BOSS Almere Vogelvlucht juli 2022 uitsnede door Timpaan (bron: Timpaan)

Timpaan brengt bewoners onder dak in hun eigen bos: “We varen onze eigen koers”

5 januari 2023

6 minuten

Casus Een duurzame villawijk met kavels van 1.500m2 met daarop één woning: het project Boss Almere is een opvallende gebiedsontwikkeling. In gesprek met ontwikkelaar Timpaan komen de valkuilen en kansen naar boven van strak afgebakende publieke randvoorwaarden – die al tien jaar oud waren en niet mochten worden aangepast.

Wie op Google Maps inzoomt op het Cirkelbos in Almere ziet daar een opvallend stukje landschap. Het lijkt op de satellietfoto’s een jong bos, pas geplant. De oplettende kijker zal opmerken dat het gebied er twee jaar geleden nog heel anders uitzag. Het was toen een lap landbouwgrond, zo één waar er in de provincie Flevoland talloze van zijn.

Het gebied, zeventien hectares dichtbij Almere-Haven, wordt nu langzaamaan onderdeel van datzelfde Cirkelbos. Gebiedsontwikkelaar Timpaan transformeerde dit stuk landbouwgrond naar een duurzame villawijk die één wordt met het bos eromheen, met royale kavels van 1.500 vierkante meter.

Afwijken geen optie

In die enorme kavels ligt meteen ook de uitdaging. De hectares zijn bestemde grond en er mocht niet afgeweken worden van het bestemmingsplan dat de gemeente Almere bijna tien jaar eerder opgesteld had. In dat bestemmingsplan was opgenomen dat iedere kavel in Landgoed Overgooi, de wijk waar Boss ontwikkeld is, minimaal 1.500 vierkante meter groot moet zijn met maximaal één woning erop. De gemeente wilde voor dit project niet afwijken van de kavelgrootte zoals die in het bestemmingsplan opgenomen was.

Er zijn sinds het begin van de bouw al ongeveer duizend bomen geplant in het gloednieuwe bos

“Een voordeel en een nadeel”, noemt Ingeborg de Jong dit gegeven. De directeur van Timpaan zag het niet meteen zitten om 66 villa’s te bouwen met daarbij een tuin zover het oog reikt. “Dat willen kopers niet, want dat betekent elk weekend grasmaaien. En bovendien paste deze kavelgrootte niet bij het beeld dat we hadden bij de gebiedsontwikkeling van ‘wonen in je eigen bos’ wat wij graag verder wilden uitwerken. Dat maakt dat we op een gegeven moment zeiden: dan gaan we onze eigen koers varen.”

Gemeenschapsgrond

Timpaan ontwikkelde een concept dat op meerdere vlakken opvallend te noemen is. In plaats van losse tuinen ‘waar je anders het gras zelf moet maaien of de bloemetjes moet zaaien’, is het grootste gedeelte van het gebied gemeenschappelijk gemaakt, zo legt De Jong uit. Dat betekent dat de bewoners gezamenlijk zorg dragen voor het bos dat wordt aangeplant. “Dat vind ik een ijzersterke combinatie, in de sfeer van villawijken in ‘t Gooi en op de Utrechtse Heuvelrug. En dat wordt ook zo ervaren door kopers.”

Bungalow-constructie

Via een VvE-constructie zijn alle bewoners eigenaar van het gemeenschappelijke bos. Van het stuk grond dat iedere bewoner bezit, is ruwweg 600m2 bestemd voor privégebruik. De rest is ook eigendom van de bewoners, maar alles is opgenomen in drie VvE’s. Er zijn sinds het begin van de bouw, ongeveer twee jaar geleden, al ongeveer duizend bomen geplant in het gloednieuwe bos. Om de overgang van woning naar natuur zo natuurlijk mogelijk te laten verlopen, mogen er bijvoorbeeld geen schuttingen van hout rondom het privé stuk grond worden geplaatst.

BOSS, Almere door Timpaan (bron: Timpaan)

‘BOSS, Almere’ door Timpaan (bron: Timpaan)


Bovendien heeft Timpaan als gebiedsontwikkelaar zelf voor de voorzieningen in het gebied gezorgd. De aanleg van riolering, water en elektra, maar ook het ophalen van het vuilnis is via een constructie gegaan die geïnspireerd is op de werkwijze bij bungalowparken. Het beheer daarvan is ook weer in handen gelegd van de drie VvE’s – één per deel van de wijk.

Boss Almere is namelijk onderverdeeld in Boss Noord, Midden en Zuid. De laatste villa’s, in deelgebied Boss Midden, zijn afgelopen zomer in de verkoop gegaan. De eerste villa’s in Boss Noord zijn al opgeleverd. In Almere Overgooi is de ontwikkeling van de duurzame villawijk Boss de vijfde in een reeks fases sinds het einde van de jaren negentig van de vorige eeuw.

Toscaanse villa

De wijk Overgooi wordt gekenmerkt door ‘brede lanen en veelal onder architectuur zelfgebouwde villa’s’, waaronder een woning in de vorm van een gouden piramide en een Toscaanse villa. Timpaan koos voor Boss voor een eenduidig concept. Er zit variatie in de woningtypes, maar ze zijn wel duidelijk allemaal familie van elkaar. Het zijn bovendien allemaal houten woningen waarbij duurzaamheid voorop staat.

