Alle ballen op de stad

Al vijf jaar informeren sectoreconoom Madeline Buijs en haar collega's bij ABN AMRO de bouwsector over de bewegingen op de woningmarkt en proberen zij op grond van cijfers te voorspellen wat er binnenkort gaat gebeuren. Nu is dat eenvoudig: de meeste beweging vindt in de steden plaats.

"In de steden worden nu veel micro-appartementen gebouwd en verkocht", vertelt Madeline. "Dit zijn appartementen tot 50 m2, vooral gericht op starters die deze woningen nog kunnen financiëren. Van deze appartementen, maar ook van iets grotere, stijgen de prijzen het hardst, door de enorme vraag."

Madeline verwacht dat deze stijging zich doorzet: in 2018 met 6 procent, in 2019 iets minder hard, maar nog steeds 5 procent. "Gunstig is dat deze microwoningen vaak in lege kantoorgebouwen zijn te realiseren, waarmee de transformatie van kantoren tot woningen doorgaat."

Olievlek

Tegelijkertijd zal het aantal transacties en dus het aanbod van woningen dit jaar dalen, voorspelt Madeline. Ondanks de pogingen van gemeentes om snel bij te bouwen, houdt het aanbod de vraag niet bij. En zullen de huizenprijzen verder stijgen. "Dat maakt een huis kopen lastig voor starters. In het derde kwartaal van 2017 kwam 44 procent van de transacties voor rekening van starters, 56 procent voor doorstromers."

Die laatste groep stuit nu ook op haar grenzen, signaleert Madeline. "Zij die al in de stad zitten, kunnen gemakkelijk verkopen, maar geen nieuwe woning vinden in dezelfde plaats. Dus komen ze niet in beweging of vertrekken. Omdat ze groter willen wonen en een tuin zoeken, verhuizen ze naar Vinexwijken of omliggende gemeentes."

Ook daar stijgen nu dus de huizenprijzen, de olievlek breidt zich uit. Madeline: "En dat komt volgens mij niet omdat mensen de stad uit willen, maar omdat ze de stad uit moeten. Voor tweeverdieners met kinderen biedt de stad nu eenmaal handige voorzieningen en werk bovendien."

Tekorten

Maar de bouwproductie kan nu niet aan de vraag voldoen, bevestigt Madeline de berichten in de media. "Het aantal huishoudens groeit met 70.000 per jaar en we bouwden in 2017 60.000 woningen. De bouw kampt met personeels- en straks materiaaltekorten. Die zullen dit jaar nog niet zijn opgelost. Vakmensen opleiden kost tijd. Al deze factoren zorgen ervoor dat de woningbouw wordt afgeremd."

De lage rente wakkert de vraag verder aan: meer mensen kunnen huizen kopen, omdat de maandelijkse aflossing laag is. Stijgt de rente, dan zal het de woningmarkt afremmen. Blijft dat zo? Madeline: "Wij verwachten dat de rente de komende jaren heel langzaam verhoogd zal worden en dat daardoor de hypotheekrente nog langere tijd laag zal blijven."

Gezonde woningmarkt

"Huurwoningen maken nog steeds een te klein deel uit van het bijgebouwde woningaanbod: slechts 9 procent zijn huizen in de vrije sector, tegen 56 procent koopwoningen." Nu de rente zo laag is, blijkt een huis voor veel mensen meer een beleggingsobject, zien Madeline en haar collega's. Daardoor roept de politiek om het begrenzen van huurprijzen, goed idee? "Wij zien liever dat er meer aanbod komt, waardoor het vraag-aanbodmechanisme automatisch een gezonde prijs maakt. Middeldure huurwoningen zijn broodnodig voor een gezonde woningmarkt, omdat het voor diverse groepen de plek is om te kunnen sparen en door te stromen."

We vragen Madeline als laatste naar haar aanbevelingen. "Blijf doorbouwen, maar kijk goed naar welke woningen er nodig zijn: klein en binnenstedelijk. En let op de plek, want die is bepalend voor wat je gaat bouwen. En verduurzaam, want de meeste verkochte woningen in Nederland hebben label C. Die moeten natuurlijk zo snel mogelijk naar A en liever nog energieneutraal!”

Bron: Dit item verscheen op Heijmans.nl

Coverfoto: Den Haag, Pixabay