platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Project

Van kantoren naar wonen aan de gracht

Van kantoren naar wonen aan de gracht

Gebiedstransformatie Bergwijkpark in Diemen

26 nov 2014 - Het is de grootste kantorentransformatie in Nederland en een van de grote gebiedsontwikkelingen op dit moment. In zes jaar tijd verandert het desolate verlaten kantorengebied Bergwijkpark in Diemen in een 'sfeervolle stadswijk' naar ontwerp van architect Sjoerd Soeters.

Half november zijn de definitieve plannen voor de nieuwe wijk Holland Park gepresenteerd en de sloop van de eerste van in totaal zes kantorenkolossen is inmiddels gestart. In januari gaan de eerste woningen in de verkoop en voor 1 mei is het slaan van de eerste paal voorzien, waarmee de bouw begint van de eerste zeshonderd van in totaal 3.400 woningen die samen de nieuwe wijk Holland Park maken. Met de transformatie van het verlaten kantorengebied Bergwijkpark wordt honderdduizend vierkante meter ongebruikte kantoorruimte uit de markt gehaald en krijgt de regio Amsterdam daar nieuwe woningen voor in de plaats. En daar is grote behoefte aan, weet projectontwikkelaar André Snippe. Hij is de drijvende kracht achter de transformatie van het kansloze kantorengebied.

Niks meer waard

Jaren geleden werd al duidelijk dat Bergwijkpark, dat eind jaren zeventig werd aangelegd, in het slop was geraakt en daar niet meer uit zou komen. De locatie, de indeling en uitstraling van de gebouwen maakten ze weinig aantrekkelijk voor bedrijven. En daar kwam het nieuwe werken, waarbij minder kantoorruimte nodig is, nog eens bij. Bergwijkpark had als kantorengebied geen toekomst meer en de leegstand liep in de afgelopen jaren op tot rond de negentig procent; in sommige gebouwen is nu zelfs al jaren niemand meer geweest. Voor de crisis was de situatie al zorgwekkend, daarna is de situatie er niet beter op geworden. Maar Bergwijkpark is niet het enige kantorengebied dat met grote leegstand kampt. Waarom lukt het hier dan wel om het gehele terrein te herontwikkelen? Belangrijk daarbij is dat de gemeente Diemen een actief ontmoedigingsbeleid heeft gevoerd richting de eigenaren van de ongewilde gebouwen. Wethouder Lex Scholten (PvdA): “We hebben geen tijdelijke functies toegestaan en aangedrongen op het afboeken van de waarde van de kantoorgebouwen. Wat niks meer waard is, moet ook zo in de boeken staan. We hebben de eigenaren geen hoop gegeven.” Doordat duidelijk werd dat het overbruggen van enkele jaren met tijdelijke functies geen optie zou zijn, hebben de eigenaren hun bezit uiteindelijk zo sterk afgewaardeerd dat herontwikkeling een serieuze optie werd.

Stadswijk

De gemeente is ook op zoek gegaan naar partijen die het gebied wilden herontwikkelen. Scholten dacht daarbij aan een stapsgewijze, organische ontwikkeling van het dertig hectare grootte gebied, zoals de afgelopen jaren steeds gebruikelijker is geworden. “Dat dat in deze tijd door één partij gedaan zou worden, heeft ons ook verrast,” zegt Scholten, die ‘dolgelukkig’ is dat er in het gebied weer wat gaat gebeuren. En die partij is het bedrijf van André Snippe, die nog maar tweeënhalf jaar geleden de potentie van het gebied zag. “Een deel van de gebouwen hebben we kunnen transformeren naar een campus voor studenten, met winkels, café´s en sportvoorzieningen. Daar is zelfs een wachtlijst voor. De andere gebouwen leenden zich niet voor transformatie. Sloop was de enige mogelijkheid om een aantrekkelijke stadswijk te maken.”

Op risico investeren

Door de transformatie van het kantorengebied was Diemen met de komst van de studentencampus al van vijftigduizend vierkante meter leegstaande kantoorruimte verlost, daar komt nu nog honderdduizend vierkante meter bij. De kantorenleegstand was in die gemeente jarenlang relatief hoog, maar ligt straks weer op een gezond percentage van vijf procent. Snippe investeert – op risico – samen met drie andere partijen die hij niet bij naam wil noemen, voor miljoenen in het gebied – uiteindelijk wordt voor ruim 700 miljoen aan waarde toegevoegd – en kan hij de woningen tegen aantrekkelijke prijzen aanbieden. “Dat komt omdat de grond hier veel goedkoper is en de kantoorgebouwen bijna niets meer waard waren. Wij hebben dit hele gebied in het dal van de crisis verworven. Daardoor kunnen we straks ook snelheid maken met de ontwikkeling van Holland Park.” De nieuwe stadswijk wordt in vijf fases op de markt gebracht en vervolgens gebouwd.

