Casus Wie wil zien wat verdichting kan betekenen voor de woon- en leefkwaliteit in naoorlogse wijken, kan terecht aan de zuidkant van Haarlem. Hier realiseerde ontwikkelaar en bouwer Dura Vermeer voor eigen rekening en risico de gebiedstransformatie ‘Elements’, als onderdeel van de aanpak van Schalkwijk-midden. We vroegen Marijke Nas, statutair directeur Dura Vermeer Bouw Midden West, om een nadere toelichting.
We constateren het vaker de laatste tijd op Gebiedsontwikkeling.nu: de naoorlogse wijken staan weer volop in de belangstelling. Hier liggen kansen om woningen toe te voegen en zo in te spelen op de grote stedelijke woningnood. Dat gebeurt zowel met nieuwbouw – zoals bijvoorbeeld te zien is in de Amsterdamse Kolenkitbuurt – als met de aanpak van bestaand vastgoed. Naast de fysiek-ruimtelijke programma’s spelen ook andere doelstellingen een rol, zoals rond wijkmobiliteit, voorzieningen en sociaalmaatschappelijke programma’s. Uit de projecten in gebieden als Den Haag Zuidwest en Amsterdam Nieuw-West wordt duidelijk dat integrale wijkvernieuwing een zaak is van lange adem. Waarbij zoals gezegd de verdichtingsopgave op dit moment veel aandacht krijgt, als nieuw hoofdstuk in de geschiedenis van deze gebieden.
Stedelijke dichtheid
Een recent voorbeeld van verdichting in een naoorlogs woongebied treffen we aan in Haarlem. Hier wordt al enkele jaren gewerkt aan de herstructurering van de wijk Schalkwijk, gelegen aan de zuidoostkant van de stad. De bredere context van de wijkvernieuwing in dit gebied werd onlangs in deze kolommen al uit de doeken gedaan door onze verslaggevers-op-ooghoogte Haan & Laan. Ze bezochten het middengebied van Schalkwijk en deden ook het project Elements aan, dat in 2024 een verdienstelijke top-10 plek veroverde bij de NEPROM-prijs voor Locatieontwikkeling. Het was een van de weinige ingediende plannen in een bestaand naoorlogs woongebied en het viel de jury op door de stedelijke dichtheid, waarbij nieuwbouw en de herbestemming van bestaand vastgoed zijn gecombineerd.
De gemeente had weliswaar geen positie, maar wierp zich wel op als regisseur van het gebiedsvernieuwingsproces
Deze gebiedsontwikkeling die in het middengebied van Schalkwijk ligt, voegt nieuwe woningen toe aan Schalkwijk, maar dat gebeurt vanuit een andere startsituatie. Waar in veel gevallen de herstructurering van een naoorlogs woongebied de oorsprong vindt in de vernieuwing van de bestaande woningvoorraad, liep dat bij het deelgebied Elements anders, zo legt Marijke Nas van Dura Vermeer op ons verzoek uit. “Hier lag een kantorenpark met daarin het hoofdkantoor van het Amerikaanse ingenieursbureau Fluor. Zij wilden verhuizen naar een nieuw gebouw en schreven daarvoor een tender uit, met daaraan een bijzondere koppeling verbonden: de partij die de nieuwbouw gaat realiseren, kreeg ook de sleutels van de bestaande locatie in Haarlem Schalkwijk in handen. En dat waren wij.”
Leegstand
We spreken over 2015, een tijd waarin volgens Nas de vraag naar kantoorruimte niet groot was en eerder sprake was van (dreigende) leegstand. “In het hele kantorengebied van Schalkwijk verschenen steeds meer bordjes met ‘te huur’. Enkele woningcorporaties hadden reeds positie ingenomen in het noordelijk deel van het middengebied van Schalkwijk, waar onder meer het oude belastingkantoor was gelegen. Voor dat deelgebied hadden ze ook een vernieuwingsplan opgesteld. Daarnaast was het Rijksvastgoedbedrijf nog in het gebied aanwezig, dat niet afwijzend stond tegenover de vernieuwingsplannen. Er was dus momentum aanwezig om het gebied te revitaliseren.”
‘Elements in Haarlem, zicht vanaf het water’ (bron: Dura Vermeer)
Het was ook de tijd dat de samenwerking met de gemeente Haarlem vorm kreeg. “De gemeente had weliswaar geen positie, maar wierp zich wel op als regisseur van het gebiedsvernieuwingsproces, om op die manier greep te houden op de publieke doelstellingen voor de wijk.” Het leidde ertoe dat drie woningcorporaties, de gemeente en Dura Vermeer besloten samen verder op te trekken. Aan landschapsarchitectenbureau ZUS werd gevraagd een gebiedsvisie op te stellen voor het middengebied van Schalkwijk, die de titel ‘Stad Tussen de Bomen’ meekreeg.
Plotregels
“We hebben in deze visie een aantal ‘plotregels’ geformuleerd die voor alle grondeigenaren in het gebied hetzelfde zijn. Het zijn harde randvoorwaarden, zowel programmatisch als stedenbouwkundig. Maar de regels zijn wel zo opgesteld dat iedere eigenaar toch geheel volgens eigen inzicht en planning de ontwikkeling kan realiseren op het eigen terrein. Een aantal gebouwen was al leeg maar andere waren tijdelijk verhuurd; we wilden niet wachten op het moment dat uiteindelijk iedereen tegelijk aan de slag zou kunnen gaan. Daarom hebben we onderzocht hoe we de gedachte van Schalkwijk-Midden vorm konden geven en waar elke plot vervolgens aan moest voldoen.”
Het hoofdkantoor van Fluor – destijds omgeven door een zee van parkeerplaatsen – is onherkenbaar getransformeerd tot een modern woongebouw
Het leidde onder meer tot de gedragen ambitie om op deze plek in Schalkwijk-midden hoogstedelijk te bouwen, “met auto’s eruit en bomen erin” en een poging om de leegstaande kantoorgebouwen een nieuw leven in te blazen. Ondertussen stond de wereld niet stil; de woningcorporaties werden aan banden gelegd door toenmalig minister Blok en moesten hun ontwikkelingsactiviteiten drastisch inperken. “Het werd voor hen steeds lastiger om naast de sociale bouwopgave een gevarieerd gebied te kunnen ontwikkelen. Zij hebben daarom hun gronden in 2018 ook met een aparte tender op de markt gebracht, die eveneens door ons werd gewonnen. Zo werden we eigenaar van het aan Elements grenzende terrein, met daarop onder meer het oude belastingkantoor en de bestaande laagbouw. Ook konden we in dit deelgebied in 2020 het voormalige KPN-schakelstation verwerven. Ook die plot kon daarmee worden vrijgespeeld voor woningbouw. Vorig jaar hebben we het laatste kantoorpand kunnen verwerven, dat we in 2028 ombouwen tot woningen.” Deze gebiedsontwikkeling naast het project Elements heeft inmiddels de naam ‘Rootz’ gekregen, deze maand start daar de bouw.
Andere doelgroep
Terug naar de ontwikkeling van deelgebied Elements; hier wisselen herbestemming en nieuwbouw elkaar af. Het genoemde hoofdkantoor van Fluor – destijds omgeven door een zee van parkeerplaatsen – is onherkenbaar getransformeerd tot een modern woongebouw. Daaromheen zijn nieuwe woningen toegevoegd: “De omliggende wijk bestaat voor 70 procent uit sociale woningbouw. We wilden hier een andere doelgroep aanspreken en hebben daarom ingezet op middenhuur en duurdere koopwoningen. Om mensen van buiten de wijk binnen te halen.”
‘Doorgang tussen de woningen in Elements, Haarlem’ (bron: Dura Vermeer)
Dura Vermeer kon de woningen in een opgaande markt realiseren maar spannend was het wel, zo blikt Nas terug: “Koopwoningen van vijf tot acht ton in een naoorlogse wijk, dat gebeurt niet vaak. Maar het sloeg enorm aan; mensen kwamen uit het hele land. Dat kwam met name ook omdat het product dat we maakten in het oude Fluor-pand niet alledaags was. Heel industrieel met hoge plafonds en een vrije indeling, grote lofts die niet vaak worden aangeboden. Een kwart van de woningen is groter dan 200 m2 en een deel is ook ‘casco’ verkocht. Ik geloof dat er meer dan 33 nationaliteiten zijn gaan wonen, met iemand van 20 als jongste en 86 als oudste.” In de nieuwbouwwoningen (waaronder 190 vrije sectorhuurwoningen) van het plan zijn onder meer de nodige expats terechtgekomen, aldus Nas. Daarnaast zagen we dat mensen die opgegroeid zijn in Schalkwijk en daar weg zijn gegaan, nu weer terug zijn gekomen.”
Apart regieteam
Terugkijkend op Elements en vooruitkijkend naar andere projecten in wijken als Schalkwijk, wat zijn dan de lessons learned? “De eerste heeft betrekking op het proces. De gemeente was geen grondeigenaar en moet wel de planontwikkeling begeleiden en uiteindelijk de plannen beoordelen. Ook om te zijner tijd de overdracht van de openbare ruimte te kunnen borgen. Dat was bij Elements best een uitdaging. De gemeente had daarvoor een apart regieteam in het leven geroepen, dat onder meer de afstemming met de welstandscommissie moest organiseren. We zagen dat de ontwerpers in die commissie toch weer hun eigen mening over de plannen gaven, ook al voldeden ze aan de plotregels die we vooraf hadden opgesteld. Bij Rootz hebben we daarvan geleerd door echte processtappen af te spreken en deze in detail uit te schrijven. In hoeveel stappen gaan we er bijvoorbeeld voor zorgen dat we van een voorlopig ontwerp naar een definitief ontwerp komen? Wie zit er dan allemaal bij vanuit de gemeente? Wat leveren we precies aan? In een jaar tijd hebben we zo bij Rootz projecten van een VO tot een vergunning uitontwikkeld. Als je dat vergelijkt met Elements, deden we daar tweeënhalf jaar over. Dat is een echte versnelling. En dat kan alleen, merk ik, als je zowel aan onze kant, maar ook aan de gemeentekant mensen hebt die vertrouwd zijn met elkaar en die elkaar kunnen aanspreken als iets niet goed is. En dus ook al langer met elkaar samenwerken.” Het vertrouwen dat Nas benoemt, hangt naar haar idee ook samen met het waarmaken van wat er is beloofd.
Veel mensen willen hier inmiddels wonen en dan moet alles kloppen: openbaar vervoer, de voorzieningen
De tweede les die voortkomt uit Elements is dat gemeentelijk beleid ook weer in de loop van de tijd kan wijzigen, mede ingegeven door maatschappelijke ontwikkelingen. “De hele gedachte van wonen, werken en recreëren voor een nieuwe doelgroep en met dure woningen, die is losgelaten. In Rootz voegen we nu juist weer betaalbare woningen toe. Waar bij Elements werd gezegd, je mag maximaal 30 procent sociaal maken, wordt er nu gezegd: je moet minimaal 30 procent sociaal maken. Dus je ziet wel dat in die jaren het beleid toch wijzigt en daar moet je wel op kunnen anticiperen als ontwikkelaar.” De omslag in het gemeentelijk beleid was wel even schrikken, bekent Nas. “Het is de reden dat we voor Rootz een samenwerking zijn aangegaan met Amvest, die het middenhuurprogramma afneemt. Daarnaast hebben we met de corporaties afgesproken dat we geen sociale huur toevoegen maar juist sociale koop, om de doorstroom uit de sociale huur te kunnen bevorderen. Die woningen zijn gemaximeerd op een verkoopprijs van 330.000 euro, waarbij we het potentiële klantenbestand van de corporaties als eerste aanschrijven.”
Langer betrokken
Laatste vraag aan de Dura Vermeer-directeur: hoe beoordeelt zij het effect van Elements op de omgeving? “De wijk komt hierdoor op een andere manier op de kaart te staan. Het imago van Schalkwijk verandert. Dat ligt niet alleen aan deze gebiedsontwikkeling, op meerdere plekken in het gebied vindt vernieuwing plaats. Nieuwbouw wordt toegevoegd, wegen worden versmald, het centrum van de wijk wordt aangepakt. De gemeente legt daar alle focus op en dat is positief. Veel mensen willen hier inmiddels wonen en dan moet alles kloppen: openbaar vervoer, de voorzieningen.” Bij dat laatste wijst Nas op de remontabele mobiliteitshub die Dura Vermeer in Elements ontwikkelde – onder de noemer SmartDock – en die zijzelf de komende tijd verder exploiteert: “Zo blijven we ook bij Elements betrokken en kunnen we monitoren hoe onder meer de mobiliteitsbehoefte zich ontwikkelt. Waar hebben bewoners behoefte aan en hoe kunnen we daar als gebiedsontwikkelaar op inspelen?”
‘Aanzicht van transformatiecomplex in Elements, Haarlem’ (bron: Dura Vermeer)
Cover: ‘Vogelvlucht van Elements in Haarlem’ (bron: Dura Vermeer)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
