platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Terugblik SKG Jaarcongres 2022: 12 onderwerpen, 12 lessen

Terugblik SKG Jaarcongres 2022: 12 onderwerpen, 12 lessen

SKGJaarcongres2022 Plenair

Van participatie en de Omgevingswet via klimaatverandering en innovatie tot data en publiek-private samenwerking: tijdens het SKG Jaarcongres kwamen alle facetten van gebiedsontwikkeling voorbij. Hier leest u de belangrijkste lessen van alle sessies.

De twaalf verschillende sessies op een rijtje:

  • A: Participatie voor GO: publieke regie of private partijen aan zet?
  • B: GO in de regio: uitvoeringskracht in gebieden door regionale afspraken
  • C: Organisatiekracht in GO: publiek-publiek en publiek-privaat
  • D: Klimaatverandering en GO: bouwen in laaggelegen gebieden
  • E: Innovatie en GO: ontwikkelen en innoveren tegelijk
  • F: Forum GO Barometer: de staat van het vakgebied
  • G: Rechtvaardige GO: maximaal, gelijk, voldoende, vrij
  • H: Data en GO: de mogelijkheden en barrières van datagebruik
  • I: Omgevingsrecht in GO: versnelde procedures en zorgvuldige partnerselectie
  • J: Investeren in integrale GO: vertrouwen in de waarde van gebiedsontwikkeling
  • K: Ontwerpen voor integrale GO: van verbeelding tot uitvoeringskracht
  • L: GO in het openbaar bestuur: over omgaan met onzekerheid

A: Participatie voor GO: publieke regie of private partijen aan zet?

In de sessie over omgevingsparticipatie kwamen verschillende vragen aan bod. Hoe kan je op een goede manier samenwerken tussen publiek en privaat bij de organisatie van participatie? Wat verwacht de omgeving zelf van participatie? En wie heeft de regie over participatie in welke fase van het ontwikkelproces? Wouter Jan Verheul (senior onderzoeker TU Delft), Rosalie de Boer (ontwikkelingsmanager Synchroon) en Jornt van Zuylen (Gemeente Den Haag) gingen over deze en andere vragen in gesprek met de deelnemers van de sessie onder leiding van Jasper Benus (managing partner Dietz Strategie & Communicatie).

Aanleiding van deze sessie vormt de nieuwe Omgevingswet die in een aantal gevallen de organisatie van participatie verplicht stelt, ook voor ontwikkelaars en andere private initiatiefnemers van ruimtelijke projecten. Over dit onderwerp publiceerde Wouter Jan Verheul samen met TU collega’s een boekje met analyses en aanbevelingen.

In gesprek met het panel en het publiek van deze sessie werd eerst besproken wat een goede manier van participatie tussen publiek en privaat is. Volgens Rosalie de Boer hangt dit af van de betrokken partijen en hun visie op het betrekken van verschillende groepen belanghebbende in het proces. Denk hierbij aan welke ontwerpers gekozen worden, maar ook welke (andere) adviseurs worden uitgekozen. Verheul vertelt dat vooral twee dingen van belang zijn in de participatie: een goede afstemming over de inhoud van het participatieproces en over de procesvoorkeuren die hieraan gekoppeld zijn. Hierdoor ontstaan minder ergernissen over de resultaten die het proces moet voortbrengen.

SKGJaarcongres2022 sessie A

‘SKGJaarcongres2022 sessie A’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Ook ging het gesprek over wat de omgeving van gebiedsontikkelingen verwacht van de participatie zelf. Verheul zegt hierover dat het erg verschilt per stakeholder: projectontwikkelaar, gemeente, wijkbewoner of -ondernemer. Sommige projectontwikkelaars zien participatie als een verplichte horde om draagvlak en een bouwvergunning te krijgen, maar er zijn ook ontwikkelaars die zien dat participatie langdurige en kostbare rechtszaken kunnen voorkomen en dat plannen erdoor verrijkt kunnen worden. Sommige burgers willen vooral gehoord worden en andere burgers verwachten volledig hun zin te krijgen. Er is vaak een resultaat waar onderhandelingen trachten te leiden naar een ‘mutual gain’, maar verschillende partijen hebben andere uitgangspunten waardoor het resultaat niet altijd bevredigend is.

Het gaat er volgens Rosalie de Boer ook om duidelijkheid te scheppen waar burgers over kunnen meepraten. Stel duidelijke kaders waarbinnen inspraak is. Is dat over het gehele ontwerp of bijvoorbeeld alleen over de inrichting van de openbare ruimte? Deze duidelijkheid zorgt voor minder frustratie door verschillende verwachtingen. Verheul wijst er op dat desondanks juist die kaders onderwerp van onenigheid kunnen blijven.

