Van woonboulevard naar woonwijk: geleerde lessen voor transformatie

Lang uitgestrekte glazen gevels vol kleurrijke advertenties met koeienletters op eenlaagse grijzen blokkendozen en – als je geluk hebt – nog een grasveldje in de buurt. Nooit heb je er zorgen over parkeermogelijkheden want ruimte is er zat. Nederlandse woonboulevards aan de randen van onze steden lijken niet meer van deze tijd gezien onze sterk verdichte(nde) steden en de grote druk op de ruimte. Voor de een is het een oase van commerciële bevrediging wanneer er samen met het gezin op tweede Paas- of Pinksterdag over de woonboulevards geslenterd wordt. Voor de ander is het een plek om ver van weg te blijven; aantrekkelijke plekken met voldoende groen en voorzieningen zijn het vaak niet te noemen.

Plek voor ondernemers maken

Het transformeren van winkelstraten en -gebieden door woningen en voorzieningen toe te voegen trekt al langer de aandacht van gemeenten. Onlangs deed Stec Groep er nog onderzoek naar en concludeerde dat de gebieden toe zijn aan transformaties, bijvoorbeeld door woningen op parkeerplaatsen te bouwen of winkelpanden op te splitsen om zo voor nieuwe ondernemers plaats te maken. Ook Streetwise in Heerlen boog zich over het traditionele winkelcentrum en paste principes as blurring toe: het combineren van functies in een winkel, zoals een kapper en een speelgoedwinkel, om slimmer ruimtegebruik te stimuleren.

Maar de transformatie van woonboulevards gaat nog wel een stapje verder vanwege hun ligging aan de buitenranden van de steden en de grote oppervlakte die zij daar in beslag nemen. In de jaren tachtig van de vorige eeuw deden de woonboulevards hun intrede in de periferie van de Nederlandse steden. De boulevards waren bereikbaar door hun ligging naast de grote wegen en ruimte voor grote showrooms was er zat. Die overmaat aan ruimte staat nu ook steeds meer op de radar van gemeenten die kansen zien in het beter benutten van grote parkeerplaatsen en de eenlaagse winkelpanden, blijkt uit een onderzoek van Koninklijke INretail en DTNP. Zij bundelden begin dit jaar de geleerde lessen uit een ruimtelijke verkenning van woonboulevard Utrecht, gelegen in het zuiden van de stad aan de A12. Met de verkenning werden de voorwaarden onderzocht voor een succesvolle toevoeging van een woonprogramma.

Voetballen op het dak

Als een van de grootste boulevards in Nederland, kenmerkt het gebied aan de zuidkant van Utrecht zich door 67 winkels op een oppervlakte van ruimte 100.000 vierkante meter, met veel eenlaagse bebouwing. Het is goed bereikbaar met het openbaar vervoer (waaronder de sneltram) maar ontworpen voor de automobilist. Een klein parkje in het gebied biedt kansen voor een prettig woonmilieu, terwijl de ligging naar de snelweg voor geluidsrisico’s zorgt, aldus de onderzoekers. Het gebied is vooral bekend van het voetbalveld dat op het dak van de IKEA-parkeergarage is geplaatst.

De onderzoekers noemen drie mogelijke varianten voor de verdichting in dit gebied. Door inpassing kunnen vrijgekomen panden omgetoverd worden tot woningen, omdat winkels zich samenvoegen of vertrekken. Met deze ‘organische’ ontwikkelingen worden er tussen de winkelpanden langzaam woonfuncties toegevoegd. Het bewust optoppen zoals we dat kennen uit de woningbouw is ook een optie, door de panden van een extra laag te voorzien. Deze twee opties worden door de onderzoekers in het algemeen niet als opportuun beschouwd omdat incidenteel de transformatie van een winkelpand of een laagje erbovenop niet bijdraagt aan een integrale verbetering van het woonmilieu. Bovendien kan optoppen voor problemen rondom brandveiligheid en geluidoverlast zorgen.

Het advies is om te kiezen voor zonering en het vrijspelen van plots voor gebiedsontwikkeling: er worden aparte gebieden gecreëerd waarbij een deel voor gebiedsontwikkeling met woningbouw wordt gereserveerd, waar de bestaande winkeleigenaren kunnen vertrekken. Een deel van het gebied wordt behouden voor winkels. Zo kan de nodige aandacht op het woongebied worden gevestigd zonder dat de verschillende behoeftes van bewoners en winkeliers botsen.

Geleerde lessen

Daarbij is het belangrijk om, wanneer er toch gekozen wordt voor optoppen, dit te doen op de grenzen met omliggende woongebieden. Met brede straten en winkels die ’s avonds dicht zijn, bestaat het risico op een onprettige omgeving voor bewoners, tenzij de nabijheid van een ander woongebied dit risico juist kan wegnemen. Daarop voortbordurend is het volgens de onderzoekers belangrijk om bij de verdichtingsopgave kansen te identificeren voor de huisvesting van essentiële functies in de stad, zoals stadslogistiek, maakbedrijven of sportvoorzieningen. Door de piektijden van deze functies goed te analyseren, kunnen de functies goed naast elkaar bestaan zonder dat er te veel druk op de openbare ruimte en de infrastructuur komt te staan.

Essentieel is een vroegtijdig gesprek tussen de ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente om gezamenlijk tot een plan te komen. Daarbij kan de gemeente haar steentje bijdragen door de clustering van woonwinkels in omgevingsplannen te beschermen. Op die manier blijven er meerdere woonwinkels naast elkaar bestaan en houdt de consument genoeg reden om het gebied te bezoeken.