Woningen in het groen in Veenendaal door Rudmer Zwerver (bron: Shutterstock)

Zo realiseer je een complexe integrale gebiedsontwikkeling in het groen

1 februari 2022

5 minuten

Verslag
Hoe zorg je ervoor dat complexe en veelzijdige transformaties in het groen niet alleen kwaliteit hebben maar ook financieel haalbaar zijn? Janbart van Ginkel van AT Osborne deelt zijn lessen en ervaringen aan de hand van de gebiedsontwikkelingen Utrechtse Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. "De rood-groenbalans is een belangrijk ankerpunt."

Complexiteit en veelzijdigheid overwinnen doe je met:

  • Een gefaseerde flexibele aanpak die schuiven met projecten mogelijk maakt
  • Een goede governancestructuur met heldere afspraken
  • Onderling vertrouwen om langdurig commitment vast te houden.

Zie bovenstaande video vanaf minuut 22.24 voor de presentatie van Janbart van Ginkel over de gebiedsontwikkelingen Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg.

De gebiedsontwikkeling van het Nationaal Park Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg bevindt zich midden in de natuur. “Ik heb geen last van bussen of busterminals, maar van veldleeuweriken, dassen, bommen en granaten”, grapt programmasecretaris Van Ginkel bij zijn introductie. De gebiedsontwikkeling in het groen is gevat in één programma bestaande uit 22 projecten, waaraan de Provincie Utrecht en de gemeenten Zeist en Soest zich hebben gecommitteerd. Ook hebben het Nationaal Militair Museum en het Utrechts Landschap de publieke samenwerkingsovereenkomst medeondertekend.

In 2004 zijn de eerste gesprekken gestart. “Toen is afgesproken om de versnipperde natuur te verbinden”, vertelt Van Ginkel. “Door die verbinding ontstaat een nieuw of aaneengesloten natuurgebied van meer dan duizend hectare. Zo worden het Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg samen één van de grootste natuurgebieden van Nederland. Wel lopen de A28, maar ook de spoorwegen en provinciale en regionale wegen door het gebied.”

Groene uitdagingen

Ongeveer de helft van de projecten is ‘groen’ en inmiddels afgerond. Dan gaat het om onder andere vijf ecoducten en faunapassages die de natuurgebieden aan elkaar verbinden. Ongeveer 50 hectare natuur is toegevoegd, net als 200 hectare recreatiegebied door de openstelling van Vliegbasis Soesterberg. Die ‘groene’ projecten waren soms nog best lastig volgens Van Ginkel. “Soms moeten we natuur weghalen om natuur de ruimte te geven, terwijl je de natuur wil beschermen. Dat zorgt voor interessante vraagstukken. Weidevogels hebben bijvoorbeeld laag gras nodig om te overleven, maar daarvoor moet je bomen kappen, en dat voelt tegennatuurlijk.”

Bij het ontwikkelen in de natuur komt dan ook veel onderzoek en uitlegwerk kijken volgens de programmasecretaris. “Je moet telkens aantonen waarom je wat doet, zoals waarom je die boom daar plant, terwijl de veldleeuwerik daar woont. Of juist waarom je die boom daar weghaalt.” Ook de wet- en regelgeving is ingewikkeld bij groene gebiedsontwikkeling, omdat die nog weleens kan veranderen. “Dan kun je afspraken hebben gemaakt die nu niet meer kunnen.”

Rood aan de beurt

Nu de meeste ‘groene’ projecten zijn gerealiseerd in de afgelopen tien jaar, zijn de ‘rode’ ontwikkelingen nu aan de beurt. Zo worden in zeven gebieden samen 2.000 woningen toegevoegd en een deel van dat woningbouwprogramma is al opgeleverd. Omdat het gaat om een bijzonder gebied, heeft het vooronderzoek veel tijd in beslag genomen. Zo is archeologisch onderzoek gedaan, maar ook onderzoek naar bommen en granaten. Nu dat is afgerond, kan de woningbouw starten bij de Vliegbasis Soesterberg, de kern van Soesterberg, Huis ter Heide en bij de Willem Arntsz Hoeve.

Soms moeten we natuur weghalen om natuur de ruimte te geven, terwijl je de natuur wil beschermen. Dat zorgt voor interessante vraagstukken

De ‘groene’ projecten en ‘rode’ projecten houden elkaar in balans. Om ‘groene’ ontwikkelingen mede te kunnen bekostigen was er ruimte voor wonen, werken, zorg en recreatie nodig. Zo is er een volledig nieuw bedrijventerrein van achttien hectare gerealiseerd om bestaande bedrijven in Soesterberg de ruimte te geven om zich te verplaatsen, zodat ruimte binnen Soesterberg komt voor woningbouw. “De verschillende onderdelen van het programma zijn aan elkaar gebonden; als er ruimte ontstaat aan de ene kant, maakt dat ruimte voor een volgend project”, aldus Van Ginkel.

