Verslag Vaak ligt bij gebiedsontwikkeling de nadruk op harde sturing, met bijvoorbeeld reguleren, onteigenen en financieren, maar minstens zo belangrijk is zachte sturing, door richtinggevende plannen te maken en partijen te verbinden, zeker in de opstartfase. Dat was de voornaamste boodschap van Wouter Jan Verheul en Tom Daamen (TU Delft) in de sessie ‘Starten met gebiedstransformaties’ van het jaarcongres Stedelijke Transformatie.
Verslag van de sessie ‘Starten met Gebiedstransformaties - Richting geven en verbinden in een complexe omgeving’
Tijdens het congres (georganiseerd door een consortium van publieke en private partijen en met de TU Delft als kennispartner) analyseren in een college-achtige setting Daamen en Verheul de transformatiegebieden Binckhorst in Den Haag en Strijp-S in Eindhoven.
In de Binckhorst scheppen een richtlijnenkaart en een lijst met 10 ontwikkelprincipes een kader voor gebiedsontwikkeling van binnenuit door gebruikers van het gebied. Voor het ontwikkelen van deze principes ontstond ruimte tijdens de crisis, nadat de publiek-private joint venture uit elkaar viel die gevormd was voor de uitvoering van een provocerend masterplan van OMA uit 2006.
Het huidige kader biedt flexibiliteit en ontwikkeling op het niveau van kavels en deelgebieden (‘organische gebiedsontwikkeling’). Het grote verschil met het plan van voor de crisis, is dat er veel meer rekening wordt gehouden met wat er al is. Nieuwe initiatieven ontplooien zich in het gebied, terwijl er ook plek blijft voor bestaande gebruikers van de Binckhorst. Daamen onderstreepte dit onlangs in het FD: “Bedrijven hebben ook een recht om te zeggen: wij willen blijven”. Van belang is dat zij gehoord worden en de ontwikkelaars zorgvuldig kijken of bedrijven behouden of verplaatst moeten worden.
Daamen plaatst gebiedsontwikkelingsprocessen als in De Binckhorst in een kader dat hij ontleent aan de bedrijfskunde (Henri Mintzberg): de uiteindelijk gerealiseerde strategie is het resultaat van een voorgenomen strategie om de oorspronkelijke situatie te verbeteren, die gedurende het proces vermengd raakt met spontane (door Mintzberg ‘emergente’ genoemd) acties en gebeurtenissen. Vertaald naar gebiedsontwikkeling is dit een richtinggevend plan dat tijdens het ontwikkelproces ruimte laat voor experimenten, voortschrijdend inzicht en veranderende (interactie tussen) stakeholders.
‘Starten met gebiedstransformatie 1’
Verwevenheid
tussen bestaande gebruikers en nieuwkomers
Ook
de oorspronkelijke plannen voor Strijp-S van rond de eeuwwisseling
zijn in de loop der tijd vele malen aangepast, legt Verheul uit.
Aanvankelijk zou er meer industrieel erfgoed gesloopt worden, plus de
ambitie voor duurdere woningen.
De crises van 9/11 en 2008 leidden ertoe dat eerst de
woningcorporaties en daarna ook creatieve ondernemers meer invloed in
het transformatieproces kregen. Zo organiseerde woningcorporatie
Trudo stadsdebatten over de gebiedstoekomst. Goedkopere werkplekken
zorgden voor broedplaatsen voor start-ups en scale-ups. Tijdelijke
invullingen, zoals festivals en horeca, zijn in de loop der tijd
permanente ingrediënten voor de transformatie gebleken.
De invloed van emergente strategieën in het ontwikkelingsproces van Strijp-S laat Alwin Beernink (Park Strijp S bv) zien tijdens een excursie door het gebied, eerder op de dag tijdens het 'Stedelijke Transformatie'-congres. De indoor skatebaan die het gebied verlevendigde door zich in 2006 in een oud bedrijfspand te vestigen, is onderdeel geworden van de ontwikkelplannen. De baan is daardoor geen tijdelijke, maar permanente gebruiker van het gebied. Beernink: “De oorspronkelijke woningbouwplannen zijn aangepast. De nieuwbouw zal nu over de skatehal heen worden gebouwd.”
