Casus Na 9 jaar ontwikkelen, hebben AM en ASR Vastgoedontwikkeling in mei 2011 de eerste paal geslagen voor de eerste 81 woningen op het Enka-terrein in Ede. Volgens ontwikkelingsmanager Marien Kleinjan van AM was de ontwikkeling misschien sneller verlopen als de randvoorwaarden aan de voorkant beter waren afgesproken.
Met wachten komt het geïnvesteerd vermogen uit een ontwikkeling niet terug. Met kleine en concrete stappen, zoals een start bouw, wel.
Ondanks de moeilijkere marktomstandigheden zijn de ontwikkelaars toch begonnen met de bouw. ‘De ligging van Enka en de uitstekende aansluiting op OV en wegennet blijft ook in moeilijke tijden goed.’ AM verwierf het 42 hectare grote fabrieksterrein van de Nederlandsche Kunstzijdefabriek – NK werd Enka in de volksmond - in 2002 via een prijsvraag. Eigenaar Acordis sloot de fabriek en wilde een goede prijs voor het terrein krijgen om het sociale plan voor de werknemers te bekostigen. AM won met een plan voor 1600 woningen op het terrein de prijsvraag. Vanuit het oogpunt van risicospreiding werd op 50/50 basis een samenwerking aangegaan met ASR in de Grondbank Bennekomseweg Ede CV en in de ontwikkelcombinatie Wonen op Enka CV. AM blijft de trekker van het project.
‘Wachten kost ook geld - Afbeelding 1’
De grond werd voor 50% meteen afgerekend en de rest gaandeweg de sanering die door voormalig eigenaar Acordis is uitgevoerd. Die sanering is in 2011 afgerond. In 2002 was er nog geen masterplan voor het gebied en waren er geen afspraken voor de samenwerking met de gemeente.
Discussie
Achteraf vindt Kleinjan dat het beter was geweest als de randvoorwaarden aan de voorkant beter waren afgestemd. De bovenwijkse afdracht aan de gemeente voor onder meer de infrastructuur is gedurende het ontwikkelingstraject vastgesteld. Ook zijn na de prijsvraag diverse fabrieksgebouwen aangewezen als rijksmonument en ontstond er discussie met de gemeente over de mogelijkheden om bestaand groen te handhaven. Het bijstellen van dit type uitgangspunten heeft echter invloed op de uitkomsten van de ontwikkeling van Enka. Het plan gaat nu uit van 1400 woningen. Omdat er nog zoveel moest worden afgestemd met de gemeente liet de samenwerkingsovereenkomst tot 2009 op zich wachten. De intentieovereenkomst was al wel in 2004 gesloten. De Grondbank zelf heeft de tijd gebruikt om het plan meer aan de markt aan te passen en de grootschaligheid van de carrévormen te veranderen naar het meer dorpse gevoel van een tuinstad.
Maar vertragende factor was ook dat Defensie het Kazerneterrein aan de andere kant van het spoor wilde afstoten en dat begin dit jaar ook heeft gedaan. Op dit 100 hectare terrein plant Ede ook woningbouw en commercieel vastgoed. Samen met het Kazerneterrein maakt het Enkaterrein deel uit van het overkoepelende plan Veluwse Poort waarbij onder andere het intercity station Ede-Wageningen verplaatst zal worden naar de entree van het Enka-terrein en de aansluiting met de A12 wordt verbeterd. Hoewel de positie van de gemeente op het Kazerneterrein een concurrerend lijkt ten opzichte van het Enkaterrein, zegt Kleinjan dat het gezamenlijke belang toch prevaleert. ‘Uiteindelijk heeft een goedlopend en mooi Enka-terrein een goede uitstraling naar Veluwse Poort en het Kazerneterrein.’
Afspraken
De samenwerkingsovereenkomst is geen ingewikkeld document geworden. Slechts een paar afspraken staan op papier als het stedenbouwkundige plan, de bovenwijkse afdracht, het vastleggen van de hoeveelheid woningen in de laagste prijsklasse en de realisatie van het openbaar gebied door de Grondbank en teruglevering aan de gemeente. Kleinjan: ‘Het is een voordeel dat er weinig geregeld is, zo kunnen we flexibel op de veranderende omstandigheden inspelen.’
Dat betekent bijvoorbeeld dat er nu gedacht wordt aan een onderwijsfunctie voor het monumentale kantinegebouw, dat de Grondbank kavels wil uitgeven aan partijen die aan de slag willen met collectief particulier opdrachtgeverschap en dat er gesproken wordt met een corporatie over de realisatie van huurwoningen op Enka. Het zijn kleine en concrete stappen die kasstroom genereren.
Met de huidige stilliggende grondmarkt is het voor ontwikkelaars zeer lastig posities te verkopen. Met de focus op de kleine en concrete stappen wordt op Enka echter toch het geïnvesteerd vermogen teruggebracht. Kleinjan: ‘Wachten met bouwen kan het voordeel hebben dat woningen later tegen een beter prijsniveau verkocht kunnen worden dan nu. Maar we weten niet wat de toekomst brengt en wachten kost ook geld.’ De grondpositie is voor 50% gefinancierd door de Bank Nederlandse Gemeenten die financiering in 2009 heeft overgenomen van Fortis. De waarde van de grond wordt iedere twee jaar opnieuw geactualiseerd. Hoewel de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente na crisis is gesloten, zegt Kleinjan dat de crisis niet van invloed is geweest op de afspraken. Zowel gemeente als marktpartijen hebben hun eigen afwegingen.
Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen.
Cover: ‘Wachten kost ook geld - Afbeelding 1’