Kleuren in balans

De rood-groenbalans is een belangrijk ankerpunt voor de gebiedsontwikkeling Nationaal Park Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. “Alles wat we aan 'rood' realiseren, moet op z’n minst gedekt worden uit investeringen in groen. Ofwel: gaan we vijftig hectare aan wonen, wegen en voorzieningen realiseren, dan moet er ook voor vijftig hectare groen gerealiseerd worden. Maar doordat we eerst het groen hebben aangepakt, blijkt de woningbouw nu best lastig. Mensen zijn snel gewend aan groene ontwikkelingen, maar de ontwikkelingen om die kosten te dekken, brengen wrevel met zich mee”, vertelt Van Ginkel.

Bezwaren vanuit de omgeving is niet het enige obstakel waar de gemeenten en provincie tegenaan lopen. “We hebben eerst het groen aangepakt omdat de economische crisis zich aandiende. We hadden tevoren geen strikte fasering waarin we precies hadden vastgelegd wanneer wat klaar moest zijn. Wel hadden we een einddatum voor het gehele programma. Daarbinnen was ruimte om te schuiven met projecten. Dat leek toen een goede zet. Die investeringen in groen brengen in eerste instantie vooral veel kosten met zich mee en ze vertalen zich niet direct in financiële opbrengst. Daarvoor hebben we de woningontwikkeling nodig en het bedrijventerrein.”

Flexibiliteit in kaders

Flexibiliteit is een belangrijke factor gebleken. “Tussen het maken van het plan en de uitvoering zit natuurlijk veel tijd. Toen de overeenkomsten werden gesloten, waren er nog geen discussies over corona of stikstof. Met dat soort zaken moet je rekening houden; je moet flexibel kunnen inspelen op zaken die je tevoren nooit had kunnen bedenken. Zoals innovaties waarmee je woningen of wegen kunt creëren.”

Ook duidelijke kaders helpen bij de samenwerking tussen de vijf partijen. “We kunnen over de collegeperioden en over crisissen heen kijken dankzij onze goede basisafspraken”, aldus de programmasecretaris. “We kunnen altijd terugvallen op lijvige dossiers waarin onze afspraken staan, maar eigenlijk hebben we zoveel vertrouwen onderling gecreëerd, dat dat zelden aan de orde is. We geven elkaar de ruimte als dat moet – en dat is belangrijk voor de samenwerking. Gebiedsontwikkeling is een samenspel. Het gaat niet over projecten, programma’s geld of wonen, het gaat over mensen. Je moet het met elkaar willen doen en dat commitment hebben en houden.”


Dit artikel verscheen eerder op stedelijketransformatie.nl. In het programma Stedelijke Transformatie bundelen gemeenten, marktpartijen en andere betrokkenen de krachten om binnenstedelijke gebiedstransformaties te versnellen en op te schalen.


Cover: ‘Woningen in het groen in Veenendaal’ door Rudmer Zwerver (bron: Shutterstock)


Maarten Hoorn

Door Maarten Hoorn

Maarten Hoorn is projectleider ruimte bij Platform31 en daar onder meer de projectleider van het programma Stedelijke Transformatie.


Meest recent

Wenen luchtfoto door Nok Lek (bron: shutterstock.com)

In Wenen wordt de brug geslagen tussen de stenen en de mensen

De wens wordt vaak geuit: laten we de wereld van de stenen beter verbinden met die van de mensen - die er uiteindelijk gebruik van maken. In Wenen wordt de ontwikkelwedstrijd hiervoor gebruikt. Adviseur Dorien de Wit (De Beuk) is enthousiast.

Opinie

30 september 2022

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van (instrumentele) vernieuwingen

Deze week veel vernieuwingen op Gebiedsontwikkeling.nu. Een nieuw instrumentarium, een nieuwe autoriteit, een nieuwe hoogleraar en een nieuwe miljoenenstad. Allemaal (instrumentele) innovaties die ons vakgebied moeten voorbereiden op de toekomst.

Nieuws

29 september 2022

Impressie vogelvlucht ''The Line'' door NEOM (bron: NEOM)

The Line in de woestijn: kansrijke miljoenenstad of fata morgana

Een hypermoderne, duurzame stad die letterlijk op één lijn wordt gebouwd – dwars door Saudi-Arabië. Goed voor 9 miljoen inwoners zonder dat er een auto te bekennen is. Belooft het futuristische ontwerp van The Line een nieuwe vorm van stedelijkheid?

Casus

29 september 2022