Wonen met zorg: kansen voor investeerders

10 juni 2015

5 minuten

Verslag Tijdens de PROVADA-sessie ‘Woonconcepten voor een vergrijzende samenleving’ reflecteerde een panel op de toestroom van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt. Vooral de toename van de ‘young-old’ en ‘old-old’ huishoudens vraagt een ander type woningen. Welke kansen zijn er voor deze investeerders?

PROVADA 2015

RICS Europe haalt een panel bij elkaar, geleid door de Engelse moderator Richard Betts van PropertyEU, dat reflecteert op de toestroom van buitenlandse investeerders op de Nederlandse woningmarkt. Een actueel thema, zie bijvoorbeeld de recente aankoop door het Duitse Patrizia Immobilien van de Vestia-portefeuille. 5.500 woningen wisselden voor een bedrag van 557 miljoen van eigenaar. Zelfs Aziatische investeerders weten de weg te vinden naar de lage landen. Het kan verkeren, want tot voor kort was de Nederlandse woningmarkt niet interessant voor buitenlandse investeerders. Door de crisis hadden woningen nauwelijks waarde en een hoog investeringsrisico. Er was weinig ‘return’ door de moeilijke privatisering van de ‘assets’. Waarom nu deze trendbreuk?

Markt fleurt op

De Nederlandse markt is in korte tijd interessanter geworden om in te investeren. De redenen zijn divers. Zo liggen de maximale hypotheekbedragen een stuk lager dan voor aanvang van de crisis. De interesse voor huur neemt daardoor toe. Verder verandert de focus van corporaties door de Novelle van minister Blok. Zij concentreren zich meer op de sociale huur, dat scheelt concurrentie voor marktpartijen. Ook de veranderende wetgeving omtrent de verhuurdersheffing maakt bijvoorbeeld studentenwoningen als beleggingsobject minder aantrekkelijk. Hogere werkeloosheid vraagt om een grotere mobiliteit van de bevolking om bij het vinden van een baan van woning te kunnen wisselen. Een groter aanbod aan huurwoningen speelt hier dan op in. Tegelijkertijd is de werkloosheid in Nederland, in vergelijking met omringende landen, nog wel zo laag dat sprake is van een stabiele(re) investeringsmarkt. Een laatste factor die meespeelt is dat de Nederlandse markt qua vastgoedprijzen is achtergebleven, in vergelijking met de omringende landen. Oftewel: er zijn scherpe deals mogelijk.

Invloed van regels

De factor ‘regulering’ is minder eenduidig. Economen zijn het niet eens over het feit of meer of minder huurregulering door de overheid effect heeft op de veranderingen in de markt. Duitsland is bijvoorbeeld overgereguleerd, maar in Zweden en Finland wordt de markt veel vrijer gelaten. Dit betekent echter niet dat in die Scandinavische landen gemakkelijk een goed rendement behaald kan worden. De belangrijkste voorwaarde lijkt stabiliteit, regulering is geen kritieke factor.

Licht op groen

In Nederland groeit het aantal huishoudens. Er is een tekort aan woningen, met name kleine units zijn veelgevraagd. Ook de toename van de ‘young-old’ en ‘old-old’ huishoudens vraagt een ander type woningen. Van der Gijp (Syntrus Achmea) geeft expliciet aan dat er ruimte ligt voor investeerders in de markt van senioren huurwoningen in de vrije sector (hoger dan €710 per maand), gecombineerd met zorg. Sterker nog: er is een ‘Big Future’ voor wonen gecombineerd met healthcare. Volgens Philips (Lothbury Investment Management) is een sterk brand cruciaal. Mensen verhuizen dan gemakkelijk van de ene stad naar de andere en blijven in dezelfde atmosfeer wonen. Ook senioren zijn daar wellicht bij gebaat. Het samenwerken met lokale partners wat Patrizia Immobilien bij Asset Management vaak doet, is ook een werkwijze met potentieel voor seniorenwoningen in combinatie met zorg.

500 miljoen wegzetten

Stel: je hebt 500 miljoen, waar zet je het weg? De antwoorden van “waar” tot “hoe”. Van Dijk van ASR REIM zou meer research doen binnen Europa naar een rendabeler woonportfolio. Van der Gijp van Syntrus Achmea zegt dat momenteel elk vastgoed interessant is voor de korte termijn. Dat komt door te verwachten yield daling. Woningbouw in snel groeiende steden heeft zijn voorkeur. Philips van Lothbury Investment Management meent dat suburbaan London en dan met name de oude industriegebieden in de toekomst voor transformatie in aanmerking komen. Dit kan een goede investering zijn. En van Cieleback van Patrizia Immobilien komen de wijze woorden om het bedrag te spreiden, eenderde versus tweederde, doe geen ‘whole-investments’.

Blijvende vraag?

Geen van de panellelden kwam er expliciet voor uit (meer) plannen te hebben om in Nederland te investeren. Niet geheel ten onrechte vraagt Kim de Vries zich in de Vastgoedmarkt Provadaspecial (‘Buitenlands kapitaal overspoelt Nederlandse markt’, 2015) af hoe lang de interesse uit het buitenland aanhoudt. De verkoop op de huurmarkt bestaat voor een groot deel uit particuliere woningen en ten dele uit corporatiewoningen. De prijzen zullen stijgen door een opwaartse druk op de markt, aldus Kim de Vries. Waarop kan dan de focus in de komende jaren liggen voor buitenlandse investeerders? Mogelijk biedt een joint venture van bouwers en beleggers kansen als nieuw investeringsgebied. Samen kunnen zij kleine units realiseren met een sterke identiteit, gericht op senioren en gekoppeld met zorg. Nieuwbouw in groeisteden en transformatieobjecten zijn hiervoor geëigend en leveren wellicht ook een ‘Big Future’ op.

Lothbury Investment Management

Het panel dat haar licht laat schijnen over de Nederlandse woningmarkt bestaat uit:
Tim Philips, Director, Boris van der Gijp, Director Strategy & Research, Syntrus Achmea
Marcus Cieleback, Head of Research, Patrizia Immobilien AG
Robbert van Dijk, MD, Residential, ASR REIM

Foto bovenaan: Johan van der Zwart