Het gesprek werd afgesloten met een paar samenvattende aanbevelingen. Let op het schaalniveau waarop je werkt. Verschillende schaalniveaus (project, buurt, wijk, gemeente) zullen met wisselende stakeholders, vraagstukken, andere verhoudingen en voorgaande participatieprocessen te maken hebben. Mede hierdoor is het belangrijk dat de gemeente een coördinerende rol heeft om het proces te begeleiden. Ook is het belangrijk om open te staan voor burgerinitiatieven naast de projecten van ontwikkelaars. Participatiedeskundige Jornt van Zuylen wijst er op dat participatie vroeger ging om inspraak maar steeds vaker om burgers die zelf initiatieven willen oppakken. Last but not least, neem als ontwikkelaar de organisatie van participatie serieus, je doet het er niet even bij. En als gemeente: geef de coördinerende rol over participatie niet te snel uit handen als er publieke belangen spelen.

B: GO in de regio: uitvoeringskracht in gebieden door regionale afspraken

Hoogleraar Co Verdaas, Friso de Zeeuw (emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling), Marjolein Jansen (bestuurslid Kadaster) en de deelnemers gaan in deze sessie een open gesprek aan over gebiedsontwikkeling in de regio. Co Verdaas en Friso de Zeeuw constateren dat de opgaven waar we voor staan duidelijk zijn. Empirische analyses geven het benodigde aantal woningen, hoeveel oppervlakte de invulling van de energietransitie vraagt en wat de effecten zijn van klimaatverandering.

Ondanks dat de empirie helder is en we weten wat ons te doen staat, brengt deze opeenstapeling van opgaven bij de uitvoering nog de nodige belemmeringen met zich mee. Het regionale schaalniveau, waar de opgaven samenkomen, is hierin van cruciaal belang om de opgaven op elkaar te betrekken en richting te geven.

Een valkuil is dat we dus wel bekend zijn met waar de opgave begint, maar niet waar het eindigt. De deelnemers erkennen het belang van een empirische basis, maar ook dat de confrontatie tussen de opgaven vaak nog ontbreekt en dat ‘echte’ keuzes vooralsnog uitblijven. Niet gek, want veel keuzes leiden ook tot weerstand en raken aan belangen.

SKGJaarcongres2022 sessie B

‘SKGJaarcongres2022 sessie B’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Marjolein Jansen wijst op het nut van scenario-gewijs ruimtelijk werken met behulp van geobjectiveerde data op een kaart, om zo opties in beeld te brengen en tot keuzes te komen. Met de mogelijkheid om ‘aan de knoppen te draaien’ kan de focus van de discussies over ruimtelijke scenario’s meer over mogelijkheden gaan en partijen in staat stellen om met een gedeelde basis verder te gaan.

Tijdens de sessie blijkt dat publieke partijen hier al mee bezig zijn, maar dat er de nodige faseverschillen zijn. Ook zonder het hebben van een duidelijke bestuurlijke opdracht leert de ervaring dat het samenstellen van een dergelijk instrument uiteindelijk wel wordt gewaardeerd. In gebiedsgerichte processen in de regio wordt ook duidelijk dat het schakelen tussen schaalniveaus vaak niet vanzelf gaat. Zowel Rijk als provincie moet soms de rol nadrukkelijker spelen en daarbij dus ook af en toe een knoop doorhakken.

In veel regio’s blijkt dat de optelsom van alle opgaven niet past in de beschikbare ruimte. Tel daar factoren bij op (zoals de beperkte capaciteit, weinig middelen en lastige politiek-bestuurlijke situaties) en je zou er moedeloos van worden. Gelijktijdig kunnen we niet anders en ook private en maatschappelijke partners zijn vaak welwillend om mee te bouwen aan een gezamenlijke empirische basis.

Co Verdaas benadrukt dan ook dat het de verantwoordelijkheid van een professional is om het bestuur te spiegelen en op die manier een heldere opdracht af te dwingen. Daarbij is het vaak nodig te prioriteren (wat doen we wel en wat niet?) en de juiste partijen hierbij te betrekken. De sessie maakt duidelijk dat dé oplossing niet voorhanden is. Wel biedt de gedachtewisseling hopelijk energie en enige richting om met elkaar een volgende stap te zetten.

C: Organisatiekracht in GO: publiek-publiek en publiek-privaat

Om de langdurige samenwerking tussen partijen in een gebiedsontwikkeling te organiseren bestaan er verschillende samenwerkings- en organisatievormen, die per project maar ook door de tijd heen variëren. Wat zijn de voor- en nadelen van de organisatiemodellen, waarop wordt de keuze voor een type model gebaseerd, en passen we nog wel de juiste modellen toe voor de integrale opgaven van vandaag en morgen?

Modellen van publiek-private samenwerking

‘Modellen van publiek-private samenwerking’ door Friso de Zeeuw (bron: Friso de Zeeuw)

Waalfront: joint venture

Aan de hand van drie projecten trekken we lessen uit de praktijk, te beginnen met Waalfront Nijmegen. In deze joint venture werken BPD en de gemeente Nijmegen sinds 2005 gezamenlijk aan een binnenstedelijke transformatie. Het betreft een complexe opgave, met niet alleen 2.400 woningen, maar ook lastige vraagstukken omtrent milieuproblemen, waterveiligheid en verbinding met de buurt. De gemeente zocht daarom middels een tender naar kennis, capaciteiten en financiële draagkracht. Dit resulteerde in een innige samenwerking op basis van duidelijke ‘huwelijkse voorwaarden’: wederzijds begrip vanuit publieke en private kant was daarbij essentieel. Op de vraag of hij het nu weer zo zou organiseren, antwoordt Chrétien van Essen, co-projectdirecteur van het ontwikkelbedrijf, volmondig ja. De samenwerking draait niet enkel om geld. “Het gaat ook over het gevoel dat het een gezamenlijke opgave is.” Dat gevoel wordt gevoed door de joint venture (letterlijk: een avontuur dat gezamenlijk wordt aangegaan) goed te stimuleren.

