Artikel
Kamer schiet gemeenten te hulp bij Omgevingswet

Acht tips van Neprom: Hoe haal ik het maximale uit de Omgevingswet?

Door Rogier Hentenaar

8 apr 2017 - De Omgevingswet komt eraan. Wat kan ik nu al als ontwikkelaar doen? Waar moet ik straks (2019) op letten? In dit artikel staan acht tips voor ontwikkelaars: voor een goede voorbereiding en om processen daadwerkelijk te versnellen en te verbeteren. Een artikel van Nicolette Zandvliet van Neprom, het platform van Nederlandse projectontwikkelaars.

Doel
Het huidige omgevingsrecht is complex en versnipperd. Daarom wordt het gebundeld en gemoderniseerd. De bestuurlijke afwegingsruimte op lokaal niveau wordt vergroot. Er is gekozen voor een samenhangende benadering van beleid, besluiten en regels. Hoe vinden ontwikkelaars hun weg daarin?

Tips op een rij
Maak gebruik van het kameleonkarakter van de wet. En specifiek de omgevingsvisie. Straks heeft elke gemeente die. Daarin staat wat de gemeente belangrijk vindt. Ze worden nu voorbereid! Praat mee en toon betrokkenheid. Vertel met je project het verhaal van de omgevingsvisie en het maakt meer kans van slagen;

- Let op je woordgebruik. Het gaat straks om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Dat is heel breed. Het gaat niet meer om de ruimtelijke ordening. Het gaat om de samenhang van aspecten als milieu, natuur en water. Een integrale benadering staat centraal;

- Ken het omgevingsplan. Dat is het belangrijkste instrument. Het gaat verder dan het huidige bestemmingsplan. In het omgevingsplan kunnen gemeenten eigen en scherpere waarden opnemen voor bijvoorbeeld bodem, lucht en geluid. Ook op het gebied van duurzaamheid en materiaalgebruik mogen zij afwijken. Dat wil zeggen: meer dan het wettelijk minimum vragen.

Bovendien worden in het omgevingsplan de regels voor kostenverhaal opgenomen. Inclusief de rekenregels en de regels over de afrekening. Oefen daar waar nodig en mogelijk invloed op uit;

- Deal met de praktijk van het programma. Als waarden niet gehaald (dreigen te) worden, mag/moet de gemeente in een programma maatregelen en beleid opnemen om alsnog de beoogde kwaliteit te halen. Denk aan een rioleringsprogramma. Dat kan gevolgen hebben voor je project. Wees alert en maak je zienswijze tijdig kenbaar;

- Betrek je omgeving erbij! Bij de vergunningaanvraag moet je volgens de Omgevingswet gegevens overleggen over participatie van en overleg met derden. In lagere regelgeving gaat mogelijk niet exact vastgelegd worden hoe dat moet. Wanneer je project op draagvlak kan rekenen, worden de daaraan voorafgaande processen mogelijk sneller doorlopen;

- Trek de toetsen naar je toe. Op grond van de wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt de toets aan het bouwbesluit los gelaten (door gemeenten). Marktpartijen worden zelf verantwoordelijk. De wet ligt bij de Eerste Kamer. Op grond van de Invoeringswet Omgevingswet wordt mogelijk ook de toets aan het omgevingsplan los gelaten. Dat voorstel is in termen van rechtszekerheid en financierbaarheid van projecten nog wel een breinkraker;

- Maak vaart. Op grond van de (concept) Invoeringswet kan je na maximaal vier jaar wegbestemd worden zonder dat nadeelcompensatie verschuldigd is. Dat bevordert de dynamiek in een gebied;

- Let op de verborgen parels in de wet. Een voorbeeld van een ruwe parel is het instrument ‘stedelijke kavelruil’. Hiermee kunnen, op vrijwillige basis, onroerende zaken in stedelijk gebied geruild worden. Het kan helpen het gebied opnieuw in te richten. In het geval van transformaties van bestaand stedelijk gebied of andere herindelingen.

Iets nieuws onder de zon
Wordt straks alles anders? Wordt iedereen beter van de omgevingswet? Dat hangt onder andere af van de invulling op lokaal niveau door gemeenten. En of we in staat zijn met elkaar de omslag te maken naar een integrale benadering, zonder blauwdruk door de overheid. Probeer het eens!

Auteur:

Rogier Hentenaar

Hoofdredacteur bij Vastgoedjournaal

Recente artikelen