platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Verstandig beleid voor de oplevende woningmarkt

Verstandig beleid voor de oplevende woningmarkt

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht voor 2015 krachtig herstel van de woningnieuwbouw. Onverstandig beleid heeft de crisis op de Nederlandse woningmarkt veroorzaakt. Wat is nu wel wijs bij dit prille herstel? Duurzaamheideisen matigen en ‘onwerkbare’ regels afschaffen, zoals de projectontwikkelaars bepleiten? Nee, daag ze uit en voorkom dat ze weer ‘achterover kunnen leunen’, zeggen beleidsmakers.

Taco van Hoek

Op het congres van het EIB op 29 januari kon directeur de vertegenwoordigers van de bouwsector een hart onder de riem steken met een verwachte groei van de bouwproductie de komende jaren met zo´n 3%. Voor de woningnieuwbouw lonkt dit jaar zelfs al een plus van 11½%. Overigens, nadat deze sector vorig jaar juist nog maar liefst 8½% kromp. De groei in de bouwproductie en met name in de woningnieuwbouw zet de komende vijf jaar ook door, aldus het EIB.

Conclusies:

- De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ die beoogt voorrang te geven aan binnenstedelijk bouwen is in de praktijk niet goed uitgepakt. Het onderzoek naar behoefte, de eerste trede van de ladder, blijkt een erg lastige vereiste die in juridisch getouwtrek verzandt. Het behoefte-onderzoek zal in de Omgevingswet niet terugkeren.

- Projectontwikkelaars ervaren dat (lokaal) ‘gestapelde’ duurzaamheideisen de woonconsument niet aanspreken en prijsverhogend werken. Hiertegenover staat de opvatting dat de overheid een publieke verantwoordelijkheid heeft. Bovendien innoveert duurzaamheidtechniek snel, waardoor je moet oppassen voor te lage eisen. Verder is het niet zo dat op het Bouwbesluit gestapelde eisen (van lagere overheden) het gelijk speelveld voor ontwikkelaars verstoren.

Verstandig beleid voor de oplevende woningmarkt - Afbeelding 1

Foto: http://www.eib.nl/nieuws/verwachtingen-bouwproductie-en-werkgelegenheid-2015/

Paneldebat grondmarkt

Volgens Van Hoek is de crisis op de Nederlandse woningmarkt het gevolg van het van overheidswege verlagen van de leencapaciteit (LTV-ratio). De crisis was onnodig en heeft zich dan ook in de ons omringende landen niet voorgedaan. “In België bijvoorbeeld is de woningmarkt het veel beter blijven doen, terwijl dat land anderhalf jaar zonder regering zat.” Met deze suggestie van ‘beleid is schadelijker dan geen beleid’ stookte Van Hoek het vuurtje op voor het debat dat volgde na zijn presentatie van de bouwprognoses.

In een inleidende videopresentatie, samengesteld door het EIB, werd gesteld dat de gemeenten als grote eigenaren van grond zo ongeveer klaar zijn met afboeken. De miljardenverliezen zijn genomen, waarbij vele hectaren grond dichtbij de waarde van agrarisch gebruik op de balans zijn gezet. De huidige voorraad grond bedraagt 78.000 ha, zowel met woon- als bedrijfsbestemming. Toch zou die voorraad, aldus de presentatie, bij het verwachte groeitempo over tien jaar al weer zijn volgebouwd. Hergebruik van oude gebouwen kan slechts voorzien in maximaal 50.000 woningen. Kortom, reeds over een paar jaar zou weer iets van schaarste optreden waardoor de grondprijzen weer zouden gaan stijgen. “De strijd om de ruimte herleeft”, klonk het ietwat gezwollen. Wat het ruimtelijk beleid aangaat, suggereerde de presentatie een nieuwe afweging tussen binnenstedelijk en buitenstedelijk bouwen (waarbij binnenstedelijk tot nu toe altijd negatieve grondexploitaties laat zien), regionaal programmeren, en (nu eens echt) consumentgericht bouwen.

woningcontingentering

Consumentgericht, de klant centraal stellen – het cliché bij uitstek dat maar zo moeizaam inhoud lijkt te kunnen krijgen. Jan Fokkema, directeur NEPROM, weet dat in de eerste plaats aan de overheid. “Wat zij bedenkt is geen afspiegeling van wat de consument wil.” Experimenten, zoals cocreatie, worden dwars gezeten. Ralph de Vries, gedeputeerde Provincie Utrecht, zei dat experimenten, zoals CPO, zeker de ruimte verdienen, maar hij wilde “geen Belgische toestanden”. Fokkema meende dat de provincies (“die de macht hebben gekregen”) zich ook nog bezondigen aan . Wat De Vries voor Utrecht zonder meer ontkende: “Wij stellen slechts vast waar wel en niet mag worden gebouwd. En binnenstedelijk bouwen stimuleren we, op uitleglocaties geldt: ga uw gang!” Volgens de NEPROM-directeur was Utrecht dan misschien de witte raaf, maar, stelde hij, in veel provincies is weldegelijk een absoluut woningcontingent van kracht, waarbij voor binnenstedelijk ontwikkelen – dat zo wenselijk wordt gevonden – geen uitzondering wordt gemaakt.

Maarten van Poelgeest

, adviseur Andersson Elffers Felix en oud-wethouder Amsterdam, wilde in ieder geval geen terugkeer naar de gebiedsontwikkeling van voor de crisis: enkele spelers die grote gebieden mogen ontwikkelen. De situatie van iets meer aanbod (van grond, locaties en woningen) dan vraag noemde hij in dit opzicht ideaal. “Te veel exclusiviteit maakt lui, dat geldt zeker ook voor ontwikkelaars.”

Meindert Smallenbroek

, directeur Bouwen, Ministerie van Binnenlandse Zaken, bracht te berde dat gemeenten en provincies zich rondom het publiek belang te vaak aan slordig redenen overgeven. “Groen is goed, rood is slecht. Maar neem ´t Gooi: dat is mooie baksteen in het groen.” Van Poelgeest reageerde: “Ik wil niet in LA in de Delta wonen. Verrommeling vind ik een reëel probleem. De waarde van een open landschap zit niet in de rekensom op basis waarvan besloten wordt: bouwen maar!” Smallenbroek erkende dat het inderdaad om een politieke weging gaat: “Maar laat die dan expliciet plaatsvinden. Je merkt nu vaak dat de grondposities die gemeenten zelf hebben de discussie waar wel en niet gebouwd mag worden vertroebelen.”

De ladder

Fokkema bekritiseerde de Ladder voor duurzame verstedelijking (een handreiking van IenM) die beoogt binnenstedelijk bouwen te bevorderen. Problematisch is vooral de eerste trede: het vereiste onderzoek naar de behoefte (aan nieuwe woningen). “Dat is natuurlijk een waanzinnig moeilijke vraag, waarmee het gesteggel begint.” Uitlopend in een gang naar de rechter, wat weer de nodige jurisprudentie oplevert. Smallenbroek vond het raadzaam tenminste de eerste trede uit de ladder te verwijderen. Ook blijkt het instrument te complex bij een meer organische gebiedsontwikkeling. “Deze punten nemen we mee in de Omgevingswet.”

Meer ruimte voor de projectontwikkelaar is nog wat anders dan meer ruimte voor de klant, beaamde Fokkema. Niettemin wordt het de ontwikkelaars veel te lastig gemaakt, stelde hij. Nieuwbouw wordt met te zware duurzaamheideisen opgetuigd. “In dat opzicht kunnen we met de Omgevingswet wel eens het paard van Troje binnenhalen. Op lokaal niveau voegt men veel aanvullende eisen voor energie en materiaalgebruik toe. Op die betutteling zit de consument niet te wachten.” Van Poelgeest ging hiertegen in: “Duurzaamheid is gewoon een publieke verantwoordelijkheid. Anders gaan innovaties te traag. Toen ik als wethouder een EPC van 0,8 voorstelde voor IJburg, werd ik door de gemeenteraad onder pek en veren bedolven. Inmiddels is er een EPC van 0,4.” Aan projectontwikkelaars met een positie op gunstige locaties moeten ook strengere voorwaarden worden gesteld: “Binnen twee à drie jaar leveren, anders wordt je van het terrein geschopt en mag een ander het proberen. We moeten de ontwikkelaar niet te veel achterover laten leunen.”

Mag beleid verschillen?

De NEPROM-directeur bereed nogmaals zijn stokpaardje dat ontwikkelaars van overheden te veel te verduren krijgen. “Neem het Limburgse sloopfonds: alleen nieuwbouw als er ook iets gesloopt wordt, of anders mag je 40.000 euro aftikken. Daar is geen enkele wettelijke basis voor. En wat antwoordt het Rijk op onze brandbrief: we hebben de verantwoordelijkheid gedecentraliseerd.” Smallenbroek: “Dat klopt: het Rijk gaat niet meer meesturen met de provincie. Trouwens, jullie hebben uiteindelijk van de provincie Limburg gelijk gekregen.” Van Poelgeest wees nogmaals op de publieke verantwoordelijkheid: “Limburg heeft dat probleem van krimp. Heb jij dan een alternatief voor het sloopfonds? Wat mij betreft moeten we geen grote gelijkheidsmachine willen, zoals het Rijk voorheen was. En tja, nu is er dan een punt dat de ontwikkelaars even niet goed uitkomt. Dan moet je ook zelfbeheersing tonen.” Fokkema: “We missen een goed instrument om de oude rotzooi op te ruimen. Maar schuif daarom niet de rekening eenzijdig door naar de nieuwbouw.” Van Poelgeest: “Beleid mag verschillen.” Fokkema: “Zorg wel voor een wettelijke basis.” Smallenbroek: “Die komt er met de nieuwe Omgevingswet!”

Wachtlijsten sociale huurwoningen

In menig gemeenten bestaan lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning, soms wel van tien jaar, wist iemand uit de zaal. Wat gaan we daar aan doen? De Vries zei geen voorstander te zijn van quota instellen. “Ik zie de oplossing meer in een betere doorstroming.” Van Poelgeest daartegen noemde het ingezette kabinetsbeleid tegen scheefwonen “puur theorie”. “Scheefwoners verhuizen niet omdat hun huur wat extra stijgt, want juist als ze zouden verhuizen gaan ze echt veel meer betalen. Het beleid met de verhuurderheffing zorgt voor een totale stilstand op de Amsterdamse woningmarkt.” Fokkema wilde van de “kunstmatige grens” van sociale huurwoningen af. “In Amsterdam is er een markt voor betaalbare kleine huurwoningen van 30 vierkante meter. Maar dat kan niet, want daarmee zit je onder de 140 punten en is het automatisch een sociale huurwoning.” Smallenbroek antwoordde dat het ministerie een onderzoek laat doen naar versoepeling, in lijn met de vrijstelling van het puntensysteem die al geldt bij (tijdelijke) herbestemming van kantoor- en bedrijfspanden. “Maar alles wat de woningmarkt betreft is politiek brisant. De minister is er wel even klaar mee. U zult tot een volgend kabinet moeten wachten.”

Nodeloos hobbyisme of uitdagen

Op de twee-pettenproblematiek van gemeenten met eigen grond die Fokkema ter sprake bracht (“Eigen grond eerst!”) wist Van Poelgeest de ideale remedie: “In Amsterdam was álle grond van de gemeente. En als je het dan goed doet, creëer je voor de projectontwikkelaars een gelijk speelveld: allemaal kunnen ze hun plan indienen. En bij een vooraf vastgelegde prijs, dus puur concurrentie op kwaliteit.” Ontwikkelcompetities ontaarden volgens Fokkema echter in het stapelen van eisen. “Eisen die de consument niets zeggen, zoals een EPC=0. In Amsterdam moet nieuwbouw verplicht aansluiten op het warmtenet. Dat kost € 20.000 per woning. Ik vind: houd het bij eisen op niveau van stedenbouw, dichtheid en dergelijke. We hebben in negen jaar tijd de energieprestatie voor nieuwbouw met 50% verbeterd. Welke sector doet ons dat na!” Smallenbroek: “Er is veel innovatie waar ik blij van word. Bovendien verdient de consument verduurzaming terug in de energierekening.” Fokkema: “Laat ze er lokaal niet een schepje bovenop doen. Dat noem ik hobbyisme.” Van Poelgeest: “Lever als ontwikkelaar de beste energieprestatie, dat is gewoon marktwerking hoor.” De Vries: “Je mag de sector uitdagen, daarmee ben ik het eens.”

29 januari 2015 | DeLaMar Theater Amsterdam
Organisatie: Economisch Instituut voor de Bouw

Verstandig beleid voor de oplevende woningmarkt - Afbeelding 2

Foto: http://bouwenuitvoering.nl/politiek_en_economie/monitor-bouwketen-toont-licht-herstel/

Positieve verwachtingen bouwproductie 2015-2020

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht voor 2015 een toename van de totale bouwproductie met 3% ten opzichte van 2014. Vooral de woningnieuwbouw herstelt zich krachtig na het absolute dieptepunt van afgelopen jaar. Zo ver de prognose reikt, de middellange termijn, houdt deze groei aan.

Taco van Hoek

Vorig jaar januari noemde EIB-directeur 2014 een overgangsjaar en 2015 het jaar waarin de bouwsector echt herstel zou vertonen. Die prognose is uitgekomen respectievelijk herbevestigd door de beschikbare cijfers en berekeningen. Wel zo prettig voor het gezag van een economisch instituut dat wel eens te groot optimisme is verweten. Waar 2013 het dieptepunt voor de bouw als geheel was, bereikte de woningnieuwbouw pas afgelopen jaar de bodem met een volumedaling van -8½%. Dat relativeert de verwachte groei van dit segment met 11½% dit jaar. De echte opsteker zit erin dat de groei de komende vijf jaar doorzet op het hoge niveau van 10 à 9%. Tegenover de groei van de nieuwbouw staat een voorlopige stagnatie van het segment herstel en verbouw van woningen. Oorzaak daarvan is het aflopen van het lage btw-tarief per 1 juli. Op de middellange termijn (2017-2020) voorziet het EIB dan wel weer een gemiddelde groei van 4½% voor dit segment.

Voor alle andere sectoren van de bouw voorziet het EIB gematigde tot lichte groei. Grond-, water- en wegenbouw (GWW) zal de komende vijf jaar een plus van 1½ à 2% te zien geven in het segment nieuwbouw en herstel. Het productievolume in 2014 was € 10,5 miljard. Ook voor de utiliteitsbouw (productievolume € 8,9 miljard in 2014) ligt in het segment nieuwbouw slechts lichte groei in het verschiet, met plussen van 2% à 1½%. Voor de totale bouw zijn groeicijfers van 3% (2015), 2½% (2016) en 3½ (2017-2020) niettemin substantieel, stelde Van Hoek. Bij een productievolume van 54,9 miljard (2014) gaat het dan toch om ruim anderhalf tot twee miljard euro per jaar.

Middellange termijn

Waar de prognose voor 2015 en 2016 voor een belangrijk deel zijn gebaseerd op harde indicatoren zoals vergunningaanvragen, worden de prognoses voor de middellange termijn (2017-2020) door iets minder zekere gegevens gedragen, erkende Van Hoek. De indicator vergunningaanvragen bijvoorbeeld reikt niet zo ver. Meer algemeen is de ontwikkeling van de rentestand – die op dit moment alleen nog maar kan gaan stijgen – een invloedrijke maar onvoorspelbare factor. Voor de woningnieuwbouw echter kan ook voor de middellange termijn een vrij zekere substantiële groei worden verwacht. Het EIB baseert dat vooral op de demografie: de voorziene groei van het aantal huishoudens. De productie van nieuwe woningen – 44.000 in 2014 – blijft daar al een aantal jaren ver bij achter.

Uitgestelde vraag

Er is duidelijk sprake van uitgestelde vraag, aldus Van Hoek, maar dit uitstel kan niet eindeloos duren. “De kinderen gaan toch een keer het huis uit.” De populariteit van de startersleningen is er volgens hem een bewijs van dat zodra de kans zich voordoet, starters hun slag slaan. Want niet de betaalbaarheid van woningen is het probleem, maar de financierbaarheid. Immers, de huizenprijzen zijn met 20% gedaald en de hypotheekrente ligt rond de 3%. Het van overheidswege verlagen van de leencapaciteit (LTV-ratio) is zelfs grotendeels de oorzaak van de crisis op de Nederlandse woningmarkt, stelde de EIB-directeur. Deze was helemaal niet nodig geweest. Zo´n crisis heeft zich namelijk in de ons omringende landen niet voorgedaan. Niet voor niets werd daar de leencapaciteit soms juist verruimd. Een verdere verlaging van de leencapaciteit (naar 90% zoals sommige stemmen opgaan) zou de Nederlandse woningmarkt opnieuw een douw geven.

Foto bovenaan: Nieuwbouw woningen Blaricummermeent, door Klies & Jozef bouw

Auteur

Portret - Kees Hagendijk
Kees Hagendijk

Zelfstandig journalist

Bekijk alle artikelen