Bouwen door de Buurt, de woningcorporaties zien er brood in

In de Kruidenwijk in Almere vond de afgelopen tijd een bijzonder experiment plaats, waarbij zeven bewoners zelf een plek in de wijk vonden om hun nieuwe woning te realiseren. Naast de locatie-analyse werden ze zelf als groep onder meer verantwoordelijk gemaakt voor de participatie met de aangrenzende buurt. Deze nieuwe manier van gebiedsontwikkeling werd door filmmaker Robert Wiering in beeld gebracht en laat haarfijn zien wat er bij deze wijze van werken allemaal komt kijken. En zeker ook hoe een gemeente als Almere zichzelf opnieuw uit moet vinden om deze manier van gebiedsontwikkeling goed te kunnen accommoderen.

In het verlengde hiervan is de vraag: zijn de ervaringen uit Almere ook elders bruikbaar? Een eerste terugkoppeling naar de wereld van stads- en gebiedsontwikkeling vond eind vorig jaar plaats, tijdens een volkshuisvestingsfestival over veerkrachtige buurten, georganiseerd door TU Delft. Daar schemerde al een eerste enthousiasme door. In de tussentijd hebben in Almere bewoners van de Filmwijk zich bij de gemeenteraad gemeld dat ze er ook mee aan de slag willen gaan. Ook BZK-DirecteurGeneraal Chris Kuijpers is al in Almere langs geweest en bleek enthousiast. In dit artikel vindt een vervolg plaats, door te onderzoeken of de BddB-aanpak weerklank vindt bij de woningcorporaties. Kunnen de sociale huisvesters het concept in hun eigen programmering invlechten? En kan BddB een functie vervullen voor huurders, ook voor hen op de wachtlijsten, die niet zelf het geld hebben om een woning laten bouwen maar wel het initiatief willen nemen om in eigen buurt een bouwplek te zoeken en daarvoor het draagvlak te organiseren?

Guido Walllagh vraagt de gespreksdeelnemers naar een eerste reactie op de BddB-werkwijze, nadat zij op eigen gelegenheid de documentaire van Robert Wiering hebben bekeken. De rondgang aan tafel wijst uit dat er zeker belangstelling is, ook omdat er in het verleden bijvoorbeeld wel CPO-projecten (collectief particulier opdrachtgeverschap) met huurders zijn geweest waar de corporaties bij betrokken waren. Bij CPO werken bewoners samen aan de realisatie van hun woningbouwproject, een aanpak die zekere parallellen vertoont met de BddB-opzet. Scherpenisse heeft bijvoorbeeld ervaringen in Tilburg met deze groepsgewijze inzet. Bij het eerste project van Tiwos in Tilburg (Houbenstaete in de wijk Jeruzalem, opgeleverd in 2014) waarbij nauw werd samengewerkt met de aspirant-bewoners, konden enkele jaren geleden gelijk 40 huishoudens worden gehuisvest. Scherpenisse: “Dat gebeurde op de plek waar een industrieel gebouwde Airey-flat was gesloopt en ruimte vrij kwam voor een nieuw woongebouw. Dat proces verliep heel goed – en snel ook, het project is in drie jaar gerealiseerd. We stelden wel als eis dat mensen actief mee moesten doen; je wilt deze manier van projecten ontwikkelen niet aanbieden als een gemakkelijke shortcut op de woningmarkt. Naast huisvesting was – net als in Heerenveen – gemeenschapsvorming onze ambitie: kunnen we dat aan de voorkant stimuleren? Met hulp van een goede ondersteuner die de bewoners helpt een groep te worden en het proces uitlegt, dat is wel een echte voorwaarde, is dat toen gelukt.” In het verlengde hiervan heeft Tiwos nog enkele projecten ontwikkeld met en voor huurders.

Een belangrijk verschil met de aanpak in Almere was in Tilburg destijds wel dat de huurders niet allemaal uit dezelfde omliggende buurt kwamen, zo geeft Scherpenisse aan: “Anders waren we ook nooit aan die 40 huurders gekomen voor het project.” In sociaal opzicht trekken de bewoners meer dan gemiddeld met elkaar op, zo blikt de Tiwos-bestuurder terug op de ervaringen van zo’n tien jaar geleden: “Denk dan niet aan een commune met elke dag eten bij elkaar, maar meer aan het onderhouden van de alledaagse contacten, kennen en gekend zijn en elkaar weten te vinden.” Kijkend naar de toekomst zou Scherpenisse de Almeerse aanpak vooral willen inzetten om opnieuw aan de vorming van gemeenschappen te werken als woningcorporatie: “Dat is ook de rode draad in ons meerjarenplan voor de komende jaren. Ik denk dat deze buurtgerichte aanpak goed te combineren is met het bouwen voor en met bewoners die zelf geen grote portemonnee hebben. De gemeente Tilburg staat hier ook wel voor open en het past in onze Koers om gemeenschappen te versterken, dus ik wil er echt wel mee aan de slag.”

Campagne voor huurders

Dat er in Almere ‘slechts’ zeven woningen met de pilot in de Kruidenwijk zijn gerealiseerd, vindt men aan tafel niet zo’n probleem. Barry Braeken is op zoek naar een passende schaalgrootte voor een eerste project om in zijn werkgebied mee te beginnen, in het zuiden van Nederland. Hij kan zich voorstellen dat klein beginnen juist voordelen kan hebben en Klinkhammer is het daar mee eens: “Wij gaan nu een project met huurders doen voor negen woningen, in het stationsgebied van Heerenveen. Daar stonden oude loodsen van ons. Wij zijn een campagne richting gestart – heel open – voor onze huurders: wie wil hier wonen? Met de ambitie ook om hier met elkaar ‘buurt te maken.’ Met 15 mensen zijn we aan de slag gegaan en daar is een plan uitgekomen. En de eerste ervaringen met het initiatief zijn goed; de aangrenzende buurt reageert er heel positief op en we gaan bouwen.” Ook Maatman heeft geen problemen met de omvang van het Almeerse project: “Wij hebben veel van dat soort kleinere woningbouwprojecten in de dorpen waar wij werken, het is een schaalgrootte waar wij bekend mee zijn. En ik herken ook zeker het beeld uit Almere dat je daar veel effort in moet stoppen. Maar goed, de Drentse gemeenten zijn gewend om bijvoorbeeld ook veel tijd aan relatief kleine CPO-projecten te besteden. Dus in die zin is dat niet iets nieuws.”

Verschillen met het groepsgewijs ontwikkelen in CPO-verband zijn er echter ook duidelijk, zo constateren de corporatiebestuurders. Het feit dat de bewoners in Almere expliciet werden uitgenodigd om zélf een locatie voor hun project te vinden (en om zo heel vrij naar hun bestaande wijk te kijken), maakt de aanpak volgens Braeken wel echt uniek en vernieuwend: “Bouwgrond aanbieden aan een groep om daar iets te gaan maken, dat is eerder gebeurd. In Almere gingen bewoners zelf op pad, niet gehinderd door bestemmingsplannen en wat daar allemaal bijhoort. En die open houding is natuurlijk ook confronterend voor ambtenaren, die de beleidsstukken allemaal wel kennen en gelijk overal beren op de weg zien. Daarom is die ‘ja mits’-houding vanuit de gemeente ook zo belangrijk, aan de basis van een BddB-project. Anders heb je bij de eerste sessie al ruzie.”

Kleinere kernen kansrijk

Braeken ziet ook kansen voor het Almere-concept in de kleinere dorpen in zijn werkgebied, waar ook veel vraag is naar woningen. “Meestal zorgt nieuwbouw daar voor weerstand, maar met deze aanpak wordt het eigenaarschap verlegd naar de buurt en het dorp zelf.” Gevraagd door Depla naar kansrijke gebieden, zou Braeken het experiment ook wel aandurven in een gebied als Heerlen-Noord: “Het leuke is de positiviteit, mensen gaan zelf plekken zoeken. Dus juist in een achterstandsgebied is het mooi als mensen zeggen, we hebben een paar hele mooie plekken om te gaan bouwen. Dus dat zou mijn insteek zijn.”