Hart van Zuid: concessie

Het tweede project, Hart van Zuid in Rotterdam, betreft eveneens een complexe opgave in een stadsdeel met veel problemen, waar 1.350 nieuwe woningen worden gecombineerd met veel grootschalige voorzieningen. Jesse Flink, projectdirecteur van het projectbureau, legt uit dat deze complexiteit ervoor zorgde dat formalisering van de samenwerking een must was. Dit heeft in 2014 geresulteerd in een concessieovereenkomst tussen de gemeente, Ballast Nedam en Heijmans, in de vorm van een DBFMO voor 20+ jaar. Net als bij de Nijmeegse joint venture biedt dit model inzicht in elkaars cultuur en werkwijze, en biedt het de mogelijkheid om ‘zoet en zuur’ in het gebied met elkaar te combineren. De concessie daarentegen kan ook leiden tot ‘contractfetisjisme’, wat de vraagt oproept of partijen in dit model voldoende in staat zijn om in te spelen op externe ontwikkelingen.

Eindhoven: publiek-publieke uitvoering

In Nijmegen en Rotterdam is de organisatievorm al enige tijd geleden gekozen, maar in Eindhoven staan partijen juist aan de vooravond van die stap. Onder de noemer ‘Internationale Knoop XL’ werkt de gemeente aan een gigantische infrastructuuropgave die tevens kansen biedt tot gebiedsontwikkeling. Robbert de Mug, strategisch adviseur van de gemeente, legt uit dat de gemeente dat nooit alleen voor elkaar kon krijgen, en dus de samenwerking zocht. Belangrijke overweging daarbij was dat het verkrijgen van schaarse rijksmiddelen in de huidige fase essentieel is, met name voor de mobiliteitsknoop. Een sterke propositie richting het Rijk is dus essentieel. Mede daardoor is een samenwerking met de Provincie Noord-Brabant tot stand gekomen, die naar alle waarschijnlijkheid binnenkort leidt tot een gezamenlijke bv. Voor het middenbestuur vraagt dit een ‘DNA-switch’, zo legt Kim Knijff van de provincie uit: van een adviserende en beleidsmatige rol gaan ze opeens risicodragend deelnemen. In ruil daarvoor krijgt het verbrede kansen om impact te genereren voor de gehele Brainportregio.

Aanzet tot verklaringen voor langjarige samenwerking

‘Aanzet tot verklaringen voor langjarige samenwerking’ door Leerstoel Gebiedsontwikkeling (bron: Leerstoel Gebiedsontwikkeling)

De discussie met de deelnemers van de sessie smaakt naar meer. Er leven in de praktijk momenteel veel vragen rond dit thema. Afgesproken is dat de Leerstoel Gebiedsontwikkeling de komende periode dit thema nader invulling gaat geven.

D: Klimaatverandering en GO: bouwen in laaggelegen gebieden

Onder leiding van Ellen van Bueren (hoogleraar Management van Stedelijke Ontwikkeling TU Delft) gaan Zac Taylor (universitair docent TU delft), Kasper Spaan (senior beleidsadviseur klimaatadaptatie Waternet) en Stephan de Bie (programmamanager duurzaamheid Vesteda) met elkaar en de deelnemers aan de sessie in gesprek over klimaatverandering en gebiedsontwikkeling.

Stephan de Bie geeft aan dat een rapport van het World Economic Forum aanleiding is geweest voor woningbelegger en verhuurder Vesteda om het risico voor het vastgoed in kaart te brengen. Daar is in samenwerking met Sweco een begin mee gemaakt. Volgens De Bie blijkt dit een ingewikkelde exercitie te zijn omdat het aan veel relevante data ontbreekt.

Zac Taylor doet onderzoek naar klimaatrisico’s en gebiedsontwikkeling en probeert daarvoor handelingsperspectieven te bieden.

Kasper Spaan is ervan overtuigd dat als gevolg van klimaatverandering de 100 procent veiligheid zoals die in Nederland door de overheid wordt gegarandeerd niet meer houdbaar is. Volgens hem gaat het erom inzicht te krijgen wie risico lopen en hoe we risico’s (ook mondiaal) kunnen delen. “We zullen risico’s moeten accepteren.”

Volgens Spaan is het beleid gebaseerd op kennis van gisteren. Daarom pleit hij voor het ontwikkelen van nieuw soort watermanagement, waarbij niet zozeer geprobeerd wordt risico’s tegen te gaan, maar daarop in te spelen, onder andere met behulp van de methode van ruimtelijke adaptieve strategieën. Van Bueren noemt ook de klimaatadaptieve aanpak in Dordrecht als goed voorbeeld.