Beleggers

Snippe is met beleggers in gesprek over de overname van de woningcomplexen met vrije sectorhuurwoningen. Hoe de verhouding tussen koop en huur komt te liggen hangt nog van de interesse van beleggers af, maar volgens Snippe wordt met verschillende partijen gesproken. Zeker is dat er geen sociale huur in Holland Park komt. “Daarvan hebben we inmiddels genoeg in Amsterdam en omstreken,” aldus Snippe, die ook de openbare ruimte vernieuwt waarna die aan de gemeente wordt overgedragen.

Onderdeel van Amsterdam

Hoewel wethouder Scholten aan lagere dichtheden had gedacht omdat dat goed bij de rest van het door eensgezinswoningen gedomineerde Diemen zou passen, is hij tevreden met de plannen voor Holland Park. “Daarmee kunnen wij onze voorzieningen op peil houden.” De middenstand van het tussen Amsterdamse stadsdelen ingeklemde Diemen zal ongetwijfeld profiteren van de nieuwe wijk, maar Snippe kijkt nadrukkelijk naar Bergwijkpark als onderdeel van Amsterdam waar mensen stedelijk willen wonen. Een stadswijk met appartementen in eigentijdse architectuur, veel water, groen en prettige openbare ruimte, maar ook met buurtwinkeltjes en horeca om de hoek..

Sjoerd Soeters

Het stedenbouwkundig plan is getekend door Sjoerd Soeters, bekend van onder meer de Zaanse huisjes in het stadshart van Zaandam, voorziet in bouwblokken van vijf lagen. Net zoals voorbeelden Java-eiland in Amsterdan (ook van Soeters) en Sluseholmen in Kopenhagen, wordt ieder blok door meerdere architecten ontworpen waardoor in textuur en kleur afwisseling in de gevel ontstaat. Tien verschillende architectenbureaus – naast Soeters zelf onder meer Dam & Partners Architecten, Geurst & Schulze en Inbo Architecten – hebben voor het ontwerp van Holland Park getekend. Een deel van de woonblokken grenst direct aan het water, aan de rand van het plangebied moeten zeven kleine torens voor een extra accent zorgen. En zoals ook in zijn eerdere werk, besteedt Soeters veel aandacht aan een afwisselende openbare ruimte met pleintjes, binnenhoven en golvende straten, gericht op ontmoeting en verrassende zichtlijnen. In totaal gaat het om ruim drieduizend woningen, waar een kwart van de huidige bevolking van Diemen terecht zou kunnen.

Kansen in Diemen

Dat het centrum van Amsterdam binnen tien minuten te bereiken is via de prima openbaarvervoerverbindingen en ook met de fiets goed te doen is, wordt door Snippe steevast benadrukt. Maar als Amsterdam dan zo belangrijk is, waarom dan toch in Diemen bouwen? Volgens ontwikkelaar Snippe biedt Diemen veel kansen. “Er is hier in tegenstelling tot Amsterdam geen erfpacht, dus alles is eigen grond en de grondprijs ligt lager dan in Amsterdam. Er is een enorme behoefte aan woningen in de regio Amsterdam en hier kan je straks heel betaalbaar aan een gracht wonen. Wie wil dat nou niet?” Het gaat om vrijesectorhuurwoningen met een huur tot 950 euro en koopappartementen vanaf 139.000 euro vrij op naam en op eigen grond. De woningen variëren van 50 tot 120 vierkante meter groot. Snippe zegt ook een duurzame wijk te willen bouwen, waar de auto niet dominant zal zijn. Niet alleen met veel groen, maar ook door het gebruik van zonnepanelen, stadsverwarming en woningen die minimaal een energielabel A zullen hebben. En het beton van de gesloopte kantoren wordt op locatie hergebruikt.

Voorzieningen

In de naastgelegen Campus Diemen-Zuid waar al duizend studenten wonen, heeft Snippe geïnvesteerd in een aantrekkelijk voorzieningenniveau en dat wil hij ook in Holland Park doen. “Mensen vinden het prettig als er een slager, bakker en groenteboer op de hoek te vinden zijn.” De eerste bewoners hoeven overigens niet bang te zijn om de eerste periode zonder voorzieningen te zitten, want de winkels en café´s in de studentencampus zijn op loopafstand te bereiken.

Zie ook:

Auteur

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte