatie tegenover. Ze stappen in vastgoed voor de lange termijn, gerust voor dertig jaar. Institutionele beleggers kijken ook niet alleen naar het eigen vastgoed maar zijn gebiedsgericht, met oog voor veiligheid en voorzieningenniveau. Het is een benadering die spoort met hoe corporaties met vastgoed omgaan.

Van Gugten plaatste een kanttekening. Voor de versnelling in het woonvastgoed die zo gewenst is, zijn ook andere partijen nodig. Partijen met een wat minder lange adem. “Gebiedsontwikkeling bestaat feitelijk uit een verzameling plots. We moeten toe naar een model met instapmomenten. In welke fase heb je welke partij nodig?” Dit vergt andere, flexibele contracten. Inclusief exit-regeling: wanneer partijen er met elkaar niet meer uitkomen, moeten hun wegen makkelijker kunnen scheiden. “De stad is niet gediend met wachten op langdradige juridische kwesties.”

2050 is dichtbij

Na de pauze stond het tweede hoofdthema centraal: energietransitie en mobiliteit en verdichting en de mogelijkheden van nieuwe technologie daarbij. Vrij van fossiele energie in 2050: voor burgers nog ver weg, voor ontwikkelaars, corporaties en netbedrijven dichtbij. Een schurend aspect van de energietransitie, aldus Pallas Agterberg, directeur Strategie bij netbeheerder Aliander. De rekening kan niet bij de burger worden neergelegd. Om de hoge kosten in de hand te houden, moeten inefficiënte investeringen in het leidingennetwerk vermeden worden. Sommige mogelijkheden zijn nog onvoldoende uitgekristalliseerd. Energie producerende gebouwen met name. Wanneer die tot onderlinge uitwisseling kunnen komen, hoeft er minder geïnvesteerd te worden in het grotere netwerk. Maar tegelijk geldt dat we vandaag aan de slag moeten.

Wijk-VVE

In de beleving van de meerderheid van de burgers is energie nog “een service waar je zelf niets voor hoeft te doen”. Voor huurders blijft dat in hoge mate het geval, omdat corporaties (en een deel van de particuliere verhuurders) collectieve oplossingen aanreiken. Woningeigenaren moeten ook zelf keuzes maken. Een minderheid is jaren geleden al individueel gestart met zonnepanelen en warmtepompen en dergelijke. Maar niet-fossiele verwarming van de woning is een moeilijk verhaal. Voor warmte is een meer of minder collectieve benadering noodzakelijk. Dat zal niet nationaal zijn, maar regionaal en lokaal, eventueel zelfs op straat- of buurtniveau. Verbreding van het model van de vereniging van eigenaren tot een wijk-VVE kan hierbij dienstig zijn.

Het is zaak dat er een stedelijk en regionaal vlekkenplan voor energie en warmte komt. Hierin staan alle mogelijke oplossingen – warmtepompen, warmtenet, waterstof, groen gas – ingetekend. Op wijkniveau moeten vervolgens knopen worden doorgehakt: “Zie het als een soort verkiezing, met een verkiezingstijd van zes à zeven maanden.” In deze periode worden mensen over de verschillende opties geïnformeerd en kan er over gedebatteerd worden. Ten slotte wordt er gestemd. “Voor 2020 moet iedere Nederlander een brief in de bus krijgen met daarin de datum wanneer de wijk van het gas af gaat. Binnen vier jaar moet iedere regio een energieplan hebben en moet de wetgeving afgerond zijn.” Agterberg had geen enkel begrip voor corporaties die nu nog woningen met aardgasaansluiting ontwikkelen. “Die hebben dan onder een steen geleefd.”

Gewoon beginnen

Martin Andriessen, programmadirecteur Energietransitie bij de gemeente Den Haag, zei zich in dit verhaal te herkennen. Den Haag stelt zich voor de taak 250.000 woningen energetisch te transformeren. Dat moet een zorgvuldig proces van samenwerking met bewoners en bedrijven zijn. “En laten we ons niet blind staren op rekenmodellen met terajoules. Beter is het gewoon ergens te beginnen. Dat doet Den Haag: de ambitie is de komende vijf jaar 30.000 woningen van het gas af te trekken.” Wie in een wijk het voortouw neemt – gemeente, corporatie, netbeheerder – is “betrekkelijk oninteressant”. Alle partijen hebben er belang bij en zullen hun bijdrage moeten leveren.