Taylor wijst op de bijzondere lange traditie van collectieve aanpak van klimaatrisico’s in Nederland. Spaan ziet daar in de komende tijd een einde aan komen en verwacht meer financiële differentiatie op basis van klimaatrisico’s als het gaat om huur- en koopprijzen. “Je ziet in de Verenigde staten al gebeuren dat beleggers in bepaalde gebieden niet meer investeren.” Voor Vesteda zijn klimaatrisico’s in Nederland vooralsnog geen go/no go issue.

Bouwen met risico

Van Bueren vraagt zich af hoe de opgave om veel woningen te bouwen mogelijk is in de context van klimaatverandering en alle risico’s die daarbij horen. Spaan noemt water en de ondergrond als leidend principes voor het ontwikkelen van gebieden.

Voor een deelnemer is dit aanleiding om op te merken dat we misschien anders moeten gaan nadenken over ondergrondse parkeergarages en WKO-installaties die veel ruimte in de ondergrond vragen. Dit leidt bij andere deelnemers tot vragen: wat accepteren we op welke plek aan tijdelijke overlast? Aan welke knoppen kunnen we draaien om risico’s tot welk niveau toe te staan? Hoe kunnen we klimaatverandering in alle processen van gebiedsontwikkeling meenemen?

Er staan, kortom, nog veel vragen open om de (mogelijke) gevolgen van klimaatverandering voor gebiedsontwikkeling duidelijk in beeld te krijgen. Vragen of opmerkingen hierover? Neem dan contact op met Ellen van Bueren via E.M.vanBueren@tudelft.nl.

E: Innovatie en GO: ontwikkelen en innoveren tegelijk

De strijd om de ruimte wordt in de stad steeds feller, maar bedrijven trekken ondanks de druk op de woningmarkt niet langer (altijd) aan het kortste eind. Hoe gaan ontwikkelaars van bedrijventerreinen om met de snel veranderende maatschappelijke behoeften en hieraan gerelateerde eisen van overheden en beleggers?

De casus Blue Gate Antwerp staat centraal in de sessie. Peter Garré, CEO van de Belgische vastgoedontwikkelaar Bopro, laat zien welke plannen er liggen voor de voormalige petroleumhaven aan de zuidzijde van Antwerpen. De komende jaren wordt het gebied getransformeerd naar een klimaatneutraal bedrijventerrein voor duurzame, innovatieve bedrijven - en zonder woningen, terwijl ook in België de druk op de woningmarkt enorm is.

SKGJaarcongres2022

‘SKGJaarcongres2022’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Om ervoor te zorgen dat de groene ambities van het terrein ook waargemaakt worden, liggen er voor bedrijven die zich willen vestigen een aantal voorwaarden. Zij moeten niet alleen circulair bezig zijn, maar zijn ook verplicht deel te nemen aan circulaire samenwerkingen. Daarnaast moeten ze voldoen aan strenge milieutechnische vestigingsvoorwaarden of moet er een duidelijk plan komen om tot dat niveau te komen.

Garré erkent dat dit proces meer tijd vraagt dan gedacht, maar toch wordt er vastgehouden aan het plan. Dat is ook direct zijn advies voor ontwikkelaars van dit soort terreinen: “Stel vanaf het begin hoge doelstellingen op voor de lange termijn. Het pad ernaartoe mag wat slingeren, maar verander de doelstellingen niet. Ook niet als de druk van buitenaf toeneemt.”

In de paneldiscussie staat de vraag centraal of zulke ontwikkelingen ook in Nederland mogelijk zijn. Versnipperd grondeigendom maakt de vergelijking wel wat lastig. Dirk Diels, aanwezig namens de gemeente Antwerpen, vertelt hoe Blue Gate ondanks alle druk van buitenaf toch stug door blijft ontwikkelen. “Er is beleidsmatig een point of no return gecreëerd. De druk vanuit de woningmarkt blijft hoog, maar laat zien dat een innovatief bedrijventerrein een meerwaarde kan creëren.”

Bart Vink, die als raadslid voor D66 in Amsterdam schriftelijke vragen stelde over het verdwijnen van de bedrijvigheid uit de stad, vindt de Antwerpse plannen aantrekkelijk. “Het is mooi om te zien dat bedrijvigheid een positie krijgt. Je kan wel keer op keer zeggen dat de transitie van lineair naar circulair belangrijk is, maar dat kost ruimte. Dat vergeten wij in Amsterdam. Je ziet het conflict aankomen.”

F: Forum GO Barometer: de staat van het vakgebied

G: Rechtvaardige GO: maximaal, gelijk, voldoende, vrij

Bij de sessie ‘Rechtvaardige GO’ wordt ingegaan op hoe de dilemma’s in de zoektocht naar een rechtvaardige stad tot uiting komen bij gebiedsontwikkeling. Gespreksleider Mirjam Fokkema (senior projectleider Platform31) inventariseert eerst of de deelnemers ervan overtuigd zijn dat zij werken aan een rechtvaardige stad. Hierbij komen vragen naar voren zoals of we moeten streven naar verbetering voor iedereen, of juist kijken hoe we de mensen kunnen helpen die dit het hardst nodig hebben. Dit raakt direct aan de concepten waarmee Edwin Buitelaar (senior onderzoeker en programmaleider PbL/bijzonder hoogleraar UU) in zijn boekje ‘Maximaal, gelijk, voldoende, vrij’ perspectieven geeft op de rechtvaardige stad.

In zijn presentatie geeft Buitelaar uitleg over hoe rechtvaardigheid in vier perspectieven gezien kan worden: de Welvarende Stad, Egale Stad, Voorzienende Stad en Vrije stad. De Welvarende Stad gaat over hoe de optelsom van individuele welvaart zo groot mogelijk gemaakt kan worden. De Egale Stad gaat over de verdeling: des te gelijker verdeeld, des te rechtvaardiger. De Voorzienende Stad houdt in dat niet iedereen hetzelfde hoeft te hebben, maar iedereen wel genoeg. En de Vrije Stad gaat over het institutionele raamwerk waarbinnen stedelijke ontwikkeling zich ontvouwt en dat die vrijheden en gelijke rechten moet garanderen. Er bestaan spanningen tussen de perspectieven, want een volledige rechtvaardige stad bestaat niet.

SKGJaarcongres2022 sessie G

‘SKGJaarcongres2022 sessie G’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Daarnaast is de vraag hoe de concepten toegepast kunnen worden in de praktijk. Deze koppeling met de praktijk noemt Margo Meijer (programmadirecteur Merwedekanaalzone, Gemeente Utrecht) bij het delen van haar ervaringen bij de ontwikkeling van de Merwedekanaalzone. Bij deze ontwikkeling is niet direct met rechtvaardigheidstermen naar de raad gegaan, maar deze afwegingen zitten wél in de gemaakte keuzes. De casus Merwedekanaalzone zorgt daarmee voor een beschouwing over wat betaalbaarheid is en hoe dit wordt bepaald, voor wie woningen toegankelijk moeten zijn en of een stap terug doen van de auto leidt tot minder rechtvaardigheid. De casus geeft inzicht in hoe de discussie van een rechtvaardige stad naar voren komt bij gebiedsontwikkeling en hoe hiermee kan worden omgegaan.

Het praktijkvoorbeeld en het daaruit vloeiende gesprek met de deelnemers legt goed de dilemma’s voor een rechtvaardige stad bloot. De rechtvaardigheidsperspectieven ondersteunen het gesprek hierover en helpen om de bijkomende dilemma’s te duiden. Daarnaast zijn ze behulpzaam om het maken van keuzes te stimuleren en helder te krijgen wat men op project- of stedelijk niveau bijdraagt vanuit een specifiek rechtvaardigheidsperspectief.

H: Data en GO: de mogelijkheden en barrières van datagebruik

Nee, techniek is niet het probleem, daar zijn de twintig deelnemers aan de kennissessie ‘data & gebiedsontwikkeling’ (naar aanleiding van de gelijknamige publicatie door de SKG Kring van Adviseurs die deze middag werd gepresenteerd) het roerend over eens. Maar toch vindt de vakwereld het lastig om écht een plek te geven aan data binnen gebiedsontwikkeling. Want wat te doen met de enorme versnippering van data over silo’s, formaten en beschikbaarheid? Hoe zorg je ervoor dat we het eens zijn over wat die data eigenlijk betekent? Hoe vertaal je data(analyse) naar concrete adviezen? En hoe bereik je daarmee de mensen die de grote beslissingen maken?

Een gebiedsontwikkelaar uit Den Bosch illustreert de gebrekkige staat van data in gebiedsontwikkeling met haar ervaringen. “We deden mee aan een citydeal hierover, maar zijn er na een half jaar uitgestapt. We konden gewoon geen overeenstemming krijgen over welke data nodig was, laat staan dat techneuten, ambtenaren en ontwikkelaars elkaars taal begrepen.”

Beïnvloedbare data

Ter inspiratie vertelt Aeisso Boelman (partner bij Fakton) wat de sector vastgoed al doet met data. Toepassen kan zeker, is zijn conclusie, maar niet zonder slag of stoot. Zo ligt de focus in Boelmans wereld nog te vaak op het verzamelen van data (ten koste van de daadwerkelijke analyse), en de interpretatie ervan zorgt voor veel discussie. Boelmans advies: werk in gebiedsontwikkeling aan standaarden voor datatoepassing, net zoals die er op gebouwniveau zijn voor circulariteit, binnenklimaat en luchtkwaliteit.

SKGJaarcongres2022 sessie H

‘SKGJaarcongres2022 sessie H’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Hank Groenhof (COO Springco) vertelt hoe placemakers al hun voordeel doen met data. “Zij kunnen wel per wijk vertellen welke voorzieningen er nodig zijn om de plinten juist te vullen, maar wil je dat opschalen naar groter gebied, dan moet je data gebruiken.” Om die potentie te benutten, benadrukt Groenhof, moet data wel een centrale plek in gebiedsontwikkeling krijgen. “Dus zeker niet pas aan het einde van het proces, maar juist aan het begin, om het gesprek te voeren over wat er nodig is.” Ook benadrukt hij dat (de interpretatie van) data beïnvloedbaar is. “Houd je bij de feiten, en beperk jezelf bij de analyse tot onderwerpen en interpretaties waar je écht iets over kan zeggen.”

Data-platform

In de afsluitende discussie komen vier suggesties naar voren om de situatie te verbeteren. Ten eerste: we moeten ons realiseren dat de belofte van data te groot was (zie onder meer de teleurstellingen rondom de datagedreven ontwikkelingen Sidewalk Labs in Toronto en Brainport Smart District in Helmond). Ten tweede: data heeft een doel nodig, je kunt er niet zomaar iets mee doen. Ten derde: domeinkennis is essentieel om iets nuttigs te doen met data, anders stel je er de verkeerde vragen aan. En ten vierde: zet bij datatoepassingen de gebruiker en zijn behoeftes centraal.

Afsluitend suggereert een deelnemer of de SKG niet bij uitstek de organisatie is die het voortouw kan nemen om een platform aan te jagen waar de vakwereld zijn data kan delen, zodat de beschikbaarheid en betrouwbaarheid ervan aangejaagd wordt. Wordt vervolgd dus.

I: Omgevingsrecht in GO: versnelde procedures en zorgvuldige partnerselectie

Versnelde procedures en zorgvuldige partnerselectie staan centraal in deze sessie. Vier experts vertellen hun visie op de (on)mogelijkheden rond de verkorte procedures in de ruimtelijke ontwikkeling, partnerselectie en kostenverhaal. Fred Hobma (Associate professor of Planning and Development Law TU Delft) schetst als gespreksleider aan het begin van de sessie de huidige situatie op de woningmarkt. Zat er in 1970 gemiddeld ‘maar’ 33 maanden tussen een principeovereenkomst en de start van de bouw, nu is dat al opgelopen tot 90 maanden.

Zijn punt: de bouwtijd is niet opgelopen de laatste jaren, maar de procedures zijn ingewikkelder geworden. Hoe kan dat? Het omgevingsrecht krijgt soms de schuld (door opgelopen vergunningstermijnen en uitgebreidere beroepsprocedures), maar kan juist ook als oplossing worden gezien. De Omgevingswet kan volgens Hobma gemeenten meer bevoegdheden geven, bijvoorbeeld rondom de vaststelling van geluidsniveaus.

Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling, laat zijn licht schijnen over de mogelijkheden die er zijn om deze procedures te verkorten. Want, zegt hij, de ambitie is er wel tot verkorten, maar er komt nog helemaal niets van terecht. Sterker nog, volgens De Zeeuw is de situatie alleen maar gecompliceerder geworden. Zo lijken de mogelijkheden in stikstof-belaste gebieden alleen maar kleiner te worden.

SKGJaarcongres2022 sessie

‘SKGJaarcongres2022 sessie’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Van de invoering van de Omgevingswet verwacht De Zeeuw proceduretechnisch ook niet heel veel. “De invoeringsstuipen van zo’n nieuwe wet gaan ons parten spelen.” Wat betreft het Didam-arrest ziet hij het een stuk positiever in. “We moeten niet overdrijven, daar leren wij vast mee leven.” Maar ondanks die meevaller denkt De Zeeuw niet dat de oplossing voor het probleem van de procedures in de wetgeving kan worden gevonden. “Het zal moeten komen van winst in processen buiten de wet om, zowel publiek als privaat.”

Patrick Esveld, (partner/directeur AKRO Consult), zoekt de oplossing vooral in de keuze van partnerselectie in plaats van planselectie. “Samenwerken is key. Gebruik daarom partnerselectie als middel voor versnelling én inkoop van kennis en capaciteit. Kost wel meer tijd, maar planselectie is veel statischer.”

Tot slot pleit Frits Dinkla, projectleider en adviseur bij Rho, voor nieuwe mogelijkheden door het kostenverhaal. “Het is een modern en flexibel instrument. Het spel tussen markt en overheid is heel lang getolereerd, maar nu moet het kostenverhaal een integraal onderdeel worden van het omgevingsplan. Dan krijg je een instrumentenbox die beter in staat is met verschillende tijden om te gaan en ontstaat er meer flexibiliteit voor marktpartijen.”

J: Investeren in integrale GO: vertrouwen in de waarde van gebiedsontwikkeling

Een integrale aanpak in gebiedsontwikkeling levert veel maatschappelijke (meer)waarde op en het koppelen van ruimtelijke opgaven is bittere noodzaak. Toch zijn overheden en marktpartijen terughoudend om langjarig in integrale projecten te investeren. Wat zeggen de cijfers over de baten van gerealiseerde infrastructuur en publieke voorzieningen? En hoe kunnen we collectieve zaken blijven bekostigen, als het Rijk de rekening niet kan oppakken?

