Wonen kan echt overal: ruimte voor 60.000 woningen in kantoorpanden langs de snelweg

De bouw van het aantal woningen kan de politieke ambities nog bij lange na niet bijbenen. Daarom worden allerlei manieren verkend om slimmer gebruik te maken van de bestaande gebouwenvoorraad. Het ‘optoppen’ van bestaande panden zou zomaar eens 100.000 woningen kunnen opleveren. En kantoren die ’s avonds, op thuiswerkdagen en in het weekend leeg staan, kunnen extra gebruikers huisvesten. Denk aan maatschappelijke functies zoals repetitieruimte voor de lokale toneelvereniging, of een banenmarkt van het UWV.

Veel leegstand

Vastgoedanalisten van Colliers richten hun pijlen op een van de laatste categorieën gebouwen die met leegstand kampen: grote kantoren langs snelwegen. In een recent verschenen rapport rekenen ze voor dat hierin circa 60.000 woningen gerealiseerd kunnen worden. Een kleine miljoen vierkante meter kantoorruimte langs snelwegen staat op dit moment leeg. Het gaat met name om grootschalige, monofunctionele kantoorgebieden die in de jaren 80 en 90 van de vorige eeuw aan de stadsranden zijn verrezen. Vooral in Noord- en Zuid-Holland zou deze aanpak het woningtekort flink kunnen terugdringen. Snelweglocaties kunnen daar in respectievelijk 32 en 26 procent van het woningtekort voorzien.

Leegstaande kantoorpanden omzetten in woningen heeft voordelen ten opzichte van nieuwbouw. Veel gebiedsontwikkelingen lopen tegen lange doorlooptijden aan. Het vinden van geschikte bouwlocaties, het regelen van vergunningen en het aanleggen van infrastructuur kost tijd. Daar komt nog de recente netcongestie-problematiek bovenop: het is op veel plekken niet mogelijk (snel) een stroomaansluiting te krijgen. Allemaal zaken die niet, of in mindere mate, spelen wanneer met bestaande gebouwen wordt gewerkt.

Tempo ligt laag

Voor het onderzoek zijn de 29 grootste snelweglocaties in Nederland bekeken. Het blijkt dat op 18 van die locaties grootschalige woningbouw kansrijk is. Kansen die ook worden gegrepen: op 10 locaties wordt al gewerkt aan de grootschalige transformatie van kantoren in woningen, onder andere bij station Sloterdijk in Amsterdam en Hanzeland in Zwolle. Op nog eens vier plekken lopen kleinschalige projecten. Het tempo waarin daar woningen worden gerealiseerd, is echter laag. Gemeenten kunnen meer ruimte geven aan tijdelijke initiatieven en investeren in goede voorzieningen. Op de vier overige locaties gebeurt vooralsnog weinig. Er is sprake van veel leegstand, maar concrete plannen voor herbestemming blijven uit. Dit heeft te maken met onder andere grondprijzen, strenge parkeernormen en bezwaren van omwonenden.

Kantoren langs snelwegen zijn niet heel populair. Ten opzichte van andere kantoorlocaties loopt het aantal beschikbare vierkante meters in ‘buitenstedelijke kantoormilieus’ terug. Ook huurprijzen blijven achter: tussen 2020 en 2024 daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs met 6 procent. Dit terwijl de huurprijzen van kantoren op centrumlocaties juist een stijgende lijn laten zien. Ook duurzaamheidseisen gooien roet in het eten. Bijna 40 procent van het kantorenaanbod op snelweglocaties heeft geen energielabel C of hoger – wat sinds vorig jaar verplicht is voor alle grotere kantoorpanden. Dit zet de waarde van het vastgoed onder druk. En vormt een extra prikkel om woningen te realiseren.

Een aantrekkelijk idee?

De auteurs erkennen dat wonen langs de snelweg niet direct tot de verbeelding spreekt. Het zijn locaties waar gemeenten en provincies in moeten investeren door bijvoorbeeld geluidswallen aan te leggen, de openbare ruimte te verbeteren en openbaar vervoer-verbindingen te realiseren. Maar er zijn voorbeelden die laten zien dat wonen langs de snelweg aantrekkelijk kan zijn. Zoals The Mayor in Amstelveen, waar pal langs de A9 ruim 300 woningen in een oud KPMG-kantoor zijn gebouwd. Na het veelbesproken vertrek van het consultancybureau stond de kantoorkolos jarenlang leeg. Nu zijn er appartementen in het hogere segment te vinden.

Vastgoedeigenaren, provincies en gemeenten zijn allemaal aan zet om wonen op snelweglocaties mogelijk te maken. Vastgoedeigenaren moeten meer samen optrekken om tot haalbare businesscases te komen. En gemeenten en provincies moeten hun nek uitsteken: zij kunnen procedures voor bijvoorbeeld bestemmingsplanwijzigingen verkorten én de potentie van deze gebieden beter onder de aandacht brengen. Want wonen langs de snelweg? Dat werd lange tijd niet als reële optie gezien.