Gebouwgebonden financiering

De rijksoverheid zit ook niet stil, stelde Ferdi Licher, directeur Bouwen en Energie, ministerie BZK. De 100-wijkenaanpak draait goed. Animo genoeg. Op de shortlist staan 30 gemeenten die dit jaar willen starten. In de formele uitvraag wordt gelet op regionale spreiding en verschillende aanpakken, om van de verschillende ervaringen te kunnen leren.

Ook wordt er al gewerkt aan een energiestrategie per regio. Het streven is in 2021 de planvorming voor het afbouwen van gasaansluitingen rond te hebben. De Energietafel onder leiding van Diederik Samsom, met twintig partijen aan tafel, moet voor eind 2018 resulteren in een programma, inclusief wetgeving en normering. Een nuttig instrument voor financiering door particuliere eigenaren zou gebouwgebonden financiering zijn. Introductie daarvan is vrijwel zeker.

De integrale reis

De NS verzorgt per dag 1,2 miljoen treinritten op het drukste spoorwegennet van Europa, aldus Tjalling Smit, directeur Commercie & Ontwikkeling. De mobiliteit gaat tot 2040 nog met 45% groeien, merendeels in openbaar vervoer. Maar het spoor zit fysiek aan zijn grenzen, er zit niet veel rek meer in. Langere treinen zijn niet mogelijk vanwege de lengte van de stations. De oplossing schuilt in het slimmer maken van het systeem. Het concept daarvoor is ‘de integrale reis’: het integraal organiseren van de reis van deur tot deur. Samenwerking is daarbij geboden. De Mobiliteitsalliantie pakt de mobiliteitsgroei als een integraal vraagstuk op. NS vindt hierin partners in onder meer ANWB en RAI! Naast een hele rits OV-bedrijven is ook de VNG van de partij.

Het slimmer maken van het systeem zit concreet bijvoorbeeld in een led-bar op Station Schiphol. Om de instaptijden door reizigers met koffers te beperken geeft de led-bar informatie over de beste instapplekken in de naderende trein. Dat scheelt misschien tien of vijftien seconden. Maar het zijn seconden die doorwerken en opgeteld een extra treinstop mogelijk kunnen maken.

Structureel is er 1 miljard euro per jaar extra nodig voor mobiliteit, aldus Smit. Hij hekelde het besluit van Amsterdam om het aantal (verlengde) sporen op CS van 10 naar 9 terug te brengen. Spoor 10 handhaven zou de bouw van een viaduct vereisen. Te duur, vindt de gemeente. “Een typisch geval van penny wise, pound foolish.”

Lombok is al op weg

In de Utrechtse wijk Lombok werd in 2015 het eerste openbare V2G AC Smart Solar Charging station in bedrijf gesteld. Dit is een bi-directionele laadpaal die ook weer stroom terug kan halen, en die het laden afstemt op de kracht van de zon. Met de auto als batterij. Zonnepanelen op daken als stroombron. In Lombok staan nu 25 V2G laadstations gevoed door 100 KW zonne-energie.

Het brein hierachter is Robin Berg, eigenaar van het bedrijf LomboXnet. Het Lombok-project heeft veel losgemaakt, vertelde hij. Vijftien gemeenten in de provincie Utrecht willen het concept overnemen. De ambitie is groot: 10.000 zonnepanelen, 1000 laadpalen, 1000 elektrische deelauto’s voor 100.000 gebruikers.

City Deal

Om te beginnen heeft Berg met Renault een contract gesloten voor het op de weg brengen van 35 e-deelauto’s onder de naam ‘We drive solar’. Met de overheid is de City Deal ‘Elektrische Deelmobiliteit in Stedelijke Gebiedsontwikkeling’ afgesloten. Voor de auto is steeds minder plek in de stad. Tesla model 3 is al helemaal ontworpen om te delen: de digitale instelling van stoel, spiegels, audio en dergelijke is gekoppeld aan een individuele login.

Zo liet de conferentie van het Watertorenberaad de deelnemers met een optimistisch gevoel naar de borrel gaan. Er is al veel mogelijk met de energietransitie. Terwijl velen nog peinzen over de precieze opgave en de beste aanpak, hebben slimme en bevlogen doeners al grote stappen vooruit gezet. Komt het misschien toch goed.