Van Ettinger ziet eveneens kansen en dan juist rondom de grote stad Rotterdam heen: “Kleinere kernen als Berkel en Bleiswijk in de gemeente Lansingerland, gebieden waar de druk op de markt ook heel erg hoog is, daar kan deze aanpak aansluiten bij de behoefte om de ‘eigen’ mensen de ruimte te geven om te kunnen wonen. In de huisvestingsverordeningen kan die lokale binding geregeld worden.” Zij verwacht dat projecten conform de Bouwen door de Buurt-aanpak veel uitstraling op de omgeving kunnen hebben: “Mensen ervaren dat ze überhaupt ergens invloed op kunnen hebben. De benefits zitten dus ook op heel andere vlakken. Niet in de laatste plaats omdat met projecten als deze er gehoor komt voor de slachtoffers van de wooncrisis, de stille stem in de samenleving.”

Scherpenisse vult aan: “Het mensen zelf laten zoeken naar een plek kan veel van de hiervoor genoemde weerstand tegen nieuwbouw verminderen, is ook mijn verwachting. Zodat het NIMBY-gedrag vermindert waar veel projecten last van hebben. En er komen locaties in beeld die een gemeente niet wil noemen, omdat ze al belegd zijn met allerlei soorten beleid en de gemeente er dan vooraf al voor terugschrikt.” Klinkhammer herkent eveneens het voordeel van een aanpak waarbij bewoners zelf kansrijke plekken voor woningbouw aandragen: “Wij zitten in kernen als Drachten en Heerenveen en merken: de locaties raken op. Dus als je mensen vraagt om daarin creatief behulpzaam te zijn, kan dat enorm helpen. En al zijn het maar tien woningen, dan heb je er toch weer tien bij.”

In het defensief

Maatman beaamt de tegenstand tegen woningbouw aan de hand van de situatie die ze in het Noorden vaak aantreft: “Ik verbaas me nog altijd over de hoeveelheid ruimte die je hier aantreft. Maar tegelijkertijd mag je daar niet aankomen als gemeente of als corporatie, dan gaan bewoners gelijk in het defensief. Dus als je een project nou eens door de bewoners zelf laat ontwikkelen, voor hun eigen kinderen bijvoorbeeld, dan kan de weerstand tegen het bijbouwen wel eens veel kleiner zijn. Buurtbewoners hebben op deze manier niet het gevoel dat het ze overkomt. Dit is veel zachter.” Ook het werken met maatwerk in de toewijzing van de woningen kan wat haar betreft helpen: “Bij een project in Diever (gemeente Westerveld in Drenthe, red.) konden wij voorrang geven aan ouderen uit het dorp. En in Vledder (in dezelfde gemeente, red.) moesten mensen aangeven of ze een huur- of koopwoning achterlieten; zo doe je iets aan de bevordering van doorstroming. Deze groep mensen laat een woning achter en is daarmee in principe interessanter voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. De tweede categorie ‘urgenten” werd daar gevormd door mensen die vooraf goed gemotiveerd hadden aangegeven wat zij zouden kunnen bijdragen aan het naoberschap – het omzien naar elkaar. Dus inderdaad die gemeenschapsvorming. En daar selecteren we op.”

Aan tafel is er veel steun voor de stelling dat gemeenten cruciaal zijn om BddB-projecten van de met succes van de grond te krijgen. Kijkend naar de slagingskansen in relatie tot de gemeenten als vaste partner van de woningcorporaties, pleit Braeken ervoor het Bouwen door de Buurt-concept juist nú bij gemeenten aanhangig te maken: “De gesprekken over de coalitieakkoorden lopen op dit moment, dit is het moment om het gedachtengoed in algemene zin in de week te leggen. Dat is wel de basis. Ik zou het zeker ook een kans willen geven in onze regio.” Volgens Klinkhammer begint een geslaagd project ermee dat een corporatiebestuurder een goede relatie met de wethouder moet hebben: “Je mag niet automatisch verwachten dat als onze beleidsmensen met die van de gemeente gaan schakelen, dat het dan gelijk goed komt. Aan onze kant en die van de gemeente wordt nog steeds in kaders gedacht. Dan is het aan ons als bestuurders om te zeggen: je mag ook buiten de lijntjes tekenen. Om daarmee een project zoals dat in Almere mogelijk te maken.”

Braaf in gesprek

Braeken: “Het begint inderdaad met die grondhouding. Als ambtenaren en bestuurders er niet aan willen gaan sjorren, begin er dan maar niet aan. De spannendste vraag is: hoe ver kom je met een mentaliteitsverandering?” Maatman: “Bestuurlijke moed is essentieel, merk ik in mijn werkgebied. Vooral in de kleinere gemeenten met de kleinere kernen kennen ze elkaar allemaal heel goed. Op het moment dat er twee mensen bezwaar maken, dan gaan die wethouders gewoon braaf in gesprek en ook een raad laat zich gewoon soms in de luren leggen door twee bezwaarmakers. Die houden dan het hele plan tegen. En daarvan heb ik op een gegeven moment ook gezegd: ik stop met al dit soort poefballonnetjes. Je komt als gemeente maar op het moment dat je een goedgekeurd omgevingsplan hebt – en grond. En dan stappen we in, maar ik ga niet meer eindeloos van dit soort exercities aan. Want dat kost ons gewoon veel te veel capaciteit.”

Scherpenisse heeft in Tilburg betere ervaringen: “Wij kennen de gemeentelijke mensen hier goed, dus we zijn wel in staat om juist die ambtenaren erbij te vragen die wél willen meebewegen. Een absolute succesvoorwaarde voor Bouwen door de Buurt is dat de betrokkenen het vooral ook zelf leuk vinden.” Van Ettinger: “En de bewoners zelf – het is al eerder gezegd – moeten er zelf ook de tijd en de energie hebben om ervoor te gaan lopen.”

In het verlengde hiervan wordt er door de gespreksdeelnemers op gewezen dat de wil van het gemeentebestuur en voldoende ambtelijke capaciteit duidelijk randvoorwaardelijk zijn. Dat laatste speelt zeker in Tilburg, zo geeft Scherpenisse aan: “Er zijn bij ons veel initiatieven en daarom wordt er al volop geprioriteerd. Kleinere projecten sneuvelen dan al snel. De uitdaging is dus: hoe kunnen we toch capaciteit organiseren?” Dat zou ook via de corporatie kunnen, aldus Maatman: “Met name kleinere gemeenten schieten tekort in hun capaciteit. En de goede mensen gaan er al snel weer weg. Dus ik heb al gezegd: laat mij die mensen dan aannemen en huur ze maar in. Dan kun je ook het verschuilgedrag bij gemeenten aanpakken.” Afsluitend wijst ze nog op het belang van kennisdeling: “Je hebt dit soort successen als in Almere nodig om te laten zien dat mensen in staat zijn om in hun eigen omgeving dit soort plekken te detecteren, of het nou in achtertuinen is of in plantsoenen of waar dan ook. Dat ze in staat zijn de contacten te leggen met hun buurtbewoners. Dat ze prima in staat zijn dit soort projecten tot een goed einde te brengen. Breng dat geluid naar buiten, dan zullen er zeker mensen op aanhaken. En dan kun je vanuit onze rol met niet te veel moeite dit verhaal op diverse andere plekken van de grond krijgen.”

Betrokkenheid van de gemeente

In het afsluitende woord van het gesprek geeft initiatiefnemer Staf Depla aan dat hij de nodige punten heeft genoteerd, ook om mee terug te nemen naar ‘Den Haag’: “In de eerste plaats de boodschap dat ook bij kleine projecten de betekenis en doorwerking veel groter kunnen zijn dan gedacht. Wie dat door heeft, ziet dat het de moeite waard is om het initiatief te nemen. Een belangrijk punt is zeker ook de betrokkenheid van de gemeente. Je kunt als woningcorporatie nog zo enthousiast over zijn over het BddB-concept, als je een gemeente treft die er geen zin in heeft, houdt het daar op. Verder zal ik naar het onderwerp van de capaciteit gaan kijken, mogelijk dat we via de RVO een vorm van ondersteuning kunnen organiseren. En niet in de laatste plaats kan het helpen als er vanuit het Rijk ook enthousiast wordt uitgedragen dat dit een interessante vorm van gebiedsontwikkeling en woningbouw is. Dat werkt een stuk beter dan van bovenaf voorschrijven, dat lijkt mij vrij kansloos. Laat vooral zien aan de potentieel betrokken partijen dat dit interessant is om naar te kijken.”