14 september 2012
3 minuten
Nieuws Om versnippering van bedrijventerreinen tegen te gaan is door SADC (Schiphol Area Development Company) en Buck Consultants International onderzocht wat de voordelen zijn van gronduitgifte aan een gebiedsfonds in plaats van de verkoop van losse kavels aan individuele ontwikkelaars en/of beleggers. Doordat kavels via een fonds verkocht worden, blijft na voltooiing van de gebouwen toch eenheid van eigendom bestaan, zonder de bestaande dynamiek aan te tasten. Ook blijft één partij verantwoordelijk voor het behoud van kwaliteit en de noodzakelijke vernieuwing in de loop der jaren op het bedrijventerrein. Uit de resultaten blijkt dat beleggen in een gebiedsfonds leidt tot een lagere investering, een hogere eindwaarde en een hoger rendement: het verschil in termen van IRR is bijna 2%.
Op een seminar tijdens de vastgoedbeurs Provada werden de resultaten van de verkenning naar een open gebiedsfonds gepresenteerd, de Pilot Verzakelijking. Deze pilot is in nauwe samenwerking met beleggers, ontwikkelaars, overheden en vastgoedprofessionals uitgevoerd, in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Het doel van de pilot is om een andere manier van gronduitgifte van bedrijventerreinen in kaart te brengen en een werkwijze uit te rollen die, mits een sterke verhuurmarkt, op meerdere plaatsen in Nederland kan worden gebruikt voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Traditioneel versus nieuw
In een business case is een vergelijking gemaakt tussen het traditionele model van beleggen in bedrijventerreinen en vastgoed, en een nieuw gebiedsfondsmodel. Het model gaat uit van een gebiedsgerichte aanpak, langjarige betrokkenheid van beleggers en het in één hand houden van bezit, ontwikkeling, verhuur en beheer van een gebied en het vastgoed in een gebied. Uit de business case blijkt niet alleen feitelijk een hoger rendement, maar ook de waarde van een ge bouw en locatie blijft in stand: de neerwaartse spiraal wordt daarmee tegengegaan.
Business case binnen A4 Zone West: € 11 mln. meer opbrengsten dankzij gebiedsfonds
Het gedachtengoed van een gebiedsfonds is toegepast op A4 Zone West: een innovatieve werklocatie van 350 ha. bruto ten zuiden van Schiphol, geschikt voor hoogwaardige logistieke bedrijven en in uitgifte vanaf 2014. Voor zes gebouwen, met een totaal van 12 hectare netto / 100.000 m2 bvo, is een vergelijking gemaakt tussen het traditionele model (een beleggingsportefeuille met zes zelfstandige gebouwen) en een open gebiedsfondsmodel (dezelfde beleggingsportefeuille, maar dan integraal ontwikkeld, in eigendom genomen, verhuurd en beheer). Uit de resultaten blijkt dat niet alleen het beslag op het vermogen lager is, ook wordt de totale aflossing ruim twee jaar eerder gerealiseerd. Na 20 jaar is, met een geschat investeringsniveau van bijna € 100 mln. het verschil in opbrengsten ca. € 11 mln. tussen beide modellen. Het totale effect is daarmee significant te noemen. In de uitgiftestrategie die momenteel voor A4 Zone West wordt uitgewerkt, is het open gebiedsfonds dan ook één van de mogelijkheden die worden meegenomen.
Vervolg
Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Vastgoed, in reactie op de presentatie: “Deze pilot is een mooi initiatief. Een gezamenlijke aanpak juich ik zeer toe. En A4 Zone West is een prima locatie hiervoor. Beleggers en SADC moeten nu in de uitwerking samen optrekken, zodat ze zorgen voor succes.” Om dit nieuwe model daadwerkelijk te realiseren moet nog de nodige inspanning worden gepleegd. Het is een nieuwe manier van uitgifte, die tijd vergt om geaccepteerd te worden. Ook vraagt het lange termijn commitment en samenwerking van alle partijen in de keten. De positieve resultaten van deze pilot bieden echter voldoende kansen voor de introductie van het gebiedsfonds als beleggingsmodel.
Cover: ‘Thumb_geld_0_1000px’