Drie soorten waardemakers in gebiedsontwikkeling

‘Drie soorten waardemakers in gebiedsontwikkeling’ door Leerstoel Gebiedsontwikkeling (bron: Leerstoel Gebiedsontwikkeling)

Frits Bos van het CPB laat aan de hand van onderzoek naar de ondertunnelingen in Maastricht (snelweg) en Delft (spoor) zien dat infrastructuur kan resulteren in forse waardestijgingen in de omgeving, tot wel 40% van de investeringswaarde. Dat zijn enkel nog maar de financiële baten: de brede-welvaarteffecten zoals geluid en schone lucht komen daar nog eens bovenop. Het is echter niet eenvoudig die baten ook te incorporeren in de businesscase. Dit komt deels doordat de baten niet altijd belanden bij de partijen die ze veroorzaken. Zo kunnen zorgkosten dalen als een ontwikkelaar of gemeente investeert in een gezonde leefomgeving, maar komt dat financieel gezien ten bate van zorgverzekeraars en de rijksoverheid.

De Leerstoel Gebiedsontwikkeling werkt met het CPB samen om het begrip brede welvaart beter in de MKBA-benadering te verankeren, want ook psychologische en politieke factoren spelen een rol. CPB-onderzoek laat bijvoorbeeld zien dat de betalingsbereidheid voor minder geluidsoverlast significant hoger is dan voor schonere lucht. Allebei leveren baten op, maar geluid is beter merkbaar; de systematiek van MKBA’s en brede welvaart moet hier beter inzicht in gaan bieden. Daarnaast is het dan nog de vraag wat de politici met die inzichten doen als er eenmaal een besluit voor een grote publieke investering in gebiedsontwikkeling voorligt. De sprekers en het publiek beamen: in die besluitvorming spelen in de praktijk vaak tal van andere overwegingen mee.

Effectmeting van ondertunneling Delft spoorzone en A2 Maastricht

‘Effectmeting van ondertunneling Delft spoorzone en A2 Maastricht’ door CPB (bron: CPB)

De relevantie van nadenken over investeringskracht werd in de sessie op het SKG Jaarcongres verder onderstreept door Theo Stauttener van Stadkwadraat. Hij legde uit dat grond en vastgoed steeds meer in elkaar overlopen, waardoor we in de praktijk van gebiedsontwikkeling overgaan naar een continue waardecreatie: vanaf initiatief tot diep in de gebruiks- en beheerfase van een gebied. Bijdragen voor investeringen die randvoorwaardelijk zijn voor een goed functionerend gebied komen echter - bij gebrek aan een ander systeem - nog steeds hoofdzakelijk uit de grondexploitatie.

Ook kleinere collectieve opgaven, zoals placemaking en behoud van voldoende betaalbare werkplekken, vragen om collectieve bekostigingsvormen. Dergelijke opgaven zijn immers gebaat bij commitment en bijdragen van álle betrokken partijen. Het ‘naar voren halen’ van waarde die zich voornamelijk in gebruiks- en beheerfase ontwikkelt is daarbij noodzakelijk. Durven overheden en marktpartijen dit gezamenlijk te organiseren? Promovendus Simon van Zoest van de Leerstoel Gebiedsontwikkeling zal hierover nader met partijen in gesprek gaan.

K: Ontwerpen voor integrale GO: van verbeelding tot uitvoeringskracht

Hoe kom je van verbeelding naar uitvoeringskracht? Of misschien nog wel specifieker: hoe kan ontwerpen een vliegwiel worden voor ontwikkelingen? Jutta Hinterleitner (onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling) en Arjen Spijkerman (voormalig H+N+S Landschapsarchitecten) geven hier concrete voorbeelden en inzichten over, en gaan in gesprek met de zaal onder leiding van Paul Gerretsen (directeur Vereniging Deltametropool).

In haar presentatie vertelt Jutta Hinterleitner over hoe vliegwielen een belangrijke rol kunnen spelen en hoe die vliegwielen elkaar kunnen beïnvloeden. Het vliegwielbeleid is moeilijk. Je moet namelijk van een visie naar een uitvoerbaar plan komen zonder beschikbare handleiding. Elke opgave is anders. Door het inzetten op vliegwielen (bijvoorbeeld infrastructuur en woningbouw) krijg je knoppen waar je aan kan draaien. Met deze knoppen kan een visie worden bijgesteld en uiteindelijk tot ontwikkeling worden gebracht.

Het is wel belangrijk dat een vliegwiel goed verankerd wordt in het beleid om het tot een succes te laten worden. Een voorbeeld hiervan is de IJmeerverbinding tussen Amsterdam en Almere. Deze verbinding, voortgekomen uit verschillende ontwerpverkenningen, werd in opeenvolgende beleidsdocumenten en structuurvisies verankerd, en dat op een slimme manier. Door de uitvoering van een dergelijke infra-verbinding te koppelen aan aantallen woningen, grijpen verschillende ontwikkelingen in elkaar.

Arjen Spijkerman laat het ontwerpen aan vliegwielen zien aan de hand van een voorbeeldproject ‘Energieknooppunt Notter Zuna’. In deze opgave staat energie centraal. De noodzaak van energieopslag – het net kan lokaal opgewekte stroom niet verwerken – brengt de bewoners, ondernemers en boeren van het gebied bijeen in een coöperatie. Deze onderzoekt mogelijkheden om energieknooppunten te ontwikkelen, die het gebied voorzien van stroom, groen gas en misschien ook waterstof. Hieraan gekoppeld worden thema’s als water en vrije tijd, maar ook de verduurzaming van boerenbedrijven. Het nadenken over en ontwerpen aan energie dient dus als vliegwiel voor de gehele ontwikkeling van het gebied.

Tijdens de discussie komen een aantal punten naar voren. Allereerst de noodzaak cross-sectoraal en integraal te denken. Deze manier van denken zouden architecten, stedenbouwkundigen en alle andere partijen vaker moeten toepassen, om van ontwerpvisies naar vliegwielen voor uitvoering te komen.

Ook werd benoemd dat er een spanningsveld ontstaat tussen iets wat getekend is (schetsontwerp) en de ruimte die in de uitvoering nodig is voor aanpassing van de plannen. Vaak zien niet-ontwerpende partijen tekeningen als iets vaststaands, terwijl ze juist bedoeld zijn om verhalen ‘open te maken’ die eerder niet gezien werden. Het ontwerp moet hierin niet sturend zijn, maar meebewegend, en het moet ruimte bieden om het verhaal verder te ontdekken.

Toch blijft het lastig om dit te integreren in gebiedsontwikkelingen. Er zijn geen vaste recepten, maar er komen steeds meer best practices, die laten zien dat ontwerpend onderzoek tot gedeelde visies, gezamenlijke doelen en vliegwielen in de uitvoering kan zorgen.

L: GO in het openbaar bestuur: over omgaan met onzekerheid

Omgaan met onzekerheid is iets wat wij mensen niet graag doen. We maken dingen graag concreet, dekken risico’s af en werken het liefst met scenario’s. Echter, onzekerheid kan soms voor mooie kansen zorgen binnen een proces.

Naar het omgaan met onzekerheid, met name bij beleidsmakers binnen het ruimtelijke domein, heeft Klaas Veenma de afgelopen 8 jaar promotie-onderzoek gedaan. Door zo snel mogelijk onzekerheden proberen af te dekken, ontstaat vaak een voor velen ongewenste uitkomst van een lang en moeizaam proces. Participatie van stakeholders, de interactie tussen beleidsmakers en volksvertegenwoordigers, het zijn allemaal voorbeelden waarbij het liefst zo snel mogelijk onzekerheidsreductie wordt toegepast.

Volgens Veenma zijn er manieren waarop we onzekerheid in het proces kunnen meenemen. Allereerst door niet te snel te trechteren tijdens het beginstadium en als tweede ‘joint fact finding’ toe te passen, waarbij stakeholders gezamenlijk betrokken worden bij het onderzoek.

SKGJaarcongres2022 sessie H

‘SKGJaarcongres2022 sessie H’ door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Binnen het omgevingsrecht is onzekerheid uit den boze, zegt Jan Reinier van Angeren (partner bij Stibbe). Flexibiliteit binnen omgevingsrecht is iets dat nog maar amper bestaat, maar is wel iets waar we graag naar toe willen. Als voorbeeld: Er wordt een weg van 10 meter breed aangelegd, alleen de locatie kan nog 2 of 3 meter opschuiven. Er zou een bestemmingsplan gemaakt kunnen worden of een aanvraag ingediend kunnen worden voor een stuk van 15 meter breed zonder dat exact bekend is waar de weg van 10 meter komt te liggen. Echter, dit zorgt ervoor dat alle onderzoeken en, berekeningen gemaakt moeten worden voor een weg van in potentie 15 meter, of alle denkbare variaties van een weg van 10 meter binnen de strook van 15 meter breed. Dat dilemma hebben we nog niet opgelost.

De balans tussen rechtszekerheid en flexibiliteit (onzekerheid) is een gekend en klassiek dilemma binnen het omgevingsrecht. De omgevingswet probeert meer in te spelen op de behoefte aan flexibiliteit. Het middel dat nu veelal wordt gekozen, is het gebruik van open normen die je mag uitwerken door middel van beleidsregels - maar dan moet het wel heel duidelijk zijn binnen welke bandbreedte de beleidsregels vallen.

Al met al blijft onzekerheid lastig. Beeldvorming rondom dit thema kan al enorm verschillen. Onzekerheid wordt vaak als iets negatiefs ervaren, terwijl het zoals Veenma aangaf juist voor kansen kan zorgen. Relevant is ook op welke schaal onzekerheid plaatsvindt. Zo hebben ruimteclaims voor een provincie een heel andere betekenis dan voor die ene boer in dat gebied. De natuurlijke drang naar controle zal blijven, maar het advies luidt: omarm onzekerheid en laat af en toe de controle even los, en maak het bespreekbaar, ook in de bestuurskamers!

Cover: 'SKGJaarcongres2022 Plenair' door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Auteur

SKG logo
Team SKG

The Dutch Foundation for Area Development Knowledge

Bekijk alle artikelen