Nieuws Er zijn veel argumenten om veel woningen te realiseren in de steden. Maar zal het voldoende zijn? Wie nu alleen koerst op binnenstedelijk bouwen, is, als dat onvoldoende woningen oplevert, verantwoordelijke voor de nieuwe woningnood. Nu al stijgen de woningprijzen in Amsterdam de pan uit. Dat is omdat er te weinig woningen worden aangeboden. Daar moeten we iets aan willen doen. Niks doen is asociaal.
In hun bijdrage in ROmagazine van 4 mei jl. verzetten Hein Struben en Bart Vink, respectievelijk D66 Statenlid in Noord-Holland en raadslid in Amsterdam, zich tegen mijn pleidooi om meer ruimte te reserveren voor woningbouw buiten de steden. Zij ontkennen niet de mega vraag naar woningen; volgens hen betreft dat niet 200.000 de komende 25 jaar maar eerder 300.000 woningen. Maar zelfs die vergrote vraag kan naar hun mening vrijwel helemaal binnenstedelijk worden opgelost. Dat is wensdenken en geloven in iets dat onbestaanbaar is. Hierna wordt dat cijfermatig aangetoond.
Een paar cijfers
De Provinciale Woningmonitor van eind 2014 (onder verantwoordelijkheid van D66 gedeputeerde tot stand gekomen) laat zien dat voor de komende jaren slechts ruimte is voorzien voor 167.000 woningen. Dat afgezet tegen de door Struben/Vink genoemde 300.000 woningen die nodig zijn, geeft een immens tekort van 133.000 woningen. Dat alleen moet al een schrikreactie geven. Maar het is nog veel erger: van die 167.000 woningen waarvoor locaties zijn genoemd, blijken er slechts 64.000 te liggen in min of meer “harde” locaties. Meer dan 100.000 woningen moeten komen in gebieden die, volgens de provinciale monitor, “zacht” zijn. Dat zijn locaties waarvoor nog niets planologisch is geregeld, waar betrokken eigenaren vaak nog van niets weten; kortom niet meer dan eerste vrijblijvende ideeën. Anders gezegd: het tekort is hoe dan ook zo groot dat alle zeilen moeten worden bijgezet. We hebben (veel) meer en vooral ook harde, reële locaties nodig.
Asociaal
Binnenstedelijk bouwen is zonder twijfel belangrijker geworden. Maar het resultaat laat zien dat van de ca. 60.000 woningen die de laatste 10 jaar zijn gerealiseerd, de helft binnenstedelijk is gebouwd en de andere helft buitenstedelijk (CBS). Volgens de Provinciale Monitor kunnen er 167.000 woningen worden gerealiseerd op de harde en zachte locaties samen. Van deze 167.000 woningen zijn er 140.000 voorzien in binnenstedelijke locaties. En 27.000 woningen in buitenstedelijke locaties. Ofwel: we zouden van een verhouding 50% - 50% naar een verhouding 80% - 20% moeten gaan. Hoe realistisch is zo’n spectaculaire bijstelling? En dat terwijl we weten dat de gemakkelijkste locaties, het laaghangend fruit, als eerste aan bod komen. Ofwel: de volgende locaties zullen vaak nog lastiger, nog duurder, nog trager zijn en tot nog hogere prijzen van de woningen leiden. Het Economisch Instituut voor de Bouw bwrekenende (nota bene in opdracht van Noord-Holland) dat per woning € 16.000 extra kosten moeten worden gemaakt bij binnenstedelijk bouwen. De sprong van 50% binnenstedelijk naar 80% binnenstedelijk zou, als het totale tekort aan woningen wordt ingelopen, betekenen (240.000 x € 16.000 =) € 3,8 miljard extra kosten!! Wie gaat dat betalen? Juist: de koper of huurder van zo’n woning. Daarbij moet bedacht dat, zeker met de nieuwe hypotheeknormen, € 16.000 extra vaak het verschil is tussen wel en niet kunnen kopen. Dat wordt nog erger als de huidige lage rente weer zou oplopen. Anders gezegd: het is volstrekt onhaalbaar om zoveel meer binnenstedelijk te bouwen en als het wel zou lukken, betekent het dat hele grote groepen dat niet kunnen betalen. Dat is asociaal, vooral als dat voorspelbaar is.
Het D66-duo noemt het pleidooi om ook buitenstedelijk aan de slag te gaan gedateerd. Hun pleidooi voor vrijwel uitsluitend focussen op de stad is uiterst riskant te noemen. Wat als het beleid niet slaagt? Zij noemen voorbeelden van buitenstedelijke locaties die niet tot ontwikkeling komen “omdat bouwers en beleggers er geen brood in zien, gegeven de veranderde vraag uit de samenleving”. Als ze werkelijk overtuigd zijn van het feit dat de vraag zich vrijwel uitsluitend richt op binnenstedelijk wonen, zouden ze niet bang hoeven zijn om buitenstedelijke locaties aan te wijzen (in een correctie op de provinciale Structuurvisie) want beleggers en ontwikkelaars zouden daar dan toch geen brood in zien. Benieuwd of ze die uitdaging aan durven.
Beweging uit de stad naar de suburbs?
Bij het focussen op de stad wordt ook sterk overdreven; niet alles is “bruisend en levendig en aantrekkelijk”. Dezer dagen bleek uit de misdaadmonitor (12/5/15) dat Amsterdam verhoudingswijs de meest criminele gemeente in ons land is. En de aantrekkelijkheid voor toeristen doet veel Amsterdammers inmiddels naar lucht en ruimte snakken. Maar los daarvan: het ‘evangelie’ dat de stad de oplossing is voor alles, wordt ook wetenschappelijk sterk genuanceerd. Professor Tordoir en Rigo schreven nog maar heel recent hun conclusies hierover op na een diepgaand en razend interessant onderzoek.
In stadsgewestelijke kaders is en blijft sprake van sterke samenhang in dagelijkse markten voor arbeid en voorzieningen (zie de mobiliteitskaarten) en speelt de klassieke migratie van stad naar suburb nog altijd een grote rol. (Professor Tordoir en Rigo)
Weliswaar zal de door hen beschreven suburbanisatie niet eeuwig voortduren maar de komende jaren zal daarvan nog zeker sprake zijn. Hoe lang voorspellingen over trek naar de stad of andere bewegingen houdbaar zijn, blijft een heikel punt. In Duitsland is een nieuwe studie verschenen die aantoont dat in veel grote Duitse steden juist een groot vertrek uit de steden plaatsvindt. Citaat uit de publicatie: “In den vergangenen Jahren sind Monat für Monat mehr Menschen aus der Hansestadt (Hamburg) in die benachbarten Landkreise gezogen, als von dort nach Hamburg wechselten. Eine Entwicklung, die auch in anderen Metropolen zu beobachten ist. “Hoe zeker is het dat we ook in Nederland niet weer een beweging krijgen uit de stad naar de suburbs? Motieven volgens het Duitse onderzoek: de stad wordt te duur en mensen willen „Einfamilienhäuser“. Wel hele herkenbare argumenten. Juist de oogkleppen van de stadsevangelisten zou er wel eens voor kunnen zorgen dat die argumenten ook in ons land gaan zorgen voor een trendbreuk.
Conclusie
De tunnelvisie van focussen op de stad is levensgevaarlijk. Nu al dreigt onbetaalbaarheid. Die kan alleen bestreden worden door meer nieuwbouw tegelijk aan te bieden. Dat vereist een ruimere aanwijzing van ook buitenstedelijke locaties. Als mensen daar niet naar toe zouden willen, krijgen Vink en Struben gelijk. Maar de grote tevredenheid die blijkt onder bewoners van Vinexwijken maakt dat niet waarschijnlijk, zeker niet als we eerdere Vinex-fouten weten te vermijden. Ik gun het duo dat ze gelijk zouden krijgen maar als ze met hun tunnelvisie ruimere buitenstedelijke oplossingen uitsluiten, zijn ze daarmee verantwoordelijk voor onbetaalbaarheid en woningnood.
Jos Feijtel: eerder betrokken bij het dossier Wonen als gemeentebestuurder, corporatiedirecteur en ontwikkelaar.
Foto bovenaan: Nieuwbouwwijk met vrijstaande woningen in Berlin-Staaken; gezinnen vluchten weg uit de dichtbebouwde binnenstad, foto door picture alliance/ZB/euroluftbi
Lees verder:
- Binnenstedelijk bouwen levert tekort op van € 16.000 per woning
- Suburbanisatie nog steeds belangrijk!
- Dankzij ‘yupp’ is stad weer magneet
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
