Casus Het Eiland van Schalkwijk is een open, groen gebied, omringd door water midden in een verstedelijkte omgeving. Het eiland kent een rijke cultuurhistorie met onder meer de forten van de Hollandse Waterlinie. Om bestaande kwaliteiten te behouden en tegelijkertijd ruimte te bieden aan nieuwe initiatieven, zijn een structuurvisie, een beoordelingskader en een beoordelingsprotocol opgesteld. De gemeente Houten, de provincie Utrecht en het Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden (HDSR) hebben nauw samengewerkt bij de totstandkoming van de structuurvisie en blijven dat doen bij de beoordeling van initiatieven.
Eiland van Schalkwijk, Houten
-
‘Uitnodigingsplanologie als experiment - Afbeelding 1’
Foto: J. Dijkstra
Praktische lessen
- Een structuurvisie in combinatie met een beoordelingskader biedt ondernemers naast duidelijkheid ook veel ruimte om te komen met initiatieven.
- Beoordeel initiatieven op bijdrage aan het behoud van de landschappelijke kwaliteit, duurzaamheidsambitie en een financieel sluitende business case.
- Integrale benadering wateropgave; door aan te sluiten bij de wensen in het gebied.
- Slim functies combineren: handhaven van landbouw als economische drager door innovatie en combinatie met recreatie, cultuurhistorie, energie en educatie.
De initiatieven van ondernemers worden in dit gebied aan de hand van de structuurvisie en het beoordelingskader in overleg uitgewerkt en beoordeeld. De gemeente, provincie en het waterschap (HDSR) werken daarbij samen. Nieuwe ontwikkelingen moeten passen in het landschappelijk casco, dat wil zeggen bijdragen aan het behouden dan wel versterken van de unieke landschappelijke kwaliteit. Duurzaamheid, specifiek in een ambitie uitgewerkt voor het eiland van Schalkwijk, is onderdeel van de beoordeling. Dat wordt gedaan aan de hand van de drie P’s: People, Planet en Profit. Een voorwaarde is tevens dat bij elk initiatief van enige omvang een business case van de ondernemers wordt verlangd die financieel sluitend moet zijn (realisatie én voortgezette exploitatie).
Wieger Apperloo, Senior adviseur AT Osborne en Projectleider Eiland van Schalkwijk, over het doel van de gevolgde methodiek: de structuurvisie zorgt in eerste instantie voor planologische duidelijkheid. Lange tijd schortte het hieraan omdat het niet duidelijk was waar de benodigde woningen in de provincie Utrecht zouden worden gebouwd. Het Eiland van Schalkwijk was in de ogen van ontwikkelaars een geschikte kandidaat, met als gevolg dat zij de grond reeds hadden gekocht. De plannen van de omliggende gemeentes waren echter anders en voor de grootschalige woningbouw is definitief geen plek op dit groene eiland.
Een ander doel is het weer in beweging brengen van de grondmarkt. Deze zit op slot ten gevolge van de ingenomen grondposities, zoals hiervoor is beschreven. Doordat er een duidelijke structuurvisie is gecreëerd en duidelijke “spelregels” zijn vastgesteld, weet iedere ondernemer waar hij aan toe is en is er toch nog veel vrijheid om creatieve plannen van de grond te krijgen. De ondernemers worden in de structuurvisie expliciet uitgenodigd met initiatieven te komen. Deze vrijheid moet dus zorgen voor een flexibele vorm van planning, waarbij over een lange periode ruimte wordt gegeven aan verschillende initiatieven met behoud en versterking van de groene kwaliteiten van het gebied. Dat ontwikkelaars hierin meegaan, werd bevestigd tijdens een ontwikkelsessie over het eiland van Schalkwijk op 12 maart jl.. Ronald van Tol van AM Vastgoed stelde toen: "Wij zien onszelf ook als ontwikkelaars van initiatieven op het Eiland en niet alleen als ontwikkelaars van woningbouw". Om beweging te krijgen in de grondmarkt, kwam tijdens de ontwikkelsessie het idee naar voren om een 'grondbank' in het leven te roepen. Deze kan vraag en aanbod bij elkaar brengen, zodat ruil en (ver)koop van gronden wordt bespoedigd.
Cover: ‘Houten, Utrecht’ door Donaldb (bron: Shutterstock)
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
Door Rick de Boer
YP-redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | Assistent Projectleider Asset Management bij Arcadis