Dit voorbeeld laat zien hoe de ontwikkelrichting van het gebied stabiel blijft, maar de interactie met stakeholders juist veranderlijk is. Er ontstaat verwevenheid tussen bestaande gebruikers en nieuwkomers in het gebied. Juist de mix van verschillende typen creatieve ondernemers, horeca, koopwoningen, sociale en marktconforme huur maakt Strijp-S succesvol. En terwijl het buiten het stadscentrum ligt, is de integratie met de stad goed, zowel in fysiek als in sociaal-cultureel opzicht.
Hoe het niet moet
Verheul verwijst
naar ‘default urbanism’ (een term uit 2013 van de onderzoekers
David Adams en Steve Tiesdell)
wanneer
hij het heeft over mislukte integratie in
gebiedsontwikkelingopgaven. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren als een
kavel geïsoleerd wordt ontwikkeld, partijen allen voor
kortetermijnwinst gaan, geen rekening wordt gehouden met benodigde
maatschappelijke voorzieningen, óf als geluiden uit de stad worden
genegeerd. Verheul verwijst daarbij naar het vorige plan voor een
nieuw Feyenoordstadion, dat in 2013 stukliep doordat te weinig
aandacht werd besteed aan de zachte vormen van sturing. Verheul: “De
directie van Feyenoord wilde niet deelnemen aan het stadsdebatten
over het stadiongebied, omdat dit niet zou passen in hun
‘communicatiestrategie’. Zolang de Rotterdamse gemeenteraad als
subsidieverstrekker maar overtuigd werd, dan zou het wel goedkomen,
was de veronderstelling. Maar het gebrek aan een open
participatieproces werden de initiatiefnemers uiteindelijk verweten
toen een meerderheid zich tegen het stadion plan keerde.”
Concluderend stellen Verheul en Daamen dat transformatieopgaven nooit ‘from scratch’ beginnen, maar om een zorgvuldige en voortdurende verkenning vragen van uiteenlopende aanwezige actoren in het gebied en hun belangen en percepties. Vijf leidraden blijken daarom cruciaal voor succesvolle gebiedstransformatie:
- Begrijp de bestaande situatie
- Bouw vertrouwen door voortgang
- Deel dilemma’s en spanningen
- Denk door schalen heen
- Durf te experimenteren
Een model van de TU Delft (gebaseerd op het werk van Adams & Tiesdeel uit 2013, zie onder) laat verschillende sturingsvormen zien van gebiedstransformatie. Het model kent twee assen. Op de verticale as het sturingsniveau: sturen op afstand versus sturing in overleg. Op de horizontale as de manier van sturen: zacht versus hard. Vooral bij de start is het belangrijk om goed in te zetten op vormen van zachte sturing: breng partijen met elkaar in contact en zorg dat ze gezamenlijk nadenken over de opgave voor het gebied, (tegenstrijdige) belangen delen, en er gezamenlijke verhaalvorming kan ontstaan. Juridische en financiële aspecten zijn ook belangrijk, maar zeker in de beginfase van een transformatieproces is het vormen van visie, verhalen en netwerken sturend voor het later kunnen inzetten van financiële en juridische instrumenten.
‘Starten met gebiedstransformatie 2’
Neem voor meer informatie over dit onderwerp (of de rol van de TU Delft als kennispartner van het Programma Stedelijke Transformatie) contact op met Wouter Jan Verheul via w.j.verheul@tudelft.nl.
Cover: "Strijp-S, 1 hour after sundown (klokgebo" (CC BY-SA 2.0) by elcojacobs
Cover: ‘Strijp S zonsondergang’
Door Lodewijk Luken
Webredacteur bij Gebiedsontwikkeling.nu en masterstudent Architectuur aan de TU Delft
