Verdienmodel woningcorporaties verder onder druk door wettelijk vereist passend toewijzen

15 juli 2015

3 minuten

Nieuws Corporaties dienen aan ten minste 95% van de huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag een woning met een passende huurprijs toe te wijzen, zodat zij een huis krijgen waarvan de huur voor hen betaalbaar is. Dat betekent maximaal € 576,87 huur per maand voor één of twee-persoonshuishoudens en maximaal € 618,24 huur per maand als sprake is van een drie of meerpersoonshuishouden. Dat staat in de nieuwe Woningwet die bij de Eerste Kamer ligt. Door deze wettelijke verankering van de passendheidsnorm, die nu ook al zonder wettelijke basis geldt, wil de minister tegengaan dat een groeiende groep huurtoeslagontvangers een te dure huurwoning krijgt. Daarnaast nemen de uitgaven voor de huurtoeslag ook sterker toe dan de minister wenselijk acht. Corporaties die niet voldoen aan de passendheidsnorm riskeren een boete.

De passendheidsnorm die goed is voor huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag en voor de overheid die de huurtoeslag verleent, lijkt uit die optiek een logisch instrument. Voor een corporatie die als bijna enige doelgroep huurders heeft die in aanmerking komen voor huurtoeslag en die relatief veel duurdere huurwoningen bezit, komt het verdienmodel onder druk te staan. Voor het voldoen aan de passendheidsnorm, moet de corporatie die niet voldoende goedkopere huurwoningen heeft de afweging maken hoe hiermee om te gaan. De corporatie zou de doelgroep lang(er) op een ‘sociale’ huurwoning kunnen laten wachten of van de duurdere ‘commerciële’ huurwoningen de huurprijs verlagen en van deze huurwoningen ‘sociale’ huurwoningen maken. Ook kan de corporatie overwegen de commerciële huurwoningen te verkopen en de opbrengst te investeren in het (doen) realiseren van meer sociale huurwoningen. Deze laatste optie past met het ‘terug naar de kerntaak’ principe goed in het regeringsbeleid van Kabinet Rutte II. Wat dit betekent voor de doelgroep met een gezinsinkomen net boven de toewijzingsgrens (ca. € 35.000) laten we dan nog even buiten beschouwing.

Door het overbrengen van commerciële huurwoningen naar de voorraad sociale huurwoningen (DAEB in vakjargon) ontvangt de corporatie voor die woningen niet alleen minder huur, maar moet zij daarvoor ook verhuurderheffing betalen. Dat is dubbel negatief afrekenen. Met de invoering van de verhuurderheffing is juist gezegd, dat corporaties de huren mochten verhogen om de verhuurderheffing voor een deel terug te verdienen. De verschillende wettelijke regelingen bevatten daardoor tegenstrijdige uitgangspunten die tot gevolg hebben dat het verdienmodel van de betrokken corporaties in de knel komt. Bovendien krijgen zij te maken met het (moeten) verduurzamen van woningen. Ook deze investering kan een corporatie met een doelgroep van voornamelijk huurders die in aanmerking komen voor huurtoeslag, dan niet terug verdienen.

De regering heeft gemeld dat bij signalen dat de effectuering van de passendheidsnorm tot ongewenste effecten op dit gebied leidt, zij zich beraadt over aanvullende maatregelen om de slaagkans van huishoudens binnen de huurtoeslagdoelgroep te waarborgen. De regering dient zich ervan bewust te zijn dat door de combinatie van alle vereisten in de Woningwet en de verhuurderheffing de wal het schip kan keren. De bestuurders van de betrokken corporaties hebben een eigen verantwoordelijkheid voor de algemene gang van zaken waaronder de financiële continuïteit van hun corporatie, hun verdienmodel, en de toewijzing van hun huurwoningen. Na de ‘pluk ze’ wetgeving van de verhuurderheffing staan corporaties na invoering van de nieuwe Woningwet opnieuw voor een uitdaging het verdienmodel rond te krijgen.

mr. dr. Gerda Groeneveld
GGroeneveld@deloitte.nl

drs. ing. Joop Hooghiemstra
JHooghiemstra@deloitte.nl