Opinie Nu het eerste loonstrookje van 2013 binnen is, voelt iedereen wat politici al maanden bezweren: de crisis is nog lang niet over. Integendeel, de werkelijkheid is dat het geld op raakt. In de ruimtelijke sector is de zoektocht naar nieuwe financieringvormen een zoektocht naar een heilige graal. Zonder eindgebruiker geen plan. Zonder opbrengsten geen kosten. Hierbij ligt de veronderstelling van een voortdurende vraag naar ruimte vlak onder de oppervlakte. Met nieuwe afnemers, nieuwe financiers en nieuwe ruimtelijke concepten kan de motor weer aan de praat raken. Stiekem wordt gehoopt dat het vastgoedfeest met dubbele winstcijfer van het vorige decennium weer kan worden opgepord. Maar wat nu als er geen nieuwe vraag, eindgebruiker, of financieringsconstructie komt? Is er dan überhaupt nog behoefte aan gebiedsontwikkeling? Ik denk het wel, waarbij de nadruk meer zal liggen op alternatief gebruik van ruimte in plaats van meer ruimteconsumptie. Ook zal de ruimtelijke sector de kansen van de crisis meer eigen moeten maken, in plaats zich er tegen te verzetten.
Goedkope ruimte
Over hergebruik van vastgoed, meervoudig ruimtegebruik en transformatie zijn boekenkasten volgeschreven. Tot voor kort was het moeilijk om mensen te bewegen tot zuinig ruimtegebruik. Nieuwbouw was aantrekkelijker en goedkoper. Te goedkoop, zo heeft de crisis duidelijk gemaakt. De stimuleringsprogramma’s voor zuinig ruimtegebruik kunnen echter de prullenbak in. Onder de noemer van ‘slim’ en ‘efficiënt’ ruimtegebruik vult de markt het zelf in. Goedkoop is in. Neem dubbelgebruik van parkeergarages. Het is niet bepaald een Nobelprijswaardig idee, maar bewoners en andere gebruikers vertikten het jarenlang om samen dezelfde garage te delen. Nu is het eerder andersom. De verplichte afname van een parkeerplek is in de huidige hypotheekmarkt eerder een last dan een verkoopargument. Alleen bij dubbelgebruik is de parkeerplaats af te zetten, en daarmee de woning. Zonder slim ruimtegebruik zijn veel ontwikkelingen bij voorbaat kansloos.
Transformatie als kans
Dankzij de crisis komt transformatie van vastgoed eindelijk op gang. Niet als een probleem, maar vooral als kans voor alternatief gebruik. Dat is een wereld van verschil. Tot een paar jaar geleden was leegstand eigenlijk een te klein probleem, voor zowel de eigenaarbelegger, als de overheid. Natuurlijk die verloederde gebieden, de enkele krakers en de gederfde inkomsten waren niet leuk. Maar de inkomsten van nieuwbouw vergoedde veel; zowel voor de gemeentelijke grondbedrijven als voor de marktpartijen waar de leegstand in de boeken stond. Nu de nieuwbouw bijna tot stilstand is gekomen, is de waardering van het probleem verschoven. Dat geldt voor eigenaar en overheid, maar misschien nog wel het meest voor ruimtezoekers zelfs. De waardering een pand uit de jaren 60 en 70 is anders als je weet dat nieuwbouw onbetaalbaar is. De creatieve sector wist dit al veel langer, maar nu maken ook meer mainstream gebruikers vaker de stap om ‘lelijke’ gebouwen te gaan hergebruiken. Studenten en hotels in oude kantoren is in veel steden al gemeengoed. De voorzichtige afwaardering van het bezit helpt natuurlijk ook. Hopelijk zal ook de aandacht van Starchitects van bombastische nieuwbouw verschuiven naar waardering van architecten die oude gebouwen een nieuw leven inblazen.
Verkleinen van de ecologische voetafdruk
De nieuwe werkelijkheid biedt ook kansen voor opgaven die al veel langer spelen, zoals op het gebied van milieu en klimaat. Als mijn ecologische voetafdruk maatgevend is voor de wereldburger zijn er ongeveer 1,2 wereldbollen nodig. En dan ben ik met mijn woon-werk verkeer van een paar honderd meter, prima geïsoleerde appartement en autodeelsysteem absoluut niet maatgevend voor de gemiddelde Nederlander. Toch is ook mijn ecologische voetafdruk te groot. Dat geldt voor de meeste Nederlanders. Een kleinere ecologische voetafdruk is gebaat bij minder ruimtegebruik: minder woon-werk verkeer, de nabijheid van functies, minder ruimte die verwarmd en gekoeld moet worden en ga zo maar door. In dat opzicht is de crisis is een zegen voor het milieu. Sinds 2008 is de fileproblematiek drastisch afgenomen, en dat komt niet alleen door de verbreding van wegen tot het formaat van een landingsbaan. De verkleining van de ecologische voetafdruk moet komen van steden. Neem Amsterdam, de stad is in enkele jaren met tienduizenden inwoners gegroeid, terwijl er nauwelijks woningen zijn bijgekomen. Het leidt tot verschillende nieuwe kansen en opgaven; van meer draagvlak voor voorzieningen of haalbare investeringen in nieuwe energienetwerken, tot fietsfiles in de binnenstad en overvolle stadsparken op zomerse dagen. Hoe kan je met meer mensen dezelfde beschikbare ruimte beter gebruiken?
Verdichting als kans in plaats van verdunning als probleem. Alternatieve ruimtegebruikers voor bestaande gebouwen, in plaats van de focus op nieuwe markten en verdienmodellen. Het zijn de nieuwe opgaven gebiedsontwikkeling. We staan pas aan het begin om de voordelen en kansen van de nieuwe werkelijkheid mee te nemen in ons werk.
Cover: ‘2013.01.26_Voordelen van de crisis voor gebiedsontwikkeling_600’
Door Dries Drogendijk
Projectmanager stedelijke ontwikkeling Amsterdam, planoloog en bestuurskundige