“Maar het bijzondere zit ook in het concept van de woonomgeving,” vertelt de directeur van Timpaan. “We hebben een bijzonder watersysteem aangelegd, met drainage en wadi’s erin zodat de waterbeheersing goed is.”

Het idee om een bos aan te planten in een VvE-constructie past bij deze tijd

Bovendien is er een groenplan ontwikkeld in samenwerking met Copijn Landschapsarchitecten en AW Groep. De Jong: “Copijn heeft ook nagedacht over bloeibogen en dat niet het ene moment alles bloeit en het andere moment er niks is. En dat kon hier ook, omdat het zo’n grote locatie is.” Er worden ook ontmoetingsplekken gecreëerd voor bewoners, vertelt Sharwin Mahadewsing, gebiedsontwikkelaar bij Timpaan. Zo komen er, ook mede vanuit praktische redenen, pakketboxen op het centrale punt van de wijk – dat voorkomt dat er steeds busjes door de wijk rijden. Er is ook een speelveldje dat voor zowel bewoners als bezoekers van het bos te bezoeken is.

Geen lift, maar grondbeheer

De zorg voor het bos is opgenomen in een beheerovereenkomst. “Dat moet je echt aan het begin doen, want als je dat aan de bewoners overlaat heb je zoveel meningen dat je het niet meer op één lijn krijgt. De een wil dat het gras elke week gemaaid wordt en de ander stelt voor dat je dat één keer in de drie maanden doet”, legt De Jong uit.

BOSS Zuid Straatbeeld door Timpaan (bron: Timpaan)

‘BOSS Zuid Straatbeeld’ door Timpaan (bron: Timpaan)


Omdat de inbreng van de huidige bewoners niet meegenomen is in die beheerovereenkomsten, was het soms lastig inschatten waar de belangstelling zou liggen. “Wij hadden toen de eerste woningen al waren verkocht, bedacht om een deelauto in het plan op te nemen, als tweede auto”, aldus De Jong. Maar daar kon niet iedere koper zich in vinden. “Dat is dus uiteindelijk niet gebeurd.”

Andere maatregelen, zoals hoe vaak het gras gemaaid wordt en wat de eigen bijdrage daarin is, zijn wel vastgelegd in de beheerovereenkomsten. De Jong: “Het is net als een VvE waar je samen verantwoordelijk bent voor de onderhoudskosten van de lift en voor gezamenlijk schilderwerk en het schoonhouden van de trappenhuizen. Hier ben je verantwoordelijk voor het grondbeheer.”

Het idee om een bos aan te planten in een VvE-constructie blijkt ook bij andere ontwikkelingen van Timpaan aan te slaan, vertelt De Jong. Het is een constructie die past bij deze tijd, vindt ze. “Als je de vergelijking trekt naar de jaren ’90, toen de Vinex-locaties tot ontwikkeling zijn gebracht en waar de focus lag op individualiteit, zie je dat dit werkt. Die manier van ontwikkelen – ‘het perceel is zo en zo groot en iedereen zet er een schutting omheen’ - is niet meer iets dat past in de huidige tijd. Het is ook niet wat we hier willen. En we zin blij dat de toekomstige bewoners die gedachte omarmen.”

Kijkmiddag Noord door Timpaan (bron: Timpaan)

‘Kijkmiddag Noord’ door Timpaan (bron: Timpaan)


Projectgegevens

Projectnaam: BOSS Overgooi

Gemeente: Almere

Essentie van de opgave: 66 vrijstaande woningen volledig geïntegreerd in een bos

Type gebiedsontwikkeling: Gebiedstransformatie

Omvang en programma: 65 vrijstaande woningen
Startmoment: 2021

Betrokken partijen: Timpaan, Copijn Landschapsarchitecten, Vastbouw, AW Groep

Samenwerkingsvorm: Ontwikkeling Timpaan

Wat maakt dit project bij uitstek bijzonder: Het openbare gebied (bos) wordt beheerd door drie Vereniging van Eigenaren die samen onder één stichting vallen.

Andere bijzonderheden: geen “harde” erfafscheidingen tussen het “te cultiveren vlak” en openbaar deel zoals schuttingen, maar natuurlijke erfafscheidingen zoals groenhagen.

Timpaan-ontwikkelaar Oscar Kamerbeek gaat in dit filmpje nader in op de natuuraspecten van het plan BOSS.


Cover: ‘BOSS Almere Vogelvlucht juli 2022 uitsnede’ door Timpaan (bron: Timpaan)


Tess van den Bossche door Tess van den Bossche (bron: LinkedIn)

Door Tess van den Bossche

webredacteur Gebiedsontwikkeling.nu


Meest recent

New York - June 2, 2018: A view down a busy avenue street, People walk on busy streets door Helen89 (bron: shutterstock)

Meer ruimte voor de voetganger is goed voor de stad, maar vergroot ook de ongelijkheid

Amerikaanse onderzoekers concluderen: krijgt de voetganger de ruimte, dan wordt een wijk aantrekkelijker en stijgen de vastgoedprijzen. Alleen groeit daarmee ook direct de sociale ongelijkheid in de steden.

Onderzoek

8 februari 2023

Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Veenendaal Oost in de Gelderse Vallei: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit keer brengen zij een bezoek aan Veenendaal Oost: “Een saaie naam: Veenendaal Oost, maar aangenaam om te wonen”.

Uitgelicht
Casus

8 februari 2023

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

7 februari